Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Şufa (önalım) hakkı, paylı mülkiyetteki bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların bu payı öncelikle satın alabilmesini sağlar (TMK m.732). 7571 sayılı Kanunla dava süresi, satışın bildiriminden itibaren 3 ay ve her hâlde satıştan itibaren 1 yıl olarak belirlenmiş; cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kaldırılmıştır. Davacı, hâkimin belirlediği rayiç bedeli ve tapu giderlerini kesin süre içinde depo etmelidir.

Şufa (Önalım) Davası Bir Bakışta

Yasal dayanakTMK m.732-735 (7571 s. Kanunla değişik)
Hak sahibiPaylı mülkiyette satış dışında kalan paydaşlar
DavalıPayı satın alan üçüncü kişi (alıcı)
Dava süresiBildirimden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıl
Kullanılamayan satışlarCebri artırma ve 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlar
Depo edilecek bedelHâkimin belirlediği rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri
Görevli mahkemeAsliye hukuk mahkemesi, taşınmazın bulunduğu yer
Şufa önalım davası süreleri ve rayiç bedel depo süreci
Şufa davasında satıştan tescile kadar güncel aşamalar

Önalım Hakkının Doğması İçin Gereken Şartlar

Yasal önalım hakkı, paydaşların taşınmaza yabancı kişilerin girmesini önleyerek ortaklığı korumayı amaçlar. Hakkın kullanılabilmesi için satılan payın ve önalım hakkını kullanacak paydaşın aynı taşınmazda paylı mülkiyet ilişkisi içinde olması gerekir.

  • Paylı mülkiyet: Hak yalnızca paylı mülkiyette doğar. Elbirliği mülkiyetinde, örneğin paylaşılmamış miras ortaklığında, yasal önalım hakkı bulunmaz.
  • Satış: Payın bağış, trampa veya ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle devri kural olarak önalım hakkı doğurmaz; ancak bu işlemlerin gerçekte satışı gizlediği ispatlanırsa önalım hakkı kullanılabilir.
  • Üçüncü kişiye satış: Satış paydaşlardan birine yapılmışsa diğer paydaşlar önalım hakkı kullanamaz.
  • Fiilî taksim yokluğu: Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşüp ayrı ayrı kullanıyorsa, Yargıtay uygulamasında önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı sayılabilmektedir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise TMK m.735’te ayrıca düzenlenir. Bu hak resmî şekilde kurulan bir sözleşmeyle doğar ve tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Yasal önalım hakkından genel olarak feragat de resmî şekle bağlıdır.

7571 Sayılı Kanunla Gelen Değişiklikler

25.12.2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7571 sayılı Kanun, önalım davalarında hem süreleri hem de depo edilecek bedeli değiştirmiştir. Değişikliklerin hangi satışlara uygulanacağı geçiş hükmüyle ayrıca belirlenmiştir.

KonuEski düzenlemeGüncel düzenleme
Uzun süreSatıştan itibaren 2 yılSatıştan itibaren 1 yıl
Bildirim süresiBildirimden itibaren 3 ayDeğişmedi, 3 ay
Cebri artırma ve 2886 satışları–Yasal önalım hakkı kullanılamaz
Depo edilecek bedelTapudaki satış bedeliHâkimin belirlediği rayiç bedel
Depo süresiHâkimin verdiği süreKesin süre, nakden ve nemalandırılarak
Geçiş–Süreler önceki satışlara uygulanmaz; bedel kuralı açılmış davalara da uygulanır

Süre değişikliği 7571 sayılı Kanunun yürürlüğünden önce yapılan satışlara uygulanmaz; bu satışlarda eski iki yıllık süre geçerliliğini korur. Bildirim, alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla yapılmalıdır. Usulüne uygun bildirim yapılmamışsa üç aylık süre başlamaz ve yalnızca satıştan itibaren bir yıllık süre işler.

Rayiç Bedel Kuralı ve Anayasa Mahkemesi Kararı

7571 sayılı Kanunla TMK m.734/2 değiştirilerek davacının tapudaki satış bedelini değil, hâkimin belirleyeceği rayiç bedeli depo etmesi öngörülmüştür. Bu kural, muvazaalı olarak düşük veya yüksek gösterilen satış bedelleri tartışmasını ortadan kaldırmayı amaçlamış, ancak bedelin önceden kestirilememesi davacılar için ciddi bir mali risk doğurmuştur.

Anayasa Mahkemesi, rayiç bedel düzenlemesini ve bunun açılmış davalara uygulanmasını öngören geçiş hükmünü iptal etmiştir. Ancak iptal kararı Resmî Gazete’de yayımlanmasından dokuz ay sonra, 06.08.2027 tarihinde yürürlüğe girecektir. Bu tarihe kadar mahkemeler rayiç bedel kuralını uygulamaya devam eder; iptal sonrasında hangi bedelin esas alınacağı ise kanun koyucunun yapacağı yeni düzenlemeye bağlıdır.

  • Dava açılmadan önce taşınmazın güncel piyasa değeri araştırılmalı ve depo edilecek tutar için mali hazırlık yapılmalıdır.
  • Hâkimin verdiği kesin süre kaçırılırsa davacı adına tescil kararı verilemez.
  • Depo edilen bedel, hükmün kesinleşmesiyle nemalarıyla birlikte alıcıya ödenir.

Dava Süreci ve Pratik Öneriler

Şufa davası, payı satın alan alıcıya karşı ve taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Satıcı paydaş davada taraf değildir. Dava açılırken tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulması, alıcının payı yeniden devretmesini önler. Önalım davası dava şartı arabuluculuk kapsamında sayılan uyuşmazlıklar arasında yer almadığından doğrudan mahkemeye başvurulabilir.

AdımYapılacak işlemSüre veya not
1Tapu kaydından satış tarihini ve alıcıyı öğrenmekSatıştan itibaren 1 yıl işlemeye başlar
2Noter bildiriminin tebliğ tarihini kontrol etmekBildirimden itibaren 3 ay
3Dava dilekçesi ve ihtiyati tedbir talebiPayın yeniden satışını önler
4Rayiç bedel bilirkişi raporu ve depoHâkimin verdiği kesin süre
5Karar ve tescilKesinleşince tapuya tescil

Dava dilekçesinde davacının paydaş olduğunu gösteren tapu kaydı, satışa ilişkin resmî senet ve varsa noter bildiriminin tebliğ belgesi yer almalıdır. Satış bedelinin gerçeğe aykırı gösterildiği düşünülüyorsa bu husus da açıklanmalı, ancak güncel düzenlemede depo edilecek tutarın hâkimin belirleyeceği rayiç bedel olduğu unutulmamalıdır. Davacı, depo için verilen kesin süreyi kaçırmamak amacıyla bilirkişi raporunun tebliğini yakından takip etmeli ve gerekirse rapora süresinde itiraz etmelidir. Davanın kabulü hâlinde pay, alıcı adına olan kaydın iptaliyle davacı adına tescil edilir.

Emsal Yargıtay Kararları

Aşağıdaki özetler künye korunarak ve kişisel veriler çıkarılarak sadeleştirilmiştir; kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama sisteminden ulaşılabilir.

Anayasa Mahkemesi, E. 2026/23, K. 2026/162, T. 16.07.2026 (RG 06.11.2026)

Konu: 7571 sayılı Kanunla TMK m.734/2’ye getirilen, önalım davasında satış bedeli yerine rayiç bedelin depo edilmesi kuralı ile bu kuralın açılmış davalara uygulanmasını öngören geçiş hükmü incelenmiştir.

Sonuç: Rayiç bedel düzenlemesi ve ilgili geçiş hükmü iptal edilmiş; iptal kararının 06.08.2027 tarihinde yürürlüğe girmesine karar verilmiştir. Bu tarihe kadar mevcut kural uygulanmaya devam eder.

Şufa (Önalım) Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular

Şufa davası ne kadar sürede açılmalıdır?

Satışın noter aracılığıyla bildiriminden itibaren 3 ay ve her hâlde satıştan itibaren 1 yıl içinde açılmalıdır. 7571 sayılı Kanundan önce yapılan satışlarda uzun süre 2 yıldır.

Bildirim yapılmazsa süre nasıl işler?

Usulüne uygun bildirim yoksa 3 aylık süre başlamaz; dava satıştan itibaren 1 yıl içinde açılabilir.

İcradan satılan payda önalım kullanılabilir mi?

Hayır. 7571 sayılı Kanunla cebri artırmayla yapılan satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz.

Hangi bedeli yatırmam gerekir?

Şu an hâkimin belirlediği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini kesin süre içinde yatırmanız gerekir. Anayasa Mahkemesinin iptal kararı 06.08.2027’de yürürlüğe girecektir.

Miras kalan taşınmazda önalım hakkı var mı?

Mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa yasal önalım hakkı yoktur. Paylı mülkiyete geçilmişse paydaşlar bu hakkı kullanabilir.

Paydaş payını bana değil başka bir paydaşa sattı; dava açabilir miyim?

Hayır. Paydaşlar arasındaki satışlarda yasal önalım hakkı doğmaz.

Bağış gibi gösterilen satışta ne yapılabilir?

İşlemin gerçekte satış olduğu ve bağışın muvazaalı olduğu ispatlanırsa önalım hakkı kullanılabilir.

Şufa davası için arabulucuya gitmek gerekir mi?

Hayır. Önalım davası dava şartı arabuluculuk kapsamında sayılmamaktadır.

İlgili Sayfalar

Şufa (önalım) davaları için Adana'da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları