Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Gayrimenkul avukatı; tapu, kira, kat mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi, önalım, ecrimisil ve kamulaştırma gibi taşınmaza bağlı uyuşmazlıklarda danışmanlık ve dava takibi yapan avukattır. En çok işe yaradığı an dava açıldıktan sonra değil, imzadan ve ödemeden önce yapılan kontroldür.

Gayrimenkul Avukatı Bir Bakışta

Temel mevzuatTürk Medeni Kanunu (eşya hukuku), Türk Borçlar Kanunu (kira, eser, satış), Kat Mülkiyeti Kanunu, Tapu Kanunu, Kamulaştırma Kanunu
Sık görülen işlerTapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi, kira tespiti ve tahliye, ecrimisil, önalım, kat karşılığı inşaat
Görevli mahkemeAyni hak davalarında kural olarak asliye hukuk; kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında sulh hukuk
Yetkili mahkemeTaşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki)
Dava öncesi arabuluculukKira, kat mülkiyeti, komşuluk hukuku ve ortaklığın giderilmesinde zorunlu; tapu iptal ve tescilde zorunlu değil
Asgari ücret tarifesiAAÜT 2026: sulh hukukta 40.000 TL, asliye hukukta 62.000 TL (dava takibi için alt sınır)
Gayrimenkul avukatı ile tapu, kira ve ortaklığın giderilmesi süreci adımları
Gayrimenkul işlerinde avukat desteğinin beş aşaması: belge kontrolünden kararın uygulanmasına

Gayrimenkul Avukatına Hangi Durumlarda Başvurulur?

Taşınmaz işlemleri hem yüksek tutarlıdır hem de çoğu zaman geri dönüşü zor sonuçlar doğurur. Tapuda yapılan bir satış, imzalanan bir kat karşılığı sözleşme veya kira sözleşmesindeki tek bir madde, yıllarca sürecek bir davanın başlangıcı olabilir. Bu nedenle gayrimenkul avukatına yalnızca dava aşamasında değil, işlem öncesinde de başvurmak masrafı ve riski belirgin biçimde azaltır.

  • Satın alınacak taşınmazın tapu kaydında haciz, ipotek, şerh veya beyan olup olmadığının incelenmesi
  • Kat karşılığı inşaat, satış vaadi ve kira sözleşmelerinin hazırlanması veya incelenmesi
  • Mirasla kalan hisseli taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi veya paydaşlar arası kullanım uyuşmazlıkları
  • Kiracı veya ev sahibi olarak kira bedeli, kira artışı ve tahliye sorunları
  • Komşu, paydaş veya üçüncü kişinin taşınmaza el atması (müdahalenin men’i, ecrimisil)
  • Kamulaştırma bedelinin düşük bulunması veya taşınmaza kamulaştırmasız el atılması

Uyuşmazlık Türüne Göre Mahkeme ve Ön Şartlar

Gayrimenkul davalarında en sık yapılan hata, davanın yanlış mahkemede açılması veya zorunlu arabuluculuk aşamasının atlanmasıdır. Her iki durumda da dava esasa girilmeden usulden reddedilebilir ve zaman kaybedilir. Aşağıdaki tablo genel bir yön göstermek içindir; somut dosyada istisnalar bulunabilir.

UyuşmazlıkGörevli mahkeme (kural)Dava öncesi arabuluculuk
Kira bedeli tespiti, kira alacağı, tahliyeSulh hukukZorunlu (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç)
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)Sulh hukukZorunlu
Kat mülkiyeti, aidat, yönetim uyuşmazlıklarıSulh hukukZorunlu
Tapu iptal ve tescilAsliye hukukZorunlu değil
Önalım (şufa) davasıAsliye hukukZorunlu değil
Kamulaştırma bedel tespitiAsliye hukuk (idare açar)Öncesinde idareyle uzlaşma görüşmesi yapılır
Kamulaştırma işleminin iptaliİdare mahkemesiYok; süre 30 gün

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir; dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Adana’daki bir taşınmaz için başka şehirde dava açılması, dosyanın yetkisizlik nedeniyle gönderilmesine yol açar.

İlk Görüşmeye Giderken Hazırlanacak Belgeler

Avukatın ilk görüşmede sağlıklı bir yol haritası çizebilmesi için dosyaya ait temel belgelerin hazır olması önemlidir. Belgeler eksikse ilk görüşme yalnızca genel bilgi vermekle sınırlı kalır.

BelgeNereden alınırNeden önemli
Güncel tapu kaydıe-Devlet veya tapu müdürlüğüMalik, pay oranı, şerh, ipotek ve haciz kayıtları görülür
SözleşmelerTaraflar veya noterKira, satış vaadi ve kat karşılığı sözleşmesinin şekli ve maddeleri incelenir
İmar durumu ve ruhsatBelediyeYapılaşma hakkı, kat karşılığı ve kamulaştırma dosyalarında belirleyicidir
Yazışmalar ve ihtarnamelerTaraflarSürelerin başlangıcı ve temerrüt tarihinin tespiti için gerekir
Mirasçılık belgesiNoter veya sulh hukukMirasla kalan taşınmazlarda taraf teşkili için zorunludur

Ücret ve Masraflar Nasıl Belirlenir?

Avukatlık ücreti avukat ile müvekkil arasında serbestçe kararlaştırılır; ancak Türkiye Barolar Birliği’nin yayımladığı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin altında kalamaz. 03.11.2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2026 tarifesine göre sulh hukuk mahkemelerinde takip edilen davalar için 40.000 TL, asliye hukuk mahkemelerinde 62.000 TL alt sınır olarak öngörülmüştür. Değeri belli davalarda tarifenin nispi kısmı da dikkate alınır.

Avukatlık ücreti dışında dava harcı, bilirkişi ve keşif giderleri, tebligat masrafları ile arabuluculuk aşamasındaki ücretler ayrıca hesaba katılmalıdır. Kaybeden taraf, karşı tarafın yargılama giderlerini ve tarifeye göre karşı vekâlet ücretini ödemekle yükümlü tutulabilir.

Gayrimenkul Avukatı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Gayrimenkul avukatı ile emlak danışmanı arasındaki fark nedir?

Emlak danışmanı alıcı ile satıcıyı buluşturur ve işlemin ticari tarafıyla ilgilenir. Avukat ise tapu kaydını, sözleşmenin hukuki geçerliliğini ve olası riskleri inceler; uyuşmazlık çıkarsa sizi mahkemede ve icra dairesinde temsil eder.

Ev alırken avukata danışmak zorunlu mu?

Zorunlu değildir. Ancak hisseli, mirasla gelen, ipotekli veya inşaat hâlindeki taşınmazlarda ve satış vaadi sözleşmesiyle yapılan alımlarda imzadan önce hukuki kontrol yaptırmak ciddi kayıpların önüne geçebilir.

Tapu iptal davası için arabulucuya gitmek gerekir mi?

Hayır. Tapu iptal ve tescil davaları dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir. Buna karşılık kira, kat mülkiyeti, komşuluk hukuku ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Taşınmaz başka şehirdeyse dava nerede açılır?

Mülkiyet ve diğer ayni haklara ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu yetki kesin olduğundan taraflar anlaşarak başka bir mahkemeyi yetkili kılamaz.

Gayrimenkul davaları ne kadar sürer?

Süre; mahkemenin iş yüküne, keşif ve bilirkişi incelemesine, tebligat sorunlarına ve kanun yollarına göre değişir. Keşif gerektiren davalar genellikle daha uzun sürer. Kesin bir süre vermek mümkün değildir.

Avukatlık ücreti tarifenin altında belirlenebilir mi?

Hayır. Avukatlık Kanunu uyarınca kararlaştırılan ücret, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nde belirlenen tutarın altında olamaz.

Hisseli tapuda kendi payımı satabilir miyim?

Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını satabilir. Ancak pay üçüncü kişiye satılırsa diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebilir; bu nedenle satış öncesinde paydaşların durumu değerlendirilmelidir.

Online danışmanlık mümkün mü?

Evet. Belgelerin önceden iletilmesi hâlinde ilk değerlendirme çevrim içi görüşmeyle yapılabilir; ancak dava ve tapu işlemleri için gerekli vekâletname noterden düzenlenmelidir.

İlgili Sayfalar

Gayrimenkul uyuşmazlıklarınız için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları