Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

KIRA HUKUKU · 10 Kasım 2026

KİRACI HAKLARI – 6 YOL – Kanunda sayılan tahliye sebepleri dışında çıkarma yok

“Evi boşaltmazsan kapıyı kilitlerim, elektriği keserim” diyen ev sahibi hukuken bunu yapamaz. Kiracı ancak kanunda sayılan sebeplerle ve mahkeme ya da icra kararıyla çıkarılabilir. Hangi durumda tahliye mümkün, kiracının hakları neler?

Kısa cevap: Hayır. Kiracının kullanımını engelleyen bu tür eylemler hukuka aykırıdır. Kiracı, kullanımın engellenmesinin önlenmesini ve uğradığı zararın tazminini isteyebilir.

Kendiliğinden çıkaramaz

Türk hukukunda ev sahibi kiracıyı kendi eliyle çıkaramaz. Kilit değiştirmek, eşyayı dışarı atmak ya da suyu ve elektriği kesmek hukuka aykırıdır. Bu tür davranışlar ev sahibinin tazminat ve hatta ceza sorumluluğunu doğurabilir. Tahliye ancak Türk Borçlar Kanunu'nda sayılan sebeplerle, icra dairesi veya mahkeme eliyle gerçekleşir.

Tahliye sebepleri tek tek

1. Kira borcunu ödememek (temerrüt): Kiracıya yazılı ihtarla ödeme süresi verilir; konutta bu süre en az 30 gündür. Süre içinde ödenmezse tahliye istenebilir (TBK m.315).

2. İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için iki kez yazılı ihtar alan kiracı hakkında, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m.352/2).

3. Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmişse, o tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluyla tahliye istenebilir (TBK m.352/1). Sözleşmeyle aynı gün imzalatılan boş taahhütler mahkemelerde sıklıkla tartışma konusu olur.

4. Ev sahibinin veya yakınlarının konut ihtiyacı: Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç varsa dava açılabilir (TBK m.350).

5. Esaslı onarım veya yeniden inşa: Taşınmazın kullanılmasını imkânsız kılan bir tadilat ya da yıkıp yeniden yapım gerekiyorsa tahliye istenebilir (TBK m.350/2).

6. Yeni malikin ihtiyacı: Evi satın alan yeni malik, edinmeden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirir ve altı ay sonra dava açabilir (TBK m.351).

Tahliye sebepleri ve kritik süreler
SebepDayanakKritik süre
Kira borcunun ödenmemesiTBK m.315Konutta en az 30 gün ödeme süresi
İki haklı ihtarTBK m.352/2Kira yılı bitiminden itibaren 1 ay
Yazılı tahliye taahhüdüTBK m.352/1Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay
Konut ihtiyacı / yeniden inşaTBK m.350Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay (ihtarla uzar)
Yeni malikin ihtiyacıTBK m.3511 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava
10 yıllık uzama sonuTBK m.347Uzama yılı bitiminden 3 ay önce bildirim

On yıllık uzama süresi

Belirli süreli konut kirası, süre sonunda kendiliğinden bir yıl uzar. Ev sahibi, on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeden sona erdirebilir (TBK m.347). Yani ilk kira süresi bir yıl olan sözleşmede bu hak, pratikte 11. yılın sonunda doğar.

Adana'da süreç nasıl işliyor?

Kira borcunun ödenmemesine dayanan tahliyelerde ev sahibi çoğunlukla icra dairesi yolunu kullanır. İhtiyaç, yeni malik ve onarım sebepleri ise sulh hukuk mahkemesinde dava konusu olur. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur. Kiracıya gelen tebligatı yok saymak en sık yapılan hatadır; ödeme emrine ve ihtara süresinde cevap vermek hak kaybını önler.

Sık sorulan sorular

Ev sahibi elektriğimi, suyumu kesebilir mi?

Hayır. Kiracının kullanımını engelleyen bu tür eylemler hukuka aykırıdır. Kiracı, kullanımın engellenmesinin önlenmesini ve uğradığı zararın tazminini isteyebilir.

Ev sahibi evi sattı, hemen çıkmak zorunda mıyım?

Hayır. Kira sözleşmesi yeni malike geçer. Yeni malik ihtiyaç sebebine dayanacaksa bir ay içinde yazılı bildirim yapmalı ve dava için altı ay beklemelidir.

Tahliye taahhüdü imzaladım, ne olur?

Taahhüt geçerliyse ev sahibi belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye talep edebilir. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra serbest iradeyle verilip verilmediği geçerlilikte belirleyicidir.

Kira davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların çoğunda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye talepleri bu kuralın dışındadır.

İlgili mevzuat: 6098 sayılı TBK m.315, 347, 350, 351, 352; 2004 sayılı İİK m.269 vd.; 7445 sayılı Kanun.

Hazırlayan: Av. Aytaç ER – Adana Barosu (Sicil No: 3019) | Son güncelleme: 10.11.2026

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her dosyanın koşulları farklıdır.

Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları