Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Kat malikleri kurulu (genel kurul) yılda en az bir kez, yönetim planında tarih yoksa her takvim yılının ilk ayında toplanır. Çağrı en az on beş gün önce yapılır; toplantı için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlası gerekir. Hukuka aykırı karar, sulh hukuk mahkemesinde bir ay, her halde altı ay içinde iptal ettirilebilir.

Site ve Apartman Genel Kurulu Bir Bakışta

Yasal dayanak634 sayılı KMK m.29-34, 41, 45
Olağan toplantıYılda en az bir; plan yoksa ocak ayı içinde
Olağanüstü toplantıYönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri çağırır
Çağrı süresiToplantıdan en az 15 gün önce, imza karşılığı veya taahhütlü mektupla
Toplantı yeter sayısıSayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla; oy çokluğuyla karar
İkinci toplantıİlk toplantıdan en az 7 gün sonra; katılanların salt çoğunluğu
Karara itirazSulh hukuk; 1 ay, her halde 6 ay (KMK m.33)
site apartman genel kurul toplantısı çağrı yeter sayı ve karar iptali adımları
Kat malikleri kurulu toplantısının aşamaları: çağrı, yeter sayı, gündem, karar defteri ve itiraz

Toplantı Nasıl Planlanır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “kat malikleri kurulu” olarak geçen organ, sitelerde günlük dilde genel kurul diye anılır. Kurul, yönetim planında gösterilen zamanda ve yılda en az bir kez toplanır; plan bir tarih göstermiyorsa toplantı her takvim yılının ilk ayında yapılır. Önemli bir sebep varsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri olağanüstü toplantı çağrısı yapabilir.

Çağrı, toplantıdan en az on beş gün önce, gündemi, yeri ve saati gösterecek şekilde imza karşılığında elden ya da taahhütlü mektupla bütün kat maliklerine bildirilir. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının yeri ve tarihi de aynı çağrıda yazılır; iki toplantı arasında en az yedi gün bulunmalıdır.

  • Kat malikleri listesi tapudan güncel alınmalı, hisseli bağımsız bölümlerde temsilci belirlenmelidir.
  • Gündemde işletme projesi, yönetici ve denetçi seçimi, önceki dönemin ibrası ve dilek maddesi yer almalıdır.
  • Gündemde olmayan konuda bağlayıcı karar almak iptal riskini artırır.
  • Çağrı belgeleri ve tebliğ alındıları toplantı dosyasında saklanmalıdır.

Yeter Sayılar ve Oy Hakkı

Kurul, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantıda bu sayı sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır. Bazı kararlar için kanun nitelikli çoğunluk veya oybirliği arar; bu kararlarda ikinci toplantı kolaylığı uygulanmaz.

Karar konusuAranan çoğunlukDayanak
Olağan yönetim kararları, işletme projesiToplantıya katılanların oy çokluğuKMK m.30, 37
Yönetici seçimiSayı ve arsa payı çoğunluğuKMK m.34
Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya dış cephenin farklı renkte boyanmasıBütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasıKMK m.19
Tek parselde yönetim planı değişikliğiBütün kat maliklerinin beşte dördüKMK m.28
Toplu yapılarda yönetim planı değişikliğiÜçte iki (7579 s. K. ile 4/5’ten indirildi)KMK m.70
Yapının yıkılıp yeniden yapılması gibi mülkiyeti etkileyen kararlarKural olarak oybirliği; 6306 sayılı Kanun kapsamı ayrıkKMK, 6306 s. K.

Her bağımsız bölüm, arsa payı ne olursa olsun bir oy hakkı verir. Birden fazla bağımsız bölümü olan malikin oyları toplam oyların üçte birini aşamaz. Kat maliki oyunu vekil aracılığıyla kullanabilir; ancak kanun bir kişinin temsil edebileceği oy miktarını sınırlamıştır. Karar konusuyla doğrudan menfaati çatışan malik toplantıya katılabilir fakat o konuda oy kullanamaz.

Yönetici, Denetçi ve Karar Defteri

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir ve her yıl olağan toplantıda yeniden belirlenir. Kurul ayrıca bir denetçi veya üç kişilik denetim kurulu seçebilir; plan aksini öngörmüyorsa denetim üç ayda bir yapılır.

Kararlar, sayfaları numaralı ve noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır. Karara katılmayan malik gerekçesini yazarak muhalefet şerhi koymalıdır; bu şerh, ileride açılacak iptal davasında önemli bir delildir. 7579 sayılı Kanun sonrasında işletme projesinin genel kurulda onaylanması zorunlu olduğundan proje kabul kararının deftere ayrıntılı geçirilmesi gerekir.

BelgeNe işe yarar?Kim saklar?
Çağrı mektupları ve alındılarUsulüne uygun çağrının ispatıYönetici
Hazirun listesiYeter sayının ispatıYönetici
Karar defteriKararların ve muhalefet şerhlerinin kaydıYönetici
İşletme projesiAidatların dayanağıYönetici ve kat malikleri

Genel Kurul Kararına Nasıl İtiraz Edilir?

Kanuna, yönetim planına veya kurul kararlarına aykırı bir karara karşı her kat maliki tek başına iptal davası açabilir. Toplantıya katılıp muhalif kalan malik karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan malik kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde dava açmalıdır; her halde karardan itibaren altı ay geçmekle dava hakkı düşer. Görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.

Yok hükmünde veya kesin hükümsüz kararlar bu sürelere bağlı değildir; örneğin hiç toplantı yapılmadan yazılmış kararlar ya da kanunun oybirliği aradığı konuda çoğunlukla alınan kararlar bu kapsamda değerlendirilebilir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; arabuluculukta geçen süre, hak düşürücü sürenin hesabında gözetilerek planlama yapılmalıdır.

Site ve Apartman Genel Kurulu Hakkında Sık Sorulan Sorular

Apartman genel kurulu ne zaman yapılmalı?

Yönetim planında belirtilen zamanda ve yılda en az bir kez yapılır. Plan bir tarih göstermiyorsa her takvim yılının ilk ayında, yani ocakta toplanılır.

Toplantı çağrısı WhatsApp ile yapılabilir mi?

Kanun çağrının imza karşılığında elden veya taahhütlü mektupla yapılmasını öngörür. Mesajlaşma uygulamaları bilgilendirme amacıyla kullanılabilir; ancak tek başına usulüne uygun çağrı yerine geçmez ve karar iptal riskini artırır.

Yeter sayı sağlanamazsa ne olur?

İlk toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanamazsa, çağrıda belirtilen ikinci toplantı en az yedi gün sonra yapılır. İkinci toplantıda katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır; nitelikli çoğunluk gereken konular bunun dışındadır.

Kiracı genel kurulda oy kullanabilir mi?

Oy hakkı kat malikine aittir. Kiracı ancak kat malikinden vekaletname alarak onun adına oy kullanabilir; kanundaki vekalet sınırlarına uyulmalıdır.

Yönetici seçmek zorunlu mu?

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Daha küçük yapılarda da yönetici seçilebilir; seçilmezse kanundaki yönetim kuralları uygulanır.

Genel kurul kararını kaç gün içinde iptal ettirebilirim?

Toplantıya katılıp muhalif kaldıysanız karar tarihinden, katılmadıysanız öğrendiğiniz tarihten itibaren bir ay içinde dava açmalısınız. Her halde karardan itibaren altı ay geçince dava hakkı düşer.

Karara itiraz için önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Kısa iptal süresi nedeniyle başvurunun gecikmeden yapılması gerekir.

Aidat artışı genel kurulda nasıl kararlaştırılır?

İşletme projesi genel kurulda onaylanır ve her bağımsız bölümün avans tutarını gösterir. Onaylı proje yoksa yöneticinin geçici projesindeki artış yeniden değerleme oranını aşamaz ve proje üç ay içinde kurula götürülmelidir.

Toplantıya katılmayan malik kararlarla bağlı mı?

Evet. Usulüne uygun alınan kurul kararları toplantıya katılmayan malikleri de bağlar. Bu malikler kararı öğrendikten sonra kanuni süre içinde iptal davası açabilir.

İlgili Sayfalar

Genel kurul hazırlığı ve karar iptali için Adana'da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları