Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Kira bedelinin tespiti, yeni kira döneminde ödenecek kiranın mahkemece belirlenmesidir. Beş yılı doldurmamış konut ve çatılı işyeri kiralarında artış önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz; beş yılı dolan kiralarda ise kira emsal kiralar ve hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir. Yeni bedelin dönem başından geçerli olması için zamanlama belirleyicidir.

Kira Bedelinin Tespiti Bir Bakışta

Yasal dayanakTBK m.344 (belirleme ölçütü), m.345 (dava açma süresi)
Görevli mahkemeSulh hukuk mahkemesi
Dava öncesiArabulucuya başvuru zorunlu (01.09.2023’ten itibaren)
5 yıl dolmadanArtış en fazla önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalaması kadar
5 yıl doluncaEmsal kira, TÜFE ve kiralananın durumu dikkate alınarak hakkaniyete göre
Dönem başından geçerlilikYeni dönemden en geç 30 gün önce dava veya yazılı artış bildirimi
Davayı kimler açabilirHem kiraya veren hem kiracı
Kira bedelinin tespiti için ihtar, arabuluculuk ve dava takvimi
Kira bedelinin tespitinde zamanlama: hesaptan karara beş adım

Önce Kiranın Hangi Aşamada Olduğunu Belirleyin

Kira bedelinin tespitinde ilk soru, kira ilişkisinin kaçıncı yılında olunduğudur. Beş yıllık süre, tarafların değişmediği sürece ilk kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren hesaplanır; sözleşmenin yenilenmiş veya yeniden yazılmış olması bu süreyi kendiliğinden sıfırlamaz.

DurumUygulanacak kuralPratik sonuç
İlk 5 yıl, sözleşmede artış maddesi varSözleşmedeki oran geçerli, ancak 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamazFazlası talep edilemez; dava çoğu zaman gereksizdir
İlk 5 yıl, sözleşmede artış maddesi yokHâkim, TÜFE ortalamasını aşmamak üzere kiralananın durumunu dikkate alarak belirlerBildirim veya dava tarihi belirleyicidir
5 yılı doldurmuş kiraEmsal kiralar, TÜFE değişimi ve kiralananın durumu dikkate alınarak hakkaniyete görePiyasa kirasına yaklaşma imkânı doğar
5 yıl sonrası her yeni 5 yıllık dönemAynı ölçütlerle yeniden belirlemeArada yıllık artış TÜFE ortalamasıyla sınırlı kalır

Konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanan yüzde 25 sınırı 01.07.2024 tarihinde sona ermiştir; bugün artışlarda önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınmaktadır. Güncel oranı sitedeki kira artış oranı hesaplama aracıyla görebilirsiniz.

30 Gün Kuralı: Yeni Kira Ne Zamandan Geçerli Olur?

Mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli, kural olarak dava açıldıktan sonra başlayan kira döneminden itibaren geçerli olur. Yeni bedelin içinde bulunulan dönemin başından itibaren uygulanması için aşağıdaki koşullardan birinin gerçekleşmesi gerekir:

  • Davanın yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılması,
  • Kiraya verenin bu süre içinde kiracıya yazılı olarak kira artışı bildiriminde bulunması ve davanın yeni dönemin sonuna kadar açılması,
  • Sözleşmede kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması ve davanın yeni dönemin sonuna kadar açılması.
Örnek (dönem başı 1 Mart)İşlemYeni kira ne zamandan geçerli
15 Ocak’ta noter ihtarı, Haziran’da davaSüresinde yazılı bildirim1 Mart’tan itibaren
Sözleşmede artış maddesi var, Kasım’da davaDönem sonundan önce dava1 Mart’tan itibaren
Bildirim yok, artış maddesi yok, Nisan’da davaSüre kaçırılmışBir sonraki dönemden (gelecek yıl 1 Mart)

Zorunlu arabuluculuk süreci de takvime eklenmelidir. Arabuluculuk başvurusu ile dava arasında geçecek süre, özellikle dönem sonuna yakın başvurularda hak kaybına yol açabilir.

Mahkeme Kira Bedelini Nasıl Belirler?

Beş yılı dolan kiralarda mahkeme genellikle keşif yapar ve bilirkişiden kiralananın bulunduğu bölgedeki emsal kiraları incelemesini ister. Bilirkişi; kiralananın konumunu, büyüklüğünü, yaşını, kullanım amacını ve emsallerle karşılaştırmasını raporunda açıklar.

Yargıtay uygulamasında, eski kiracının yeni kiracı gibi değerlendirilmemesi için bilirkişinin bulduğu emsal bedelden hakkaniyet indirimi yapılmaktadır. İndirim oranı her dosyanın özelliklerine göre belirlenir ve gerekçelendirilmesi gerekir. İndirim, davacının talep ettiği tutardan değil, bilirkişinin belirlediği bedelden yapılır.

KalemÖrnek tutarAçıklama
Mevcut aylık kira20.000 TLKiracının ödediği bedel
Bilirkişinin belirlediği emsal kira40.000 TLBoş olarak kiraya verilseydi getireceği bedel
Hakkaniyet indirimi (örnek %15)6.000 TLOran mahkemece belirlenir
Tespit edilebilecek kira34.000 TLTalep edilen tutarı aşamaz

Tablodaki rakamlar yalnızca örnektir; gerçek bir dosyada sonuç, bilirkişi raporuna ve mahkemenin takdirine göre değişir. Beş yıl kuralına göre yeni kiranın tahmini değerini görmek için sitedeki kira tespit davası hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Dava Açmadan Önce Hazırlanacaklar

  • Kira sözleşmesi ve varsa önceki sözleşmeler (5 yılın başlangıcını göstermek için)
  • Kira ödeme dekontları
  • Yazılı artış bildirimi veya noter ihtarnamesi ve tebliğ belgesi
  • Bölgedeki emsal kira ilanları ve sözleşmeleri
  • Arabuluculuk son tutanağı

Kira bedelinin tespiti davasında harç, talep edilen yeni kira ile mevcut kira arasındaki yıllık fark üzerinden hesaplanır. Davanın kesinleşmesi beklenmeden, tespit edilen bedel ile ödenen bedel arasındaki farkın tahsili için ayrıca yol haritası çıkarılmalıdır.

Emsal Yargıtay Kararları

Aşağıdaki özetler künye korunarak ve kişisel veriler çıkarılarak sadeleştirilmiştir; kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama sisteminden ulaşılabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/974, K. 2021/1058, T. 21.09.2021

Konu: Kira bedelinin tespiti davasında bilirkişinin belirlediği emsal kira bedelinden yapılacak hakkaniyet indirimi.

Sonuç: Tespit edilen kira bedelinden, yerleşik Yargıtay uygulaması doğrultusunda hak ve nesafet ilkesine uygun ve gerekçeli bir indirim yapılması gerektiği vurgulanmıştır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/1143, K. 2024/2911, T. 09.10.2024 (kanun yararına bozma)

Konu: Kira sözleşmesindeki TEFE-TÜFE ortalaması veya belirli bir oran öngören artış maddesinin geçerliliği.

Sonuç: Belli ve muayyen artış şartının tarafları bağladığı, ancak yasal TÜFE sınırıyla birlikte uygulanması gerektiği kabul edilmiş; karar 31.12.2024 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

Kira Bedelinin Tespiti Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira tespit davası için 5 yılın dolması şart mı?

Hayır. Beş yıl dolmadan da kira tespit davası açılabilir; ancak bu durumda artış önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Piyasa kirasına göre belirleme ancak 5 yıl dolduktan sonra mümkündür.

Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?

Evet. Kiracı, özellikle kiraya verenin yasal sınırın üzerinde artış talep ettiği veya kiranın emsallere göre yüksek kaldığı durumlarda kira bedelinin tespitini isteyebilir.

İhtarnameyi ne zaman göndermeliyim?

Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kiracıya ulaşacak şekilde göndermelisiniz. Tebliğ tarihinin ispatı için noter aracılığıyla gönderim tercih edilir.

Arabulucuya gitmeden dava açılabilir mi?

Hayır. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk son tutanağı olmadan açılan dava usulden reddedilir.

Sözleşmeyi yeniledik, 5 yıl sıfırlanır mı?

Taraflar değişmeden sözleşmenin yenilenmesi, 5 yıllık sürenin başlangıcını kural olarak değiştirmez. Süre ilk kira ilişkisinin başladığı tarihten itibaren hesaplanır.

Mahkeme kararından sonra her yıl yeniden dava açmak gerekir mi?

Hayır. Belirlenen kira, sonraki yıllarda yasal sınır içinde artırılır. Yeni bir 5 yıllık dönem dolduğunda yeniden belirleme istenebilir.

Kira tespit davası tahliye sebebi midir?

Hayır. Kira tespit davası yalnızca bedeli belirler. Ancak tespit edilen bedelin ödenmemesi, temerrüt nedeniyle tahliye gibi başka sonuçlara yol açabilir.

Dava ne kadar sürer?

Keşif ve bilirkişi incelemesi gerektiğinden süre mahkemenin iş yüküne göre değişir. Dava basit yargılama usulüne tabidir; yine de kesin bir süre vermek mümkün değildir.

İlgili Sayfalar

Kira bedelinin tespiti ve kira uyuşmazlıkları için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları