Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: İpotek, bir alacağı güvenceye almak için taşınmaz üzerine tapu müdürlüğünde resmi senetle kurulan rehin hakkıdır. Borç ödenince alacaklının fek yazısıyla tapudan silinir; ödenmezse alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatarak taşınmazın satışını isteyebilir.

İpotek Bir Bakışta

Yasal dayanakTMK m.850 vd. (taşınmaz rehni); İİK m.145-153 (rehnin paraya çevrilmesi)
KuruluşTapu müdürlüğünde resmi senet ve tapu siciline tescil
TürleriAnapara ipoteği ve üst sınır (limit) ipoteği
Kaldırılma (fek)Alacaklının fek yazısı; verilmezse ipoteğin kaldırılması davası
Takip türleriİlamsız (ödeme emri) ve ilamlı niteliğinde (icra emri)
Ödeme emrine itirazTebliğden itibaren 7 gün; ödeme süresi 30 gün
Satış isteme süresiTaşınmaz rehninde ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren 1 yıl
İpoteğin tesisi, kaldırılması ve paraya çevrilmesi süreci adımları
İpotek sürecinin beş aşaması: tesisten terkine veya paraya çevrilmeye

İpotek Nasıl Kurulur ve Neye Dikkat Edilir?

İpotek yalnızca tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senet ve tapu siciline tescil ile doğar. Adi yazılı bir belge veya noterde yapılan “ipotek vereceğim” şeklindeki bir taahhüt, tek başına ipotek hakkı doğurmaz. Tescil kurucu niteliktedir; tapuya yazılmayan ipotek üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

Uygulamada en sık karşılaşılan iki tür şunlardır:

TürNe zaman kullanılırDikkat edilecek nokta
Anapara ipoteğiMiktarı baştan belli bir borç için (ör. belirli tutarda borç)Güvence, belirtilen anapara ve fer’ileriyle sınırlıdır
Üst sınır (limit) ipoteğiBankaların cari hesap, kredi kartı ve genel kredi ilişkileri içinBelirlenen limite kadar mevcut ve gelecekteki tüm borçları kapsayabilir
Konut kredisi ipoteğiKonut finansmanı kapsamındaki kredilerdeKonut kredisi ipotekleri harç istisnasından yararlanabilir

Özellikle üst sınır ipoteği verirken dikkatli olunmalıdır. Başkasının borcu için kendi evinizi ipotek ettiğinizde, ipotek limiti dolana kadar o kişinin bankaya olan diğer borçlarından da taşınmazınız sorumlu hâle gelebilir.

Borç Bitti, İpotek Nasıl Kaldırılır?

Borç tamamen ödendiğinde alacaklının tapu müdürlüğüne fek (kaldırma) yazısı vermesi gerekir. Banka kredilerinde bu bildirim çoğunlukla bankalar tarafından elektronik ortamda tapu müdürlüğüne iletilir. Ancak özellikle limit ipoteklerinde, aynı bankaya olan başka bir borç sebebiyle fek verilmemesi sık görülen bir sorundur.

  • Önce bankadan veya alacaklıdan borcun kapandığına dair yazılı belge istenmelidir.
  • Fek yazısı verilmezse noter ihtarı ile süre verilmesi yararlıdır.
  • Alacaklı yine de kaçınırsa malik, TMK m.883 uyarınca ipoteğin kaldırılması (fekki) davası açabilir.
  • Süreli ipoteklerde sürenin bitiminden itibaren belirli süre içinde takip şerhi verilmemişse malik dava açmadan terkin isteyebilir.

Fekki davası, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Davada borcun sona erdiği ispat edilmelidir; banka hesap dökümleri, ödeme dekontları ve kapanış yazıları bu nedenle saklanmalıdır.

İpoteğin Paraya Çevrilmesi: Borçlu Ne Yapmalı?

Borç ödenmediğinde alacaklı kural olarak önce rehne başvurmak zorundadır (İİK m.45). Takibin türü, ipotek akit tablosunun içeriğine göre değişir ve borçlunun savunma yolları da buna göre farklılaşır.

İlamsız takip (ödeme emri)İlamlı niteliğinde takip (icra emri)
DayanakBorç ikrarı içermeyen akit tablosuKayıtsız şartsız borç ikrarı içeren akit tablosu veya kredi ipoteğinde İİK m.150/ı koşulları
Borçluya giden belgeÖdeme emriİcra emri
Ödeme süresi30 gün30 gün
Savunma yolu7 gün içinde borca ve rehin hakkına itirazİcra mahkemesinden icranın geri bırakılmasını isteme
İtirazın etkisiTakip durur; alacaklı itirazın kaldırılması veya iptalini isterKendiliğinden durmaz; mahkeme kararı gerekir

Borçlu ödeme emrine itiraz ederken borca ve rehin hakkına ayrı ayrı itiraz etmelidir. Yalnızca birine itiraz edilmesi, diğerinin kabul edildiği anlamına gelebilir. Alacaklı ise taşınmaz rehninde ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren 1 yıl içinde satış istemezse takip düşer. Satış bedeli borcu karşılamazsa alacaklıya rehin açığı belgesi verilir ve kalan alacak için borçlunun diğer mallarına başvurulabilir.

İpotekli Evde Meskeniyet İtirazı

Haczedilmezlik (meskeniyet) şikâyeti, borçlunun ve ailesinin haline uygun evinin satılmasını önlemeye yöneliktir. Ancak borçlu evini kendi iradesiyle ipotek ettirmişse, Yargıtay bu şikâyeti kural olarak dinlememektedir. Konut kredisi gibi zorunlu olarak kurulan ipoteklerde ise durum farklı değerlendirilebilir. Bu ayrım, ipotekli konutu satışa çıkarılan borçlu için belirleyici öneme sahiptir.

Emsal Yargıtay Kararları

Aşağıdaki özetler künye korunarak ve kişisel veriler çıkarılarak sadeleştirilmiştir; kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama sisteminden ulaşılabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/76, K. 2023/544, T. 31.05.2023

Konu: Borçlu, bankaya üst sınır ipoteği verdiği konutun satışında haczedilmezlik (meskeniyet) şikâyetinde bulunmuştur.

Sonuç: Bankanın mevcut ve gelecekteki tüm alacaklarını güvenceye alan limit ipoteği serbest iradeyle verildiğinden şikâyetin reddi gerektiği kabul edilmiş; mesken, esnaf veya zirai kredi gibi zorunlu ipoteklerin bu kuralın istisnası olduğu belirtilmiştir.

İpotek Hakkında Sık Sorulan Sorular

Noterde yapılan ipotek sözleşmesi geçerli mi?

Hayır. İpotek ancak tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenip tapu siciline tescil edilmesiyle kurulur. Noterde yapılan bir taahhüt ipotek hakkı doğurmaz; en fazla ipotek kurma borcu doğurabilir.

Kredim bitti ama tapudaki ipotek duruyor, ne yapmalıyım?

Önce bankadan borcun kapandığına dair belge ve fek yazısı istenmelidir. Banka kaçınırsa noter ihtarı gönderilebilir; sonuç alınamazsa ipoteğin kaldırılması (fekki) davası açılabilir.

Ödeme emrine itiraz süresi ne kadar?

İlamsız ipotek takibinde ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmelidir. Ödeme süresi ise 30 gündür. İcra emri gönderilen takiplerde itiraz yerine icra mahkemesine başvurulur.

Rehinli takipte zamanaşımı itirazında bulunabilir miyim?

Taşınmaz rehniyle güvence altına alınan alacakta zamanaşımı, rehnin paraya çevrilmesini kural olarak engellemez. Bu nedenle bu itirazın etkisi sınırlıdır; somut durum bir avukatla değerlendirilmelidir.

İpotekli ev satılabilir mi?

Evet. İpotek, taşınmazın satışına engel değildir; ancak ipotek yeni malike geçen taşınmaz üzerinde devam eder. Uygulamada alıcılar, satış bedelinin bir kısmıyla borcun kapatılıp ipoteğin kaldırılmasını şart koşar.

Alacaklı ne kadar süre içinde satış istemelidir?

Taşınmaz rehninde alacaklı, ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren 1 yıl içinde satış istemelidir. Bu süre kaçırılırsa takip düşer ve yeniden takip başlatılması gerekir.

Satış bedeli borcu karşılamazsa ne olur?

Alacaklıya rehin açığı belgesi verilir. Bu belgeyle alacaklı, kalan alacağı için borçlunun diğer mallarına haciz yoluyla başvurabilir.

Başkasının kredisi için evimi ipotek ettim, risklerim neler?

Borçlu ödemezse alacaklı, ipotek limiti kadar sizin taşınmazınızdan alacağını tahsil etmeye çalışabilir. Özellikle limit ipoteklerinde kapsamın genişliği nedeniyle imzadan önce akit tablosunun incelenmesi önerilir.

İlgili Sayfalar

İpotek tesisi, terkini ve rehinli takip işlemleriniz için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları