Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Bir taşınmaz veya taşınır mal üzerinde birden fazla kişinin ortak mülkiyeti varsa ve paydaşlar malın nasıl paylaşılacağında anlaşamıyorsa, her paydaş ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir (TMK m.698-699). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Mahkeme önce malın aynen bölünmesini değerlendirir; bu mümkün değilse malın satışına ve bedelin paylara göre dağıtılmasına karar verir. 31.07.2026’dan itibaren tamamı mirasla edinilmiş taşınmazlarda ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Bir Bakışta

Yasal dayanakTürk Medeni Kanunu m.642, 698, 699; HMK m.4 ve m.12; 6325 sayılı Kanun m.18/B; İİK m.114
Görevli ve yetkili mahkemeSulh hukuk mahkemesi; taşınmazlarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki)
Arabuluculuk01.09.2023’ten itibaren dava şartı
TaraflarTüm paydaşlar davada yer almalı; ölen paydaşın mirasçıları davaya katılmalı
Giderme şekliÖnce aynen taksim; mümkün değilse açık artırmayla satış
Mirasçılar arası ilk artırmaTüm paydaşlar payını mirasla edinmişse ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında, muhammen bedelin %100’ünden (7589 sayılı Kanun)
MasraflarYargılama giderleri ve vekâlet ücreti paydaşlara payları oranında yüklenir
Ortaklığın giderilmesi davası süreci: arabuluculuk, dava, keşif, aynen taksim veya satış kararı ve bedelin dağıtılması
İzale-i şuyu davasının aşamaları

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Miras yoluyla geçen bir ev, birlikte satın alınan bir arsa ya da ortak kullanılan bir araç zamanla paydaşlar arasında anlaşmazlık konusu olabilir. Paydaşlardan biri satmak, diğeri kullanmak isterken ortaklık içinden çıkılmaz hâle gelir. Türk hukukunda hiçbir paydaş ortaklıkta kalmaya zorlanamaz; her paydaş, paylaşma sözleşmesiyle veya dava yoluyla ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir.

Paydaşlar aralarında anlaşabilirse tapu müdürlüğünde veya noterde rızai taksim yapabilir. Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılır. Davanın amacı borç veya tazminat değil, ortak mülkiyetin sona erdirilmesidir; bu nedenle mahkemenin kararı tüm paydaşlar bakımından aynı sonucu doğurur.

Mülkiyet türüÖzellikDava öncesi gereken
Paylı mülkiyetHer paydaşın payı tapuda belirlidir (örneğin 1/4)Doğrudan arabuluculuk ve dava
Elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyetMirasçıların payları tapuda ayrı gösterilmemiştirMirasçılık belgesi alınması; gerekirse paylı mülkiyete geçiş
Taşınır mallarAraç, makine, ev eşyası gibi ortak mallarArabuluculuk ve dava; satış icra hükümlerine göre

Dava Şartları ve Arabuluculuk

  • Arabuluculuk: 01.09.2023’ten itibaren taşınır ve taşınmaz mallara ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarında arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Anlaşma olmazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.
  • Tüm paydaşlar: Davada bütün paydaşlar taraf olarak yer almalıdır. Dava sırasında ölen paydaşın mirasçıları davaya dâhil edilmeden karar verilemez.
  • Mirasçılık belgesi: Tapuda ölmüş kişi adına kayıt varsa önce mirasçılık belgesi alınır; mirasçılar elbirliği hâlinde malik olur.
  • Kesin yetki: Taşınmazlarda dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.
  • Paylaşma yasağı bulunmaması: Paydaşlar arasında belirli süre paylaşmama anlaşması veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi gibi engeller davayı etkileyebilir.
2026 arabuluculuk ücreti (saatlik, taraf başına)Tutar
İki taraf1.170 TL
3 - 5 taraf2.540 TL
6 - 10 taraf2.640 TL
11 ve daha fazla taraf2.740 TL
Anlaşma hâlinde alt sınır13.000 TL

Arabuluculuk ücreti ve dava masrafları, kural olarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Davayı açan paydaş masrafları başta peşin öder; karar sonrasında diğer paydaşlardan payları oranında isteyebilir.

Aynen Taksim mi, Satış mı?

Mahkeme, kanun gereği önce malın aynen bölünmesini değerlendirir. Arazi büyükse ve imar mevzuatı ile tarım arazilerine ilişkin asgari parsel kuralları elveriyorsa, taşınmaz paylara uygun parçalara ayrılır; parçaların değerleri eşit değilse eksik kalan paydaşa para ödenmesine karar verilebilir. Daire, dükkân, küçük arsa veya tarım arazilerinde bölünme genellikle mümkün olmadığından mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.

Satış, kararın kesinleşmesinden sonra satış memurluğunca İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre elektronik artırmayla yapılır. 31.07.2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanunla bu satışlarda önemli bir değişiklik yapılmıştır:

KuralUygulama
Mirasçılar arası ilk artırmaTaşınmazın tüm paydaşları paylarını mirasla edinmişse ve mirasçı olmayan malik yoksa, ilk artırma bir defaya mahsus yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır
İlk artırmada asgari bedelMuhammen bedelin %100’ü; ayrıca öncelikli alacaklar ve masraflar karşılanmalı
İkinci artırmaMirasçılardan alıcı çıkmazsa herkese açık yapılır; asgari bedel muhammen bedelin %50’si
TeminatKatılımcılar teminat yatırır; paydaşlara tanınan teminat muafiyeti kaldırılmıştır
Bedeli yatırmayan alıcıTeminatı yanar ve teklifin %5’i oranında idari para cezası uygulanır
Geçiş hükmü31.07.2026’dan önce ilanı yapılmış artırmalara eski hükümler uygulanır

Satış bedelinden önce satış giderleri ve varsa ipotek gibi öncelikli alacaklar düşülür; kalan tutar paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılır. Bir paydaşın payı üzerinde haciz varsa, o paydaşa düşen pay haciz alacaklısına ödenir.

Masraflar, Süre ve Sık Yapılan Hatalar

Ortaklığın giderilmesi davasında başvurma harcı maktudur; karar harcı ise satışla giderme hâlinde satış bedeli, aynen taksimde taşınmaz değeri üzerinden nispi olarak alınır. Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, davanın sonunda kimin haklı olduğuna bakılmaksızın paydaşlara payları oranında yüklenir; çünkü bu davada kazanan ve kaybeden taraf yoktur.

  • Bir paydaşı davaya dâhil etmemek: Tüm paydaşlar yer almadan verilen karar bozulur.
  • Mirasçılık belgesi almadan dava açmak: Tapuda ölü kişi adına kayıt varsa önce mirasçılık belgesi gerekir.
  • Arabuluculuğu atlamak: Dava şartı yokluğundan usulden ret kararı verilir.
  • Bekletici meseleyi gözden kaçırmak: Aynı taşınmaz için açılmış tapu iptal veya muris muvazaası davası varsa sonucu beklenmelidir.
  • Önalım hakkını yanlış değerlendirmek: Cebri artırmayla yapılan satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz.
  • Değer tespitine itiraz etmemek: Keşif ve bilirkişi raporundaki değere süresinde itiraz edilmezse satış düşük bir muhammen bedelle başlayabilir.

Emsal Yargıtay Kararları

Aşağıdaki özetler künye korunarak ve kişisel veriler çıkarılarak sadeleştirilmiştir; kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama sisteminden ulaşılabilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/4885, K. 2023/5743, T. 27.11.2023

Konu: Dava açılmadan önce ölmüş bir paydaşın mirasçıları davaya katılmadan ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi.

Sonuç: Ortaklığın giderilmesi davasının niteliği gereği ölen paydaşın mirasçıları davaya dâhil edilerek taraf teşkili sağlanması gerektiği, aksi hâlin hukuki dinlenilme hakkını ihlal ettiği belirtilerek hüküm bozulmuştur.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/1487, K. 2023/1728, T. 27.03.2023

Konu: Ortaklığın giderilmesi istenen taşınmazlardan biri hakkında ayrıca tapu iptal ve tescil davası bulunması.

Sonuç: Tapu iptal davasının sonucu pay ve paydaş durumunu değiştirebileceğinden o davanın kesinleşmesinin beklenmesi gerektiği, beklenmeden verilen hükmün ilgili taşınmaz yönünden bozulması gerektiği kabul edilmiştir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Hakkında Sık Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davası nedir?

Ortak mülkiyetteki bir malın paydaşlar arasında aynen bölünmesi veya satılarak bedelinin paylara göre dağıtılması için sulh hukuk mahkemesinde açılan davadır. İzale-i şuyu davası olarak da bilinir.

İzale-i şuyu davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 01.09.2023’ten itibaren taşınır ve taşınmaz mallara ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarından önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Sulh hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmazlarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir.

Diğer mirasçılar istemezse ev satılabilir mi?

Evet. Hiçbir paydaş ortaklıkta kalmaya zorlanamaz. Mahkeme aynen bölme mümkün değilse satışa karar verir; diğer paydaşların rızası aranmaz.

Mirasçılar arası ilk artırma kuralı nedir?

31.07.2026’dan itibaren, tüm paydaşları mirasçı olan taşınmazların satışında ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında ve muhammen bedelin %100’ünden başlayarak yapılır. Alıcı çıkmazsa ikinci artırma herkese açıktır.

Ortaklığın giderilmesi davasının masrafını kim öder?

Davayı açan paydaş masrafları peşin öder; ancak karar sonunda yargılama giderleri ve vekâlet ücreti tüm paydaşlara payları oranında yüklenir.

İzale-i şuyu davası ne kadar sürer?

Paydaş sayısı, tebligat güçlükleri, mirasçılık belgesi ihtiyacı ve keşif süreçlerine göre değişir. Kararın kesinleşmesinden sonra satış aşaması ayrıca zaman alır.

Hisseli tarla aynen bölünebilir mi?

Tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanundaki asgari parsel büyüklükleri nedeniyle bölünme çoğu zaman mümkün olmaz; bu durumda satış yoluyla ortaklık giderilir.

Payım üzerinde haciz varsa ne olur?

Satış bedelinden size düşen pay, haciz alacaklısının alacağı oranında icra dosyasına aktarılır; kalan tutar size ödenir.

İlgili Sayfalar

Ortaklığın giderilmesi ve hisseli taşınmaz uyuşmazlıkları için Adana'da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları