Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Taşınmaz satış vaadi, ileride tapuda satış yapma borcu doğuran bir ön sözleşmedir ve noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçersizdir. Sözleşme tapuya şerh edilirse beş yıl boyunca sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir. Satıcı devirden kaçınırsa alıcı, taşınmazın bulunduğu yerde tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Bir Bakışta

Yasal dayanakTBK m.237, TMK m.706, Tapu Kanunu m.26, Noterlik Kanunu m.60 ve 89
ŞekilNoterde düzenleme şeklinde; yalnız imza onayı yetmez
Tapuya şerhŞerh tarihinden itibaren 5 yıl etkili
Zamanaşımı10 yıl; ifanın mümkün olduğu tarihten başlar
Konut alan tüketici14 gün gerekçesiz cayma hakkı (ön ödemeli konut satışı)
Görevli mahkemeAsliye hukuk; tüketici işlemlerinde tüketici mahkemesi
Yetkili mahkemeTaşınmazın bulunduğu yer
taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter şekli tapu şerhi ve tescil davası
Satış vaadi sözleşmesinde ön kontrol, noter, şerh, ödeme ve tapu devri adımları

Satış Vaadi Neden ve Ne Zaman Yapılır?

Tapuda hemen satış yapılamayan durumlarda taraflar birbirini bağlamak ister: kat irtifakı henüz kurulmamış konutlar, ödemenin taksitle yapılacağı alımlar, kredi onayının beklendiği satışlar veya ifraz ve iskan gibi işlemlerin tamamlanmadığı taşınmazlar. Satış vaadi sözleşmesi, bu bekleme döneminde alıcıya satıcıyı devir yapmaya zorlama hakkı verir.

Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; noterin yalnızca imzaları onayladığı belge ya da elden yazılan “harici satış” senedi satış vaadi olarak geçerli değildir. Geçersiz sözleşmeye dayanarak tescil istenemez; kural olarak yalnızca ödenen bedelin iadesi gündeme gelir. Yargıtay, bu kurala istisnaen, bedelini tamamen ödeyip bağımsız bölümü teslim alarak malik gibi kullanan alıcı karşısında şekil eksikliğini ileri sürmenin dürüstlük kuralına aykırı olabileceğini kabul etmiştir.

Sözleşmede Mutlaka Bulunması Gerekenler

MaddeİçerikNeden önemli?
Taşınmazın tanımıİl, ilçe, ada, parsel, blok, kat, bağımsız bölüm noBelirsizlik sözleşmeyi ifa edilemez kılar
Bedel ve ödeme planıToplam bedel, taksitler, ödeme yoluÖdemenin ispatı tescil davasının temelidir
Devir tarihiTapuda satışın yapılacağı tarih veya şartZamanaşımı ve temerrüt bu tarihe göre belirlenir
Şerh izniSatıcının sözleşmenin tapuya şerhine izniÜçüncü kişilere karşı koruma sağlar
Takyidatlarİpotek, haciz, şerhlerin kaldırılma yükümlülüğüTemiz tapu teslimi güvence altına alınır
Cezai şart ve caymaGecikme veya cayma halinde ödenecek tutarUyuşmazlıkta tazminat hesabını kolaylaştırır
Vergi ve masraflarTapu harcı, noter ücreti, damga vergisi paylaşımıSonradan çıkan masraf tartışmalarını önler
Teslim ve zilyetlikAnahtar teslimi, aidat ve vergilerin geçişiZamanaşımı savunmasına karşı önemli delil

Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi en sık atlanan adımdır. Şerh edilmeyen sözleşme yalnızca taraflar arasında hüküm doğurur; satıcı taşınmazı başkasına devrederse alıcı yeni malike karşı bu sözleşmeyi ileri süremez. Şerh, tarihinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa tapu müdürlüğünce kendiliğinden silinir; uzun ödeme planlarında bu süre gözetilmelidir.

Satıcı Tapuyu Vermezse Ne Yapılır?

Alıcı, borcunu ifa ettiğini veya ifaya hazır olduğunu göstererek tapu iptal ve tescil davası açar. Henüz ödenmemiş bedel varsa mahkeme, bedelin depo edilmesini isteyebilir. Taşınmaz dava sırasında başkasına devredilmesin diye dava ile birlikte ihtiyati tedbir istenmelidir.

Durumİzlenecek yolNot
Sözleşme geçerli, bedel ödenmişTapu iptal ve tescil davasıTedbir şerhi istenmeli
Sözleşme geçerli, taşınmaz üçüncü kişiye geçmişŞerh varsa tescil; yoksa tazminatİyiniyetli alıcı korunur
Sözleşme geçersiz (harici satış)Ödenen bedelin iadesiİstisnai durumlar dürüstlük kuralıyla değerlendirilir
Tüketici olarak konut alımıTüketici mahkemesi veya hakem heyetiDeğer 186.000 TL altındaysa hakem heyeti

Satış vaadinden doğan tescil istemi on yıllık zamanaşımına tabidir ve süre, ifanın mümkün olduğu tarihten başlar. Ancak taşınmaz alıcıya teslim edilmiş ve alıcı onu malik gibi kullanıyorsa, satıcının zamanaşımı savunması Yargıtay uygulamasında dürüstlük kuralına aykırı görülerek dinlenmemektedir.

Ön Ödemeli Konut Alımında Tüketiciye Özel Kurallar

Henüz teslim edilmemiş bir konutu taksitle veya peşin ödeyerek satın alan tüketici, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında ek korumaya sahiptir. Bu sözleşmelerde de satış vaadinin noterde düzenleme şeklinde, satışın ise tapuda yapılması gerekir. Tüketici, sözleşme tarihinden itibaren on dört gün içinde gerekçe göstermeden cayabilir.

  • Teslim süresinin ve tüketicinin sözleşmeden dönmesi halinde ödenecek tazminatın kanuni üst sınırları vardır; sözleşmedeki aykırı hükümler tüketiciyi bağlamaz.
  • Satıcı, sözleşme kurulmadan önce tüketiciyi kanun ve yönetmelikte sayılan konularda yazılı olarak bilgilendirmek zorundadır; bu bilgilendirme yapılmadan kurulan sözleşmeler tüketici lehine yorumlanır.
  • Uyuşmazlıklarda değer sınırına göre tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi görevlidir; mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk dava şartıdır.

Emsal Yargıtay Kararları

Aşağıdaki özetler künye korunarak ve kişisel veriler çıkarılarak sadeleştirilmiştir; kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama sisteminden ulaşılabilir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E. 1987/2, K. 1988/2, T. 30.09.1988

Konu: Resmi şekle uygun olmayan taşınmaz satışına dayanarak açılan tescil davasının kabul edilip edilemeyeceği tartışılmıştır.

Sonuç: Geçersiz sözleşmeye dayalı tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği; ancak bedelin tamamen ödendiği, bağımsız bölümün teslim edilip malik gibi kullanıldığı hallerde şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilebileceği kabul edilmiştir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Satış vaadi sözleşmesi noterde yapılmazsa geçerli olur mu?

Hayır. Satış vaadi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Elden yazılan veya yalnız imzası onaylanan belge satış vaadi olarak geçersizdir; kural olarak yalnızca ödenen bedelin iadesi istenebilir.

Satış vaadi tapuya şerh edilmeli mi?

Kesinlikle önerilir. Şerh edilen sözleşme beş yıl boyunca sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir. Şerh yoksa satıcının taşınmazı başkasına devretmesi halinde tescil imkânı kaybedilebilir.

Şerhin beş yıllık süresi dolarsa sözleşme biter mi?

Hayır. Şerh tapudan silinir ve üçüncü kişilere karşı koruma sona erer; ancak taraflar arasındaki sözleşme ve bundan doğan haklar zamanaşımı dolmadıkça devam eder.

Satış vaadine dayalı dava kaç yılda zamanaşımına uğrar?

On yılda zamanaşımına uğrar ve süre ifanın mümkün olduğu tarihten başlar. Taşınmaz alıcıya teslim edilmişse, satıcının zamanaşımı savunması uygulamada dürüstlük kuralına aykırı görülerek dinlenmeyebilir.

Satıcı ölürse ne olur?

Satış vaadinden doğan borç mirasçılara geçer. Alıcı, devri mirasçılardan isteyebilir; kabul etmezlerse tescil davası mirasçıların tamamına karşı açılır.

Kat karşılığı inşaatta yükleniciden daire alırken nelere dikkat edilmeli?

Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme, yüklenicinin hak kazandığı bağımsız bölüm listesi ve inşaatın ilerleme durumu incelenmelidir. Yükleniciyle yapılan satış vaadinin de noterde düzenleme şeklinde olması ve mümkünse tapuya şerh edilmesi gerekir.

Taksitler ödenmezse satıcı sözleşmeden dönebilir mi?

Alıcı temerrüde düşerse satıcı kanuni koşullar altında süre vererek sözleşmeden dönebilir. Bu durumda alınan bedelin iadesi ve sözleşmedeki cezai şart birlikte değerlendirilir.

Satış vaadi ile tapuda satış arasındaki fark nedir?

Tapuda satış mülkiyeti hemen geçirir. Satış vaadi ise mülkiyeti geçirmez; yalnızca ileride tapuda satış yapma borcu doğurur ve bu borç dava yoluyla zorla yerine getirtilebilir.

Satış vaadi için hangi masraflar ödenir?

Noter düzenleme ücreti ve damga vergisi ile şerh için tapu masrafları ödenir; asıl devirde ayrıca tapu harcı doğar. Masrafların kime ait olduğu sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

İlgili Sayfalar

Satış vaadi sözleşmesi hazırlığı ve tescil davaları için Adana'da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları