Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ancak kanunda sayılan sebeplerle ve kısa hak düşürücü sürelere uyularak tahliye ettirilebilir. Kira borcu için ilamsız icra yoluyla tahliye dışında, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır ve bu başvuru dava açma hakkı doğduktan sonra yapılmalıdır. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Tahliye Davası Pratik Rehberi Bir Bakışta

Yasal dayanakTBK m.315, 347, 350-352; İİK m.269-272
Görevli mahkemeSulh hukuk mahkemesi
Dava öncesiArabuluculuk dava şartı (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç)
İhtiyaç sebebiyle davaKira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde
Yeni malikEdinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava
Tahliye taahhüdüTaahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde takip veya dava
On yıllık uzamaSüre sonunda 3 ay önceden bildirimle sebepsiz fesih
tahliye davası süreleri arabuluculuk ve kiracı tahliye yolları rehberi
Tahliye sürecinde sebebin seçimi, sürenin hesaplanması, arabuluculuk ve dava sırası

Hangi Durumda Hangi Tahliye Yolu?

Tahliye davalarının büyük kısmı esastan değil, sürenin kaçırılması veya yanlış yolun seçilmesi nedeniyle kaybedilir. Kanun, kiracıyı korumak için tahliye sebeplerini sınırlı tutmuş ve her sebep için ayrı bir süre öngörmüştür. Bu sayfa, Tahliye Davaları sayfamızdaki genel anlatımı tamamlayan pratik bir kontrol rehberidir.

SebepNe zaman başvurulur?Yol
Kira borcunun ödenmemesiEn az 30 günlük yazılı süre verilip ödenmezseİhtarlı dava veya ilamsız icra yoluyla tahliye
İki haklı ihtarBir kira yılı içinde iki yazılı ihtar varsa, o kira yılı bitiminden itibaren 1 ayArabuluculuk sonrası dava
Yazılı tahliye taahhüdüTaahhüt tarihinden itibaren 1 ayİcra takibi veya dava
Kiraya verenin veya yakınının konut/işyeri ihtiyacıKira döneminin bitiminden itibaren 1 ayArabuluculuk sonrası dava
Yeni malikin ihtiyacıEdinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava; ya da dönem sonundan itibaren 1 ayArabuluculuk sonrası dava
Esaslı onarım, yeniden inşaKira döneminin bitiminden itibaren 1 ayArabuluculuk sonrası dava
On yıllık uzama süresinin dolmasıUzama yılı bitiminden en az 3 ay önce bildirimBildirim sonrası dava

Süre Nasıl Hesaplanır? Örneklerle

Bir yıllık konut kirası süre bitiminde belirsiz süreli hale gelmez; her yıl aynı koşullarla bir yıl uzar. Bu nedenle ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, her uzama yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de bu yorumu kanun yararına bozma kararıyla açıkça teyit etmiştir.

  • Örnek 1: 1 Mart başlangıçlı bir yıllık sözleşmede kira yılı 28 Şubat’ta biter; ihtiyaç davası en geç 31 Mart’a kadar açılmalıdır. Arabuluculuk başvurusu da 1 Mart’tan önce değil, bu bir aylık süre içinde yapılmalıdır.
  • Örnek 2: Evi 10 Haziran’da satın alan yeni malik, 10 Temmuz’a kadar ihtiyacını kiracıya yazılı bildirirse 10 Aralık’tan sonra dava açabilir.
  • Örnek 3: Kiracı 30 Eylül tarihli tahliye taahhüdü vermişse, kiraya veren 30 Ekim’e kadar icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır.

Arabuluculuk sürecinde geçen süre zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz; ancak başvurunun dava hakkı doğmadan yapılması dava şartını karşılamaz. Bu iki kural birlikte düşünülerek takvim planlanmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Öneriler

HataSonuçÖneri
Arabulucuya kira dönemi bitmeden başvurmakDava şartı yokluğundan retBaşvuru dönem bitiminden sonraki 1 ay içinde
Tahliye taahhüdünü kira sözleşmesiyle aynı gün almakTaahhüt geçersiz sayılabilirTaahhüt, kiralananın tesliminden sonra serbest iradeyle alınmalı
İhtiyacı somutlaştırmamakSamimiyet ispatlanamazİhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu belgelerle gösterilmeli
İhtiyaç nedeniyle boşaltılan yeri 3 yıl içinde başkasına kiralamakEski kiracıya tazminat sorumluluğuHaklı sebep yoksa yeniden kiralamaktan kaçınılmalı
Kira borcunda 30 günlük süreyi açıkça yazmamakİhtar geçersizİhtarnamede süre ve tahliye sonucu açıkça belirtilmeli

Kiracı açısından da en önemli nokta, ihtarname ve ödeme emirlerine verilen sürede tepki vermektir. Kira bedelinin geç ödenmesi bir kira yılında iki kez haklı ihtara neden olursa, borç sonradan ödense bile tahliye riski doğar. Kira artışında konut ve çatılı işyerlerinde önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalaması sınırı uygulanmaya devam etmektedir.

Emsal Yargıtay Kararları

Aşağıdaki özetler künye korunarak ve kişisel veriler çıkarılarak sadeleştirilmiştir; kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama sisteminden ulaşılabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4166, K. 2025/1495, T. 11.03.2025

Konu: Bir yıllık konut kira sözleşmesinde, süre bitiminden sonra açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının süresinde olup olmadığı kanun yararına bozma yoluyla incelenmiştir.

Sonuç: Daire, konut kirasının süre bitiminde belirsiz süreli hale gelmediğini, her yıl bir yıl uzadığını ve uzama yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılan davanın süresinde olduğunu belirtmiştir. Karar Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1495, K. 2025/3048, T. 26.05.2025

Konu: İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, dava şartı arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkı doğmadan önce yapılıp yapılamayacağı tartışılmıştır.

Sonuç: Daire, arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içinde yapılması gerektiğini; erken başvurunun dava şartını karşılamadığını kabul etmiştir.

Tahliye Davası Pratik Rehberi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Tahliye davası için arabulucuya gitmek zorunlu mu?

1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu zorunluluğun dışındadır.

Arabulucuya ne zaman başvurmalıyım?

Dava açma hakkınız doğduktan sonra ve kanundaki bir aylık süre içinde başvurmalısınız. Kira dönemi bitmeden yapılan başvuru dava şartını karşılamaz.

Tahliye davası hangi mahkemede açılır?

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarına sulh hukuk mahkemesi bakar. Yetkili mahkeme kural olarak davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeridir.

Ev sahibi kiracıyı 10 yıl sonra sebepsiz çıkarabilir mi?

Konut ve çatılı işyerinde on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, kiraya veren her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeden sona erdirebilir.

Kirayı geç ödeyen kiracı tahliye edilir mi?

Bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kiracıya iki haklı yazılı ihtar yapılmışsa, kiraya veren o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?

Yazılı olmalı ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesiyle birlikte alınan taahhütlerin geçerliliği tartışmaya açıktır ve Yargıtay bu konuda sıkı bir denetim yapar.

Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Yeni malik, edinmeden itibaren bir ay içinde ihtiyacını yazılı bildirir ve altı ay sonra dava açabilir; ya da kira döneminin sonunu beklemeyi tercih edebilir.

Tahliye davası sürerken kira ödenmeye devam eder mi?

Evet. Dava sürecinde kiracı kira bedelini ödemeye devam etmelidir. Ödeme yapılmaması, ayrı bir temerrüt sebebi oluşturarak kiraya verene yeni bir tahliye ve alacak yolu açabilir.

Kiracı ihtarnameyi almazsa ne olur?

Usulüne uygun gönderilen ve tebliğ edilmiş sayılan ihtarname sonuç doğurur. Adres değişikliğinde tebligat kurallarına göre yeniden gönderim yapılmalıdır.

İlgili Sayfalar

Tahliye davası ve kira uyuşmazlıkları için Adana'da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları