Tapu Sicil Müdürlüğü İşlemleri

BAŞVURU VE İZLENEN YÖNTEM

Tapu Sicil Müdürlüklerine Başvuru Şekli:

Tapu Sicil Müdürlüklerinde işlem yaptırmak isteyenler bizzat veya vekilleri (temsilcileri), varsa kanuni temsilcisi (vekil, vasi kayyım ve kanuni müşavir) vasıtasıyla ne tür işlem yaptırmak istediklerini tapu sicil müdürüne bildirirler ve ayrıca, bu rehberde her işlem için gerekli olduğu belirtilen belgeleri ibraz ederler.

Tapu sicil müdürü istemin hak sahibinden veya yetkili temsilcisinden geldiğini ve ibraz edilen belgelerin de eksiksiz olduğunu tespit ettikten sonra, başvuru fişini düzenleyip işlemi ilgili memura havale eder.

İstemin karşılanabileceğinin anlaşılması halinde, vatandaşın sözlü istem,i işin mahiyetine göre tescil terkin istem belgesi veya resmi senet düzenlenerek görevlendirilen memurca yazılı hale getirilir.

Görevlendirilen memur, yapılacak işlem için gerekli tapu harcını hesaplayıp T.C. Ziraat Bankası Şubesindeki vergi dairesi adına açılan hesaba yatırılması için tahakkuk fişi düzenleyerek vatandaşa verir. Ayrıca döner sermaye ücreti tahsil edilir.Bu bedel ilgili tapu sicil müdürlüklerince tahsil edilmektedir.

Tapu harçları yatırıldıktan sonra, işlem resmi senet gerektiriyor ise, düzenlenen resmi senet tapu sicil müdürünün huzurunda taraflara okutulur ve isteklerine uygun olup olmadığı sorulur. İsteklerine uygun olduğunu bildirmeleri halinde taraflar resmi senetteki adlarının olduğu yere "okudum" ibaresini kendi el yazıları ile yazıp imzalarlar.

Taraflar arasında okuma-yazma bilmeyenler var ise, yanlarında iki tanık getirmeleri istenir ve düzenlenen resmi senet taraflar ve tanıklar huzurunda yüksek sesle okunur ve isteklerine uygun olup olmadığı sorulur İsteklerine uygun olduğu söylendiği takdirde, okuma-yazma bilmeyen kişinin adının üzerine 'okundu’ ibaresi yazılıp bu şahsın parmak izi veya mührü basılır ve tanıklarca tasdik ettirilir.

Sağır dilsiz veya ama yahut Türkçe bilmeyen kişilerin işlemlerinde ise yine yanlarında iki tanık ve yeminli tercüman getirmeleri istenir ve düzenlenen resmi senedin içeriği tercüman tarafından taraflar ve tanıklar huzurunda şahsa anlatılır ve isteğine uygun olup olmadığı sorulur. İsteğe uygun olması halinde bu kişilerin isminin üzerine "okundu" ibaresi yazılıp altına imzası alınır ve tanıklara tasdik ettirilir. İşlem tamamlandıktan sonra işlemin niteliğine göre tapu senedi veya ipotek belgesi düzenlenip ilgilisine verilir.

EĞİTİME KATKI PAYI İLE ÖZEL İŞLEM VERGİSİ (DEPREM VERGİSİ) İLGİLİ NOT

4306 sayılı Kanunun Geçici 1/A-9 maddesi ile, sekiz yıllık kesintisiz ilköğretim giderlerinde kullanılmak üzere, 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (1) numaralı bölümünde belirtilen tapu işlemlerinde 31 Aralık 2000 tarihine kadar taraflar işin ayrı ayrı 5 000 000 Tl. Eğitim Katkı Payı tahsil edileceği öngörülmüştür.Ancak bakanlar kurulu bununun tahsil süresini her yıl uzatmaktadır. Yani 2002 yılı sonuna kadar yine bu vergi ödenecek.

Deprem vergisi (özel işlem vergisi adı altında alınıyor) ise toplam 20.000.000 TL 2002 yılında bu bedel 30.000.000. TL ye çıkartılmıştır. Bunu süresi de yine bakanlar kurulu kararı ile uzatılabiliyor.

Aynı maddenin 13. üncü fıkrası ile de, Bakanlar Kurulunun Eğitim Katkı Payını beş katına kadar arttırmaya yetkili olduğu hükmedilmiş olup, Eğitim Katkı Payının tarh, tahakkuk ve tahsilinde, ilgili mevzuat hükümleri ile 213 sayılı Vergi Kanunu ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir.

 

KAT İRTİFAKI

Tanım : Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına ( Kat İrtifakı), bu haklara sahip olanlara da (Kat İrtifakı Sahibi) denir.

İstenen Belge ve Bilgiler :

1. Dilekçe: Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, degerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekce.
2. Genel İnşaat Projesi: Bir mimar veya mühendis tarafindan yapılmış olması ve doğruluğunun belediyece (belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir. 
   Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.
3. Vaziyet Planı: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşiI saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkca gösterilmesi ve belediyece tasdik ediImiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet plan ibrazına gerek yoktur.
4. Yönetim Planı: Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir.
5. Liste: Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi niteliğinin ve bunların birden başIayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.
6. Maliklerin veya yetkili temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları.
7. Maliklerin son alt ay içinde çekilmiş 6 x 4 crn. büyükIüğünde ikişer adet vesikalık fotoğrafı. (Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için)

İşlemin Mali Yönü :

1. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil ettirilir.
2. Kat irtifakı kurulması işlemi hiç bir vergi ve harca tabi değildir.

KAT İRTİFAKININ KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ

Tanım : Kat irtifaklı bir taşınmazda, maliklerden birinin talebi ile belirtilen belgelerin ibrazı ile kat mülkiyetine geçiş yapılır.

İstenen Belge ve Bilgiler :

1. Yapı kullanma izin belgesi ( İskan Ruhsatı)
2. Fotoğraf: Ana gayrimenkulün ön ve arka cephelerinin ve mümkünse cephelerini gösteren en az 13x18 cm. Boyutlarında belediyece tasdik edilmiş bulunması gerekir.
3. Cins Tashihi: Yapısız iken yapılı hale gelen ana gayrimenkulün cinsinin tashihi gerekmekte olup, bunun için de kadastro müdürlüğünce tanzim edilen yönetmelik ve yönergelere uygun nitelikteki plan ve eki belgeler
4. Talepte bulunan kişinin Nüfus hüviyet cüzdanı veya pasaportu

İşlemin Mali Yönü :

Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil ettirilir.

Cins Tashihi gerektiği için 492 sayılı harçlar kanununun 4 nolu tarifenin 13 pozisyonu gereği harç tahsil edilir. ( Harcın tahsil edilip edilmediği Tapu Sicil Müdürlüğü’nce kontrol edilir.)

 

CİNS DEĞİŞİKLİĞİ (cins tashihi)

Tanım : Bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ,bahçe, tarla vb. iken arsa veya arazi iken, bağ bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir.

İstenen Belge ve Bilgiler :

1. Cins değişikliği istenen taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge.
2. Taşınmaz malın maliki veya temsilcisinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve temsil belgesi.
3. Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmaz malların cins değişikliği işlemlerinde, yapı kullanma izin belgesi veya işlemin yapılmasını talep eden Belediye/Valilik yazısı. Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmaz malların cins değişikliği işlemlerinde, yapı kullanma izin belgesi veya işlemin yapılmasını talep eden Belediye/Valilik yazısı.
4. Taşınmaz mal sahibinin son alt ay içinde çekilmiş 6x4 cm. büyüklüğünde bir adet vesikalık fotoğrafı (yeni tapu senedi için).

İzlenecek yol : Kadastro müdürlüğü tarafindan düzenlenen tescil bildirimleri, tapu sicil müdürlüğüne gönderildikten sonra; tapu sicil müdürlüğü tarafından tescil işlemi yapılır.

İşlemin Mali Yönü :

492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (13. a, c) pozisyonlanna göre;

1. Ocak 1983 tarihinden önce inşaatı bitip iskan ruhsatının alındığının ve inşaata ilişkin Emlak Alım Vergisinin ödendiğinin belgelendirilmesi halinde tashih harcı alınmadan,
2. Ocak 1983 tarihinden sonra tapu sicilinde kayıtlı olan ama ve arazi üzerinde yeniden inşa olunan bina vesair tesisler nedeniyle 13/a pozisyonunda belirtilen binde 10 ve sosyal mesken vesair nitelikteki binalar nedeniyle 13/b pozisyonunda belirtilen binde 5 oranındaki harçlar ilgili maliye kuruluşunca tahsil edileceğinden, bu harçların ödendiğinin belgelendirilmesi halinde harç ve Eğitime Katkı Payı tahsil edilmeden,
3. Yukarıda belirtilen hususların belgelendirilememesi veya belirtilen tesisler dışında kalan her çeşit cins ve kayıt tashihinde emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilecek değer üzerinden 13/c pozisyonu uyarınca binde 6 oranında harç ve Eğitime Katkı Payı tahsil edilerek, Taleplerin karşılanması gerekir.

Cins tashihi işlemlerinde cezalı harç tahsili:

492 sayılı Harçlar Kanunu' na ekli (4)' sayılı tarifenin 3239/96-B maddesi eklenen fıkrada, "bu tarifenin 13 numaralı bendinin (a) ve (c) fıkralarında belirtilen işlemlerden Emlak Vergisi Beyannamesi verilmesinin gerektirenlerin 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 27.nci maddesinde yazılı ek süre sonuna kadar tapuda gösterilmemesi halinde harç % 50 fazlasıyla alınır." Hükmü yer almaktadır. Buna göre cins değişikliği ile ilgili olarak Emlak Vergisi Beyannamesinin verildiğinin belgelendirilememesi halinde 13/c maddesindeki harç % 50 fazlası ile tahsil edilecektir. 13/a maddesindeki harçlarla ilgili olarak da ilgili maliye kuruluşuna harcın % 50 fazlası ile tahsil edilmesi yolunda duyuru yapılması gerekmektedir.

 

KAT MÜLKİYETİ KURULMASI

Tanım : Kat Mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bağımsız bölümleri arsa payı ve bağımsız yerlerle bağlantılı olarak kurulan ve o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri adına ( Kat mülkiyeti kütüğünde ) veya (kat mülkiyeti zabıt defterinde) kaydı gereken bağımsız ve yeni bir mülkiyet çeşididir.

İstenen Belge ve Bilgiler :

1. Dilekçe : Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe. (İstenildiğinde bu dilekçe tapu sicil müdürlüğü görevlilerince yazılır.)
2. Genel İnşaat Projesi : Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğunun belediyece (belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir. 
   Bir arsa üzerinde birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur
3. Vaziyet Planı : Bir arsa üzerinde yapılan birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkca gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
4. Yapı kullanma izin belgesi (İskan ruhsatı), (Tüm bağımsız bölümlere ilişkin yapı kullanma izin belgesi aranmalıdır)
5. Fotoğraf : Ana gayrimenkulün ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösterir en ez 13 x 18 cm. boyutlarında alması ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir.
6. Liste : Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ile ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.
7. Yönetim Planı : Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir.
8. Maliklerin veye yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları,
9. Maliklerin son alt ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde çekilmiş ikişer vesikalık fotografı. (Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırmak için)
10. Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmaz malın kat mülkiyetine geçişte; 1, 2, 3, 6 ve 7 nci maddelerdeki belgeler kat irtifakı tesisinde alındığından yeniden ibraz edilmesine gerek yoktur.

Sadece, yapı kullanma izni (iskan ruhsatı), fotoğraf ve yönetim planlarının (verilmemiş ise) ibrazı halinde maliklerden birinin veya yöneticinin talebine istinaden kat mülkiyeti kurulur.

İşlemin Mali Yönü :

Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil ettirilir. 
Kat mülkiyeti kurulması işlemi hiç bir vergi ve harca tabi değildir. (Cins tashihi işlemi hariç)

 

SATIŞ

Tanım: Satış işlemi ile taşınmazın mülkiyeti belli bir bedel karşılığında malik tarafından alıcıya devredilmektedir. İşlemi tapu sicil müdürlüğünden talep edecek kişi satışa konu taşınmazın maliki veya onun temsilcisidir.

İstenen Belge ve Bilgiler :

1. Satılması istenilen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
2. Satıcı ve alıcıların fotoğraflı nufüs cüzdanları veya pasaportları
3. Satıcıların birer, alıcıların ikişer adet son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları,
4. Alıcı ve satıcıların birer adet vergi kimlik fotokopileri,
5. Satışa sunulan gayrimenkul daire ise; zorunlu deprem sigortası poliçesinin fotokopisi,
6. İstem, malikin temsilcisinden geliyor ise, temsile ilişkin belge (vekaletname, vasi kararı, kayyım kararı vb.) ile temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve bir adet vesikalık fotoğrafı, alıcılar arasında bizzat işleme katılmayanlar var ise, onları temsil eden (vekil) temsilcilerin fotoğrafları nüfus cüzdanları, vesikalık fotoğrafları ve temsilciliklerine ilişkin belgeler (vekaletname, vasi kararı, kayyım kararı vb.).

İşlemin Mali Yönü :

1. Taşınmaz malların satışında, genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere, satış için beyan edilen değer üzerinden (cebri icra ve şuyuun izalesi hallerinde satış bedeli, kamulaştırmalarda kamulaştıran idare harçtan bağışık değil ise, takdir bedeli üzerinden) 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (20.a) pozisyonuna göre satıcı ve alıcı için ayrı ayrı binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir.
2. Taşınmaz malın varsa veraset ve İntikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir ve Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret ve Eğitim Katkı Payı ve özel işlem vergisi tahsil ettirilir. Her bir işlem ve her bir parsel başına için 2002 yılında Özel işlem vergisi (halk dilindeki ismi deprem vergisi) olarak tarafların her birinden 15.000.000 TL , Eğitime katkı payı olarakta 5.000.000 TL tahsil edilir.
3. Bunların haricinde Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre 2002 yılı için 30.000.000 TL işlem başına harç alınır.
4. Tapu müdürlüğü tarafından ayırıca bir bağışta talep edilebilir. Mesela Ankara Yenimahalle tapu sicil müdürlükleri 30.000.000 TL ek bir bağış almaktadır.

Kısacası normal (intikalsiz ve ipoteksiz) satışlarda toplam % 3 harç ve 70 milyon ile 100 milyon arasında da ek ödeme yapılmaktadır.

Not :
Hisseli satışlarda satışı yapılan taşınmazda alıcının daha önce adına kayıtlı hissesi var ise bu hisseler ayrıca talep edilmese dahi resen birleştirilmektedir.

Satış bedeli taşınmazın gerçek alım bedelidir. Bu bedel taraflarca serbestçe belirlenir. Tapu Sicil Müdürlüğüne bildirilen bedel üzerinden tapu harçları tahakkuk ve tahsil ettirilir. Tapu Sicil Müdürlüğü görevlilerinin satış bedelinin tayininde bir müdahaleleri söz konusu değildir. Ancak ilgililerin satış bedelinin emlak vergisi beyan değerinin o yıl için belirlenen yeniden değerleme oranı ile çarpımı sonucu ile bulunan değerden aşağı olmaması için uyarır. Bu değerden aşağı olması halinde ilgili vergi dairesince taraflara çeşitli cezalar tatbik edilmektedir

Satıcının kanuni ipotek hakkı: 
Satış bedelinden arta kalan miktar için kanuni ipotek tesisini isteme sadece bu işlemi için satıcıya tanınmış bir haktır. Kanuni ipotek satış işlemi sırasında tesis edileceği gibi tescilden itibaren 3 ay içinde de talep edilebilir.

Hisseli satışlarda şufa hakkının kullanılması: 
Hisseli satışlarda taşınmazdaki diğer hissedarlara öncelikle satın alma (şufa) hakkı tanınmıştır. Ancak bu hak, hisse satışının hissedarlar dışındaki üçüncü bir kişiye yapılması halinde kullanılabilmektedir. Satışın taşınmazdaki hissedarlara yapılması halinde bu hak kullanılmayacaktır.

Şufa hakkının kullanılma süresi ise, satışın yapıldığının öğrenildiği tarihten itibaren 1 ay,öğrenilmemesi durumunda ise 10 yıldır. Bu sürelerin geçmesi halinde hakkın kullanılması da mümkün değildir.

 

ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA AKDİ

Tanım : Ölünceye kadar bakma akdi bir malın devri karşılığında bir kimsenin ölünceye kadar bakılmasını gerektiren bir akittir.

İstenen Belge ve Bilgiler :

1. Akit Tapu Sicil Müdürlüğünce Yapılacaksa;
   1. Temlik edilecek taşınmaz malın varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
   2. Bakım alacaklısı, bakım borçlusu veya yetkili temsilcilerinin ve iki tanığın fotoğraflı nüfüs cüzdanları veya pasaportları,
   3. Bakım alacaklısının bir, bakım borçlusunun iki adet son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafı,
2. Akit Noter veya Sulh Hakimliğinde Yapılmış İse;
   1. Kanuni şekline uygun olarak düzenlenmiş sözleşmenin aslı veya onaylı örnegi,
   2. Sözleşmede bakım borçlusuna, taşınmaz malın adına tescilini isteme yetkisi verilmişse, borçlunun yazılı istemi yeterlidir. Sözleşmede bu yetki verilmemişse tescil için bakım alacaklısının (taşınmazı temlik edenin) istemi veya mahkeme kararı,
   3. Bakım borçlusunun bir adet son alt ay içinde çekilmiş 6 x 4cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafı.

İşlemin Mali Yönü :

1. Taşınmaz malların ölünceye kadar bakma akdine dayanarak devir ve iktisabında, taşınmaz malın genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi degerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usül Kanunu hükümleri uyannca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden) az olmamak üzere beyan edilecek değeri üzerinden, bakım borçlusu ve bakım alacaklısından ayrı ayrı binde 10 oranında tapu harcı tahsil edilir.
2. Ayrıca, Kanuni İpotek Tesisi talebinde bulunulur ise; teminat gösterilecek miktar üzerinden binde 2,4 oranında harç tahsil edilir.
3. Taşınmaz malın varsa veraset ve intikal vergisi ve vakıf taviz ilişiği kestirilir.
4. Döner Sermaye İşletmesince belirtilen tarifeye göre ücret ve Eğitim Katkı Payı tahsil ettirilir.

Not :
B.K. 511 ve takip eden maddeleri ölünceye kadar bakma akdinin şekil ve şartlarını düzenlemiştir.

Ölünceye kadar bakma akdi ile her iki tarafta borç altına girmektedir. Bakılacak kimse kendisini ölünceye kadar bakıp beslemek, görüp gözetmek kaydı ile gayrımenkulünü bakım borçlusuna devretmekte, bakım borçlusu da ölünceye kadar bakıp beslemek yükümlülüğü altına girmektedir. Birbirlerine kanunen bakmakla yükümlü olanlar arasında yapılan akitler gerçeğe uymadığında geçersizdir.

Sözleşmenin yapılması ile gayrimenkul bakım borçlusuna geçer ve bakım borçlusu gayrımenkulün tasarruf haklarını elde eder.

Kanun bu yüzden bakım alacaklısına temlik ettiği gayrımenkulün üzerindeki kanuni ipotek hakkını tanımıştır. Gayrimenkulün devrinden itibaren üç ay içinde Tapu Sicil Müdürlüğü’ne müracaat ile bu hak kullanılabilir.

Taraflar arasında düzenlenen sözleşmede temlik olunan gayrımenkul bakım alacaklısına ait olabileceği gibi üçüncü bir kişiye de ait olabilir.

Bakılacak kimse kendisinin bakılmadığını iddia ederse yapılan akdin zamanla bazı nedenlerle çekilmez hale gelmesi durumunda,

Bakım alacaklısının ölmesi durumunda (B.K.517) ölümünün vuku bulduğu tarihten itibaren bir yıl içinde taraflar akdin feshi için dava açabilirler. Açılan bu dava ile bakım alacaklısı temlik ettiği gayrimenkulü geri alamazsa bile ömür boyu geçimini sağlayacak bir gelirin kendisine verilmesini sağlayabilir.

Ölünceye kadar bakma akdi ile ilgili Tapu Scil Müdürlüklerinde düzenlenen resmi senedin özel bir şekli vardır. Bu şekil şartlarına uyulması gerekmektedir; vasiyet şeklinde yapılmayan sözleşme geçersizdir. Bu sözleşmeyi yapan tarafların reşit ve mümeyyiz olması gerekmektedir.

Yaşlılık nedeniyle haciz altına alınmış kimseler ile vesayet altındaki kimselerin ÖKBA bakılacak taraf olarak sözleşme yapmaları kanuni temsilcileri vasıtası ile mümkündür.

 

DÜZELTME (TASHİH) İŞLEMLERİ

İstenen Belge ve Bilgiler :

1. Üzerinde düzeltme istenen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
2. Taşınmaz mal sahibinin veya yetkili temsilcisinin fotoğrafı nüfus cüzdanı veya pasaport,
3. Taşınmaz mal sahibinin son alt ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde bir adet vesikalık fotoğrafı,
4. Düzeltme nedenini gösterir belgenin aslı veya onaylı örneği.

İşlemin Mali Yönü :

1. 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (13. c) pozisyonlarına göre her nevi cins ve kayıt tashihinde taşınmazın genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değeri üzerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usül Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden) binde 6 tapu harcı, (İdarenin kendi kusurundan meydana gelen hatalar harca tabi değildir)
2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret ve Eğitim Katkı Payı tahsil ettirilir.

TEKNİK HATALARIN DÜZELTİLMESİ (YÜZÖLÇÜMÜ TASHİHİ)

Tanım : 3402 sayılı Kadastro yasasının 41.md.si gereğince Kadastro tesbiti sırasında oluşan ölçü,çizim ve teknik hesaplardan doğan hataların idari yoldan düzeltilmesi işlemidir.

İstenen Belge ve Bilgiler :

1. Kadastro Müdürlüğünce düzenlenen değişiklik beyannamesi ve rapor.
2. Taşınmaz mal sahibinin veya yetkili temsilcisinin fotoğrafı nüfus cüzdanı veya pasaport,
3. Taşınmaz mal sahibinin son alt ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde bir adet vesikalık fotoğrafı,
4. tapu senedi

İzlenecek yol : 
Kesinleşmiş tutanaklardaki hataların düzeltilmesi için kadastro Müdürlüğüne başvuruda bulunulduğunda hataya ilişkin rapor ile değişiklik beyannamesi düzenlenir. Bu belgelerin tapu siciline ibrazı ile talepname düzenlenerek başkaca bir engeli yoksa işlem tamamlanır.

İşlemin Mali Yönü : 
Kadastro Kanunu 41.maddesi

 

TAKSİM (PAYLAŞMA)

Tanım : Taksim ortak mülkiyet olarak tasarruf edilen taşınmazların her ortağın payına karşılıklı olarak ortaklara tahsis edilmesi işlemidir.

Taksimin Şartları :

Taksimin yapılabilmesi için aşağıdaki hususların bulunması gerekir :

1. Taksime konu taşınmazların toplu mülkiyet (iştirak hali) veya hisseli mülkiyet (müşterek) olarak tapu kütüğüne tescilli olması.
2. Miras taksimi dışında taksime taşınmazdaki bütün ortakların katılması.
3. Yapılan taksim sonucu her ortağa müstakil veya hisseli olmak üzere bir taşınmazın isabet etmesi.

Taksim taşınmazların parçalara ayrılması (ifrazı) ile aynı işlem olmayıp, ortaklık kapsamına giren taşınmazların ortaklar arasında paylaşılmasıdır. Ayrıca taksimi yapılacak taşınmazların tümününde aynı nitelikte olması şart değildir. Farklı nitelikteki (mesken , tarla, bağ gibi ) taşınmazlar da birlikte taksime konu olabilecektir.

Örneğin ;

1. Yapılacak taksim sonucu her ortağa müstakil bir taşınmazın düşmesi
2. Taşınmazların bir kısmının müstakil,bir kısmının da hisseli olarak taksimi.
3. Taşınmazların ifraz edilerek (parçalara ayrılarak )ifrazen oluşacak her bir parçanın müstakilen ortaklara taksimi.
4. İfrazen oluşacak parsellerden bir kısmının müstakilen,bir kısmının hisseli olarak taksimi.
   Taksimde Önemli olan husus miras taksimi dışında bütün ortakların taksime katılması ve taşınmazların tümünün taksime konu olmasıdır.Taşınmazlardaki bir kısım hissenin taksimi bu sebeple mümkün değildir.Ancak taşınmazlardaki hisseler karşıklı olarak trampa edilebilmektedir.

İstenen Belge ve Bilgiler :

1. Taksime konu olacak taşınmaz malların varsa tapu senetleri, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
2. Taksim konusu taşınmaz mallann ortak maliklerinin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,
3. Ortak maliklerin ikişer adet 6 x 4 cm. büyüklüğünde son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafı,
4. Akitte taraflardan biri veya ikisi vekille temsil edilmiş ise, ayrıca temsile ilişkin belge,
5. İştirak halindeki mülkiyet olarak kayıtlı taşınmaz mallarda (müşterek mülkiyete dönüşmemiş veya muris adına kayıtlı) taşınmaz mal malikinin tüm mirascıları arasında noterce düzenlenmiş ve mirascıların fotoğrafını taşıyan onaylı taksim sözleşmesi gereğince, (Sözleşmede mirascılara tescil isteme yetkisi verilmiş ise her biri kendisine düşen taşınmaz malın tescilini isteyebilir. Tescil yetkisi yoksa, bütün mirasçıların tescil isteminde bulunması, bu mümkün olmadığı takdirde tescil için mahkemeden karar alınması gerekir.)
6. Müşterek mülkiyete yönelik taşınmazların pay sahipleri arasında aynen taksiminde, tam maliklerin bizzat veya yetkili temsilcilerinin katılımıyla resmi senet düzenlenmek suretiyle; ifrazen taksim işleminde ise, kadastro müdürlüklerince düzenlenecek degişiklik beyannamesiyle birlikte yine tüm maliklerin veya yetkili vekillerinin katılımıyla resmi senet düzenlenmek suretiyle taleplerin karşılanması.

İşlemin Mali Yönü :

492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (6. a, b, c) pozisyonlarına göre;

1. Taksim, terekeye dahil taşınmaz malların, kanuni ve mansup mirascılar arasında aynen ve ifrazen yapılacak ise veya imar parselasyon planları uygulama sonucu şuyulanan parsellerin pay sahipleri arasında rızaen veya hükmen yapılmakta ise, taşınmaz malların genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi degerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usu1 Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden) az olmamak üzere beyan edilecek degerleri üzerinden binde 6 oranında tapu harcı,
2. Müşterek mülkiyete konu olan taşınmaz malların ifrazen veya hükmen pay sahipleri arasında aynen veya ifrazen taksiminde taşınmaz malların genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi degerlerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usu1 Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden) az olmamak üzere beyan edilecek degerleri üzerinden binde 2,4 oranında tapu harcı, tahsil edilir.
3. Varsa, taşınmaz malların veraset ve intikal vergisi ilişiği kestirilir.
4. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret ve Eğitim Katkı Payı tahsil ettirilir.

Taksime bazı örnekler :

Taksimde yaşı küçüğün durumu :
Mülkiyeti yaşı küçük ile velisi arasında müşterek olan taşınmazların aynen veya ifrazen taksiminde işleme yaşı küçüğü temsilen bir kayyımın iştiraki ve işlemin Sulh hukuk mahkemesince tastiki gerekir.Ancak yaşı küçük ile velisi ve diğer hissedarlar arasında müşterek olan taşınmazların taksiminde veli ile küçüğe bir arada hisse vermek ,eskisi gibi aralarında müşterek kalmak şartıyla ve bu taksim sonucu yaşı küçük borç altına girmiyorsa yaşı küçüğü kayyımın temsiline ve bu işlemin hakimce tastikine ihtiyaç yoktur.

Taksimde Kanuni İpotek Hakkı :
Taksimden doğan alacaklar için taksimi yapan mirasçı ve hissedarlar lehlerine kanuni ipotek tesisini talep edebilmektedir.

Taksimin mahkeme kararı ile yapılması :
Taşınmazların taksiminde ortakların anlaşamaması halinde istenebilir.açılacak dava taksim ve izale-i şuyu davası olup söz konusu dava ortaklar tarafından bütün ortaklara veya mirasçılara karşı açılmalıdır.Bu konudaki kesinleşmiş mahkeme kararının tapu sicil müdürlüğüne ibraz edilmesi halinde tapu kütüğünde gerekli tescil işlemi yapılacaktır.

Miras Taksimi
Miras taksimi ölen bir kimseden mirasçılarına intikal eden taşınmazların mirasçılar arasında paylaşımıdır. Muristen intikal eden hisseli taşınmazlarda taksime mirasçılar dışında diğer hissedarların katılması zorunlu değildir. Ancak bu halde de taksime tüm mirasçıların katılması gerekecektir. Bir kısım mirasçının kendilerine intikal eden taşınmazlardaki miras paylarını karşılıklı değiştirmeleri, taksim olarak değil, trampa olarak kabul edilmektedir. Ayrıca miras taksimine terekeye dahil tüm taşınmazların dahil edilmesi zorunluluğuda bulunmaktadır.

Miras Taksim Sözleşmesi : 
Taşınmazların taksimi için tapu sicil müdürlüğünde buna ilişkin resmi senedin tanzimi gerekir. Ancak miras taksiminde taksim sözleşmesinin tapu sicil müdürlüğünce düzenlenmesi zorunlu olmayıp,mirasçı veya bunların temsilcileri sözleşmeyi noterde düzenlettirebilirler. Noterde düzenlenmiş miras taksim sözleşmeleri genelde aşağıdaki gibi hususları içermelidir;

1. Düzenleme şeklinde tanzimi.
2. Mirasçı veya temsilcileri kimliğinin nüfus hüviyet cüzdanı, pasaporta göre tesbiti.
3. Tarafların fotoğraflarının bulunması.
4. Şekil noksanlıklarının olmaması.(mühür,imza gibi)
5. Taksime konu taşınmazların açıkça belirtilmesi yapılan taksimin açık ve anlaşılır olması.
6. Tescil hususunun yer alması.

Miras taksim sözleşmesinin, tapu sicil müdürlüğü'ne ibrazı ile ayrıca resmi senet tanzim edilmeksizin işlemin tapu kütüğüne tescili yapılmaktadır. Miras taksim sözleşmesinde tescil için mirasçılardan birisine ayrıca yetki verilmiş ise bütün mirasçıların tapu sicil müdürlüğüne müracaatları zorunlu olmayıp tescil hususunda yetki verilen mirasçının talebi üzerine işlem yerine getirilmektedir. Ancak taksime konu taşınmazların mirasçılar arasında intikali önceden yapılmışsa ayrıca intikal işleminin yapılması gerekecektir.

Miras taksim sözleşmesinin mirasçılar arasında yazılı şekilde yapılması : 
Miras taksim sözleşmesi, tapu sicil müdürlüğü veya noterde düzenlenebileceği gibi mirasçılar isterlerse, kendi aralarında yazılı şekilde miras taksim sÖzleşmesi tanzim edebilirler.Ancak bu halde miras çıların imzaları noterce onaylanmışsa ,tüm mirasçıların imzaların bir kısmı noterce onaylanmışsa,imzaları onaylanmamış olanların tescili talep etmeleri gerekecektir.

Ayrı tapu sicil müdürlüklerinde kayıtlı taşınmazların taksimi : 
Bu halde taşınmazların kayıtlı bulunduğu tapu sicil müdürlüklerinin birisinde işlem yerine getirilir. Bu durumda işlemi yapacak tapu sicil müdürlüğünün diğer müdürlüklerden tapu kayıt örneği ve gerekli diğer bilgi ve belgeleri isteyerek yetki alınması gerekecektir.

Miras taksim sözleşmesi noterde düzenlenmiş ise, sözleşme, taşınmazların kayıtlı bulunduğu tapu sicil müdürlüklerine ayrı ayrı ibraz edilerek tescil talebinde bulunulur. Tescili tüm mirasçılar, sözleşme veya vekaletname ile ayrıca yetki verilmiş ise yetki verilen mirasçı tapu sicil müdürlüğünden talep edecektir.

Mirasçılar dışında bir kişiye vekalet verilmişse,tescili vekil talep edebilecektir.

İpotekli taşınmazın taksimi : 
Aynı hissedarlara ait birden fazla taşınmaz müşterek veya müteselsil ipotekli olup da, ifraz olmaksızın taksim edilirse, ipotek bütün taşınmazlar üzerinde olduğu gibi bırakılmaktadır. Aynı hissedarlara ait birden fazla taşınmaz, müşterek ve müteselsilen sorumlu olmaksızın yarı ayrı ipotekli olup da, aynen taksim edilirse, ipotek bununla yükümlü hissedar ve hissedarlara isabet eden taşınmazlara aynen nakledilmektedir. Her iki halde de ipotek alacaklısına tapu sicil müdürlüğünce bildirimde bulunulacaktır.

 

BAĞIŞ : (Hibe Yolu İle Devir)

Tanım : Taşınmazın karşılığında bir bedel olmaksızın mülkiyetinin devredildiği bir işlemdir.

İstenen Belge ve Bilgiler :

1. Bağışlanacak taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya mailkin sözlü beyanı,
2. Bağışlayan ve bağışı kabul edenlerin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,
3. Bağışlayanın bir, bağışı kabul edenin iki adet son alt ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları,
4. Akitte taraflardan biri veya ikisi vekil, vasi, kayyım ve kanuni temsilci ile temsil edilecek ise, ayrıca temsile ilişkin belge.

İşlemin Mali Yönü :

492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (4.0) pozisyonu gereğince ;

1. Bağışlanan taşınmaz malın ve mülkiyetten gayri ayni hakların genel beyan döneminde beyan edilen değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usül Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden) az olmamak üzere beyan edilen değeri üzerinden binde 54 oranında tapu harcı, bağışı kabul edenden tahsil edilir.
2. Ayrıca taşınmaz malın varsa veraset ve intikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir.
3. Bağış işleminden sonra, veraset ve intikal vergisi yönünden tapu sicil müdürlüğünce vergi dairesine duyuruda bulunulur.
4. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye gore ücret ve Eğitim Katkı Payı tahsil ettirilir.

Not : Medeni Haklarını kullanma yeterliliğine sahip olan herkes taşınmazlarını hibe edebilir. Yaşı küçüğün veya vesayet altındaki kişilerin taşınmazları veli veya vasilerce bağışlanamaz. Hibeyi medeni haklarını kullanma yeterliliğine sahip olanlarla, bu hakları kullanma yeterliliğinden yoksun olsa bile temyiz kudretine sahip olan herkes kabul edebilmektedir. Ancak, kanuni temsilcileri tarafından ( Veli,vasi vb.) temsil edilen kişiler, kanuni temsilcileri bu işleme rıza göstermemesi halinde, kendilerine yapılan taşınmaz hibesinin kabul edemezler. Mümeyyiz kütük ve mahcura yapılacak bağışların kabul edilebilmesi için, bağışın herhangi bir şart ve mükellefiyete bağlanmış olması gerekir.

Rücu şartlı Bağış:

Taşınmaz hibesinde kanunun tapu kütüğüne şerhini kabul ettiği şart rücu şartıdır. Hibe eden, bağış yapılanın kendisinden önce ölmesi halinde taşınmazın mülkiyetinin tekrar kendisine döneceğini şart edebilecek ve bu şartı kütüğe şerh ettirebilecektir.

 

İNTİFA HAKKI (Kullanma, Yararlanma Hakkı)

Tanım : İntifa hakkı sahibinin hayatı ile sınırlı olarak başkasına ait olan bir şeyden yararlanmak ve kullanmak hakkıdır. İntifa hakkı ayni bir hak niteliğinde olup; intifa hakkı sahibine taşınmazın malikinden ayrı olarak o taşınmazdan kullanma ve yararlanma hakkını verir. Taşınmaz malikinin durumu Kuru mülkiyet (Çıplak Mülkiyet) sahibi olmaktadır.

İntifa hakkı süreli olabileceği gibi, intifa hakkı sahibinin ölümüne bağlı da olabilir. İntifa hakkı sürenin dolması veya intifa hakkı sahibinin ölümüyle son bulur. Ölüme bağlı intifa hakkında, intifa hakkı mirasçılara geçmeyeceği gibi bir başkasına da devredilemez. Çünkü intifa hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlı bir haktır. İntifa hakkı kanundan doğabileceği gibi sözleşmeyle de kurulabilir.

İstenen Belge ve Bilgiler :

1. İntifa hakkı tesis edilecek taşınmaz malın varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
2. İntifa hakkı tesisini isteyen tarafların veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları ile temsilciliğe ilişkin belgeler,
3. Tarafların son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde birer vesikalık fotoğrafları,
4. İntifa hakkı mahkeme kararı ile tesis edilecekse kesinleşmiş mahkeme kararı.

İşlemin Mali Yönü :

Tapu Harcı Açısından, İntifa Hakkının Taşınmazdaki Değere Oranı : Tahsil edilecek tapu harçlarının hesabında, taşınmazın emlak vergisi beyan değerinin 2/3'ü intifa hakkı olarak kabul edilmektedir. Örnek vermek gerekirse, işleme konu taşınmazın emlak vergisi beyan değeri 7.500.000.000 Tl.si ise 5.000.000.000 Tl.sı intifa hakkı, 2.500.000.000 Tl.sı kuru mülkiyete (çıplak mülkiyete) ayrılır.

1. İntifa hakkı tesisinde; Genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diger yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usül Kanunu hükümleri uyannca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanması sonucu bulunacak değerden) az olmamak üzere bildirilen bedel üzerinden, lehine intifa hakkı tanınandan 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (20/e) pozisyonu uyarınca binde 10 oranında tapu harcı tahsil edilir. 
   İntifa hakkı bedelsiz olarak tanınıyor ise, yine lehine intifa hakkı tesis edilenden 20/c pozisyonu uyarınca binde 36 oranında tapu harcı tahsil edilir
2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret ve Eğitim Katkı Payı tahsil ettirilir.

Terkini:

1. Kanuni Mirascılar Dışında, intifa hakkından, kuru mülkiyet sahibi lehine ivazsız (bedelsiz) feragat edilmesinde veya sureli intifa haklarından, sürenın dolması sebebiyte intifa hakkının terkininde, işleme konu taşınmazın genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diger yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usül Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanması sonucu bulunacak değerden) az olmamak üzere, bildirilen değer üzerinden (4) nolu pozisyon uyarınca binde 36 oranında tapu harcı, kuru mülkiyet sahibinden tahsil edilir. İntifa hakkından feragat, bir bedel karşılığında yapılmakta ise, yine, lehine feragat edilen kuru mülkiyet sahibinden (20/e) pozisyonu uyarınca binde 10 oranında tapu harcı tahsil edilir.
2. İntifa Hakkı Sahibinin Bu Hakkından, Kanuni Mirasçı olan kuru mülkiyet sahipleri lehine bedelsiz feragat edilmesi halinde, (14) nolu pozisyon uyarınca, sadece terkin harcı tahsil edilir. Ancak, bu halde ayrıca intifadan dolayı, veraset ve intikal vergisinin tarh ve tahakkuku için, ilgili vergi dairesine bilgi verilir.
3. İntifa hakkı sahibinin ölümü sebebiyle terkinde, (14) nolu pozisyon uyarınca sadece terkin harcı tahsil edilir ve veraset ve intikal yönünden ilgili vergi dairesine duyuru yapılır.

 

İRTİFAK HAKKI

Tanım : İrtifak hakkı Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlarla tanımlanan hakların, ilgili taşınmaz malların harita ve belgelerinde gösterilmesi ve tescil için yapılması gereken işlemlerdir

İstenen Belge ve Bilgiler :

1. İrtifak hakkı istenen taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge,
2. Taşınmaz malın maliki veya temsilcisinin fotoğraflı nüfus cüzdanı veya temsil belgesi,
3. İrtifak hakkı istenen taşınmaz malların bulunduğu yere göre Belediye Encümeni veya il idare kurulu' nun olumlu kararı.

İzlenecek yol : 
Kadastro müdürlüğü tarafından düzenlenen tescil bildirimleri, tapu sicil müdürlüğüne gönderildikten sonra, tapu sicil müdürlüğü tarafından tescil işlemi yapılır.

İşlemin Mali Yönü : 
492 sayılı Harçlar Kanununa ek (4) sayılı tarifenin 20/e pozisyonu uyarınca % 048 oranında harç ve Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret ve Eğitime Katkı Payı tahsil edilir

 

AYIRMA (İFRAZ) İŞLEMLERİ

Tanım : Ayırma işlemi tapuda tescilli bir parselin birden fazla parsellere ayrılması işlemidir.

İstenen Belge ve Bilgiler :

1. Ayırma için serbest mühendislerce düzenlenmiş ve uygunluğu kadastro müdürlüğünce kontrol edilerek onaylanmış plan ve eki belgeler,
2. Ayrılması istenen taşınmaz malın sahibine alt veya yetkili temsilcilerinin nüfus cüzdanı ve temsil belgesi,
3. İstendiği takdirde, tapu senetlerine yapıştırılmak üzere ayırmalarda (ayrılması istenilen parça sayısı kadar) taşınmaz mal sahibinin son alt ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafı,
4. Taşınmaz malın bulunduğu yere göre Belediye Encümeni veya il idare Kurulunun olumlu kararı.

İzlenecek yol :

İfraz işlemi Serbest harita mühendisi tarafından yapılır. İfraz edilecek taşınmaza ait çap ve aplikasyon krokisi Kadastro Müdürlüğünce düzenlenerek ilgilisine verilir. Taşınmazın bulunduğu yere göre Belediye Encümen veya İl İdare Kurulu kararı alındıktan sonra ifraz(ayırma) işlemi serbest harita mühendisi tarafından yapılır. Ve taşınmazın köşe noktaları zemine aplike edilir (uygulanır). Kadastro Müdürlüğünce yapılan büro ve arazi kontrolundan sonra düzenlenen belgeler tescil için Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilir.

İşlemin Mali Yönü :

492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (6. a, b) pozisyonuna göre;

1. Ayrılan taşınmaz malların genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usül Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden) az olmamak kaydıyla, beyan edilecek değerleri üzerinden binde 6 oranında tapu harcı mal sahibinden tahsil edilir.
2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret ve Eğitim Katkı Payı tahsil ettirilir.

 

İPOTEK (Taşınmaz Rehni)

Tanım : Halen mevcut veya ileride mevcut olabilecek bir alacağın teminini sağlayabilmek için, taşınmazın malikinin uhdesinden çıkmadan teminat altına alınmasıdır.

İpotek için tapu siciline tescil şarttır. Kural olarak tescil için Tapu Sicil Müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi zorunludur. 2644 Sayılı Tapu Kanununa eklenen fıkra uyarınca konut, ihracat, turizm, sanayi, esnaf ve sanatkar, banka ve kamu kurum ve kuruluşlarınca açılacak kredilerde resmi senet düzenlenmeksizin ipotek yapılabileceği belirtilmiştir. (*)

İpotekle yükümlü bir taşınmaz alıcının ipotek borcunu kabul etmesi kaydıyla satılabilir.İpotek alacağı üçüncü bir şahsa devir ve temlik edilebilir. Taşınmazda birden fazla ipotek tesis edilebilir. Bu durumda ipotekler derece ve sıralarına göre sıralandırılır.

İpotek başkasının borcunun teminatı içinde tesis edilmiş olabilir. Bir alacak için birden fazla taşınmaz ipotek tesis edilebilir. İpoteğin Türk parası üzerinden yapılması esastır. Ancak vadesi 5 yıl ve daha uzun süreli, dış kaynaklı krediler için yabancı ülke parası üzerinden ipotek tesis edilebilir.

Kanuni ipotek ; bazı hallerde alacaklılara tanınan bir ipotek şeklidir. Satış bedelinden ödenmeyen miktar için, ölünceye kadar bakma akdinden dolayı, işçilerin ve müteahhitlerin inşaatçı ipoteklerinden dolayı kanuni ipotekler tesis edilebilir.

İstenen Belge ve Bilgiler :

1. İpotek edilecek taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözIü beyanı,
2. AlacakIı ve borçlunun veya yetkili temsilcilerinin fotograflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,
3. Alacaklının iki, borçlunun bir adet son alt ay içinde çekiImiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotografları,
4. Akitte taraflardan biri veya ikisi vekille temsil edilmişse, ayrıca temsile ilişkin belge.

İşlemin Mali Yönü :

492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (7. a, b, c) pozisyonlarına göre;

1. Aktin icrasından önce, ipotekle temin edilen borç miktarı üzerinden binde 2,4 tapu harcı ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa bağIı (1) sayılı tablonun (I.1. a) pozisyonuna göre de binde 6 oranında damga vergisi, ipotek borçlusundan tahsil edilir.
2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret ve Egitim Katkı Payı tahsil ettirilir.

(*) 2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ncı maddesinde yapılan degişikliklerle konut yapanlara, ihracatçılara, turim tesisi yapanlara işletmecilerine, sanayicilere, esnaf ve sanatkarlara konuları ile ilgili olarak kamu kurum ve kuruluşlannca açılacak krediler ile tarımsal (zirai) krediler nedeniyle yapılacak ipotek işlemlerinde resmi senet düzenlenmesine gerek yoktur Bu durumda taraflarca (borçlu ile kredi veren kamu kurum ve kuruluşları tarafından) imzalanmış sözleşmenin taşınmaz mal maliki veya yetkili vekil tarafından tapu idaresine verilerek ipotek tesis ve tescil isteminde bulunulması yeterlidir.

İpotekte Sonradan Yapılacak Değişiklikler

Taraflar, anlaşmaları halinde ipoteğin tesisinden sonra, ipoteğin derecesini, ipotek miktarını, faiz oranını, ipoteğin vadesini, ipotekli taşınmazlardan birinin çıkartılmasını veya ipoteğe başka bir taşınmazın dahil edilmesini isteyebilirler. Bu işlemlerin yapılabilmesi için resmi senet düzenlenmesi gerekir.

İşlemin Mali Yönü :

1. İpotekli taşınmazlardan birinin çıkartılması veya ipoteğe başka bir taşınmazın ilave edilmesinde borç miktarı üzerinden binde 2.4 ipotek harcı ve binde 6 damga vergisi
2. Mevcut ipoteğin derecesinin değiştirilmesinde borç miktarı üzerinden binde l.2 ipotek harcı ve binde 6 damga vergisi tahsil edilir.
3. Her iki halde de Eğitime Katkı Payı ve Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret alınır.

İpotekte Serbest Dereceden Yararlanma Hakkı

Taşınmaz ipoteğinde, ipotekler derece sıralarına göre sıralandırılır. Birinci dereceden sona gelen ipotekler tarafları talep etmeleri halinde serbest dereceden yararlanma hakkına sahip olabilirler. Serbest derecede , bu hakka sahip olan ipoteğin boşalan dereceye geçebilmesi hakkıdır.

Serbest dereceden yararlanma hakkının tapu siciline şerh verilmesi esastır. Alacaklının serbest dereceden yararlanabilmesi için üst derecenin boşalmış olması gerekir. Bu res'en yapılabilir.

Terkini ; Serbest dereceden istifade hakkı ; ipoteğin terkini veya tarafların talebi ile son bulur.

İpoteğin Devri

İpotek işleminde alacaklı alacığını üçüncü bir şahsa devredebilir. Bu işleme alacağın temlikide denir. Alacağın temlikinin yazılı olması şarttır. Alacağın devrinde borçlunun muvafakatına ihtiyaç yoktur. Bu sözleşmeler noterde yapılabileceği gibi Tapu Sicil Müdürlüklerinde de düzenlenebilir

İpoteğin Terkini

İpotek alacaklısı veya temsilcisinin yazılı talebi ile ipotek sicilden terkin edilir. İpotek terkininde terkin harcı tahsil edilir. Ayrıca ipoteğin tesisinde Eğitime Katkı Payı alınmamışsa, Eğitime Katkı Payı alınır.

 

BİRLEŞTİRME (TEVHİT) İŞLEMLERİ 
Tanım : Tevhid (Birleştirme) Tapu Sicilinde ayrı ayrı kayıtlı, birbirine sınırdaş birden fazla taşınmazın teknik usullere göre düzenlenen harita ile tek parsel haline getirilmesi işlemidir.

İstenen Belge ve Bilgiler :

1. Birleştirilmesi istenen taşınmaz malların tapu senetleri veya tapu kayıt örnekleri, 
   Taşınmaz malın maliki veya temsilcisinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve temsil belgesi,
2. Birleştirilmesi istenen taşınmaz malların bulunduğu yere göre Belediye Encümeni veya İl İdare Kurulunun olumlu kararı,
3. Birleştirme için düzenlenmiş ve yönetmeliklere, yönergelere uygun nitelikteki plan ve eki belgeler,
4. Taşınmaz maliklerinin son altı ay içinde çekilmiş 6x4 cm büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları.

İzlenecek yol :

Kadastro Müdürlüğü tarafından düzenlenen tescil bildirimleri, Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderildikten sonra, Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından tescil islemi yapılır.

İşlemin Mali Yönü :

1. 492 Sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4 ) sayılı tarifenin (6.a) pozisyonuna göre kayıtlı değer üzerinden (bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Bakanlar Kurulunca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak sonucu bulunacak değerden) binde 6 oranında harç tahsil edilir.
2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret ve Eğitime Katkı Payı tahsil edilir.

 

TRAMPA (Takas)

Tanım : Trampa bir taşınmazın bir başka taşınmazla karşılıklı değiştirilmesidir .

İstenen Belge ve Bilgiler :

1. Trampası yapılacak taşınmaz mallara ait varsa tapu senetleri, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
2. Trampa yapılacak maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,
3. Trampa yapanların son alt ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde ikişer adet vesikalık fotoğrafı,
4. Akitte taraflardan bin veya ikisi kanuni temsilci (vekil, vasi kayyım) ile temsil edilecek ise, ayrıca temsile ilişkin belge.

İşlemin Mali Yönü :

492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (20.a) pozisyonuna göre;

1. Taşınmaz malların, trampa yolu ekli devir ve iktisabında taşınmaz malların genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerlerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usül Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden) az olmamak uzere, ilgililerce beyan edilecek değerleri üzerinden, her iki taraftan ayrı ayrı binde 10 oranında tapu harcı, tahsil edilir.
2. Ayrıca taşınmaz malların varsa veraset ve intikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir.
3. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret ve Eğitim Katkı Payı tahsil ettirilir.

Not :

Her ne kadar trampa edilen mallar arasında değer denkliği söz konusu ise de bu husus sadece tarafları ilgilendirmektedir. Şayet trampa edilen taşınmazlar arasında değer farklılıkları varsa aradaki değer farkı ve bu farkın tahsil şekli tapu sicil müdürlüğünde düzenlenecek resmi senede yazılabilecektir. Trampaya konu taşınmazların rayiç değerlerinin bilinmesi gerekmektedir. Bu değer asgari olarak taşınmazların ilgili belediyeye beyan edilen emlak vergisi beyan değeri olacaktır.