Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Tapu iptal ve tescil davası, tapudaki kaydın hukuka aykırı oluştuğunu ileri süren kişinin kaydın düzeltilmesini ve taşınmazın kendi adına tescilini istediği davadır. Dava taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır; bu yetki kesindir. Dava şartı arabuluculuk yoktur; ancak dava sürerken taşınmazın devredilmemesi için ihtiyati tedbir istenmesi hayati önemdedir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Rehberi Bir Bakışta

Yasal dayanakTMK m.705, 1023-1025; TBK; HMK m.12
Görevli mahkemeAsliye hukuk mahkemesi (tüketici işlemlerinde tüketici mahkemesi)
Yetkili mahkemeTaşınmazın bulunduğu yer; kesin yetki
ArabuluculukDava şartı değil
HarçTaşınmaz değeri üzerinden nispi harç
İhtiyati tedbirDevir ve temliki önleyen tapu şerhi istenebilir
Kanun yoluİstinaf; değer 682.000 TL’yi aşarsa temyiz
tapu iptal ve tescil davası sebepleri ihtiyati tedbir ve yargılama süreci
Tapu iptal ve tescil davasında kayıt incelemesi, sebep, tedbir, yargılama ve tescil aşamaları

Dava Hangi Sebeplerle Açılır?

Tapu kaydına güven ilkesi gereği tapudaki kayıt kural olarak doğru kabul edilir. Bu karineyi çürütmek için kaydın geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığını ispatlamak gerekir. Aşağıdaki tablo, uygulamada en sık karşılaşılan sebepleri ve her birinde ispatın odak noktasını gösterir.

SebepTipik örnekİspatın odağı
Muris muvazaasıMirasbırakanın mirasçısından mal kaçırmak için satış gibi gösterdiği bağışGerçek iradenin bağış olduğu, bedel ödenmediği
Vekalet görevinin kötüye kullanılmasıVekilin taşınmazı düşük bedelle yakınına devretmesiVekil ile alıcının işbirliği, bedel farkı
Fiil ehliyetsizliğiAyırt etme gücü olmayan kişinin yaptığı satışSağlık raporları, Adli Tıp incelemesi
Hata, hile, korkutmaAldatılarak imzalatılan resmi senetİradeyi sakatlayan olgu
Satış vaadi sözleşmesiBedeli ödenmiş ama devredilmemiş taşınmazGeçerli resmi şekilde sözleşme, edimin ifası
Aile konutuEşin açık rızası olmadan aile konutunun devriKonutun aile konutu niteliği, rıza yokluğu
Yolsuz tescilGeçersiz bir işleme dayanan kayıtTescilin dayanağının hükümsüzlüğü

Her sebep farklı delil düzeni ve farklı süre kuralları içerir. Örneğin muris muvazaası davasında mirasçılar mirasbırakanın ölümünden sonra dava açar; vekalet görevinin kötüye kullanılmasında ise vekil eden kendisi ve onun mirasçıları dava açabilir.

Dava Açmadan Önce Hazırlanacaklar

  • Güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi
  • Tapu müdürlüğünden akit tablosu ve resmi senet örneği
  • Vekaletname ile yapılan satışlarda vekaletname örneği
  • Mirasçılık belgesi (veraset ilamı)
  • Satış bedelinin ödenip ödenmediğini gösterecek banka kayıtları
  • Taşınmazın değerini gösteren emsal satışlar ve belediye rayiç değeri
  • Tanık listesi ve varsa yazışmalar

Dava değeri, dava tarihindeki taşınmaz değeridir ve harç bu değer üzerinden nispi olarak hesaplanır. Değerin düşük gösterilmesi yargılama sırasında harç tamamlatılmasına yol açar; bu nedenle başlangıçta gerçekçi bir değer belirlemek süreci hızlandırır.

AşamaNe yapılır?Dikkat
Dava dilekçesi ve tedbirTedbir talebi dilekçede gerekçeli yazılırTeminat istenebilir
Ön incelemeTaraf teşkili ve deliller belirlenirTüm kayıt malikleri davalı olmalı
TahkikatKeşif, bilirkişi, tanık, sağlık raporlarıEhliyet iddiasında Adli Tıp raporu
Karar ve kanun yoluİstinaf, şartları varsa temyizTescil kesinleşmeden yapılmaz

Üçüncü Kişiye Devir ve İyiniyet Sorunu

Taşınmaz dava açılmadan önce başkasına satılmışsa, tapu siciline iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi gereğince korunur. Bu durumda tapu iptali yerine kural olarak tazminat istemi gündeme gelir. Bu nedenle dava açılırken veya daha önce ihtiyati tedbir istenmesi ve tedbirin tapuya şerh edilmesi en önemli adımdır.

Taşınmaz ve buna ilişkin ayni haklardan doğan davalarda karar kesinleşmeden tapuda tescil yapılmaz. Yargılama uzun sürebileceğinden, tedbirin dava boyunca sürdüğü ve teminat koşullarının yerine getirildiği takip edilmelidir.

Emsal Yargıtay Kararları

Aşağıdaki özetler künye korunarak ve kişisel veriler çıkarılarak sadeleştirilmiştir; kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama sisteminden ulaşılabilir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E. 1974/1, K. 1974/2, T. 01.04.1974

Konu: Mirasbırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla tapulu taşınmazını satış gibi göstererek devretmesinin geçerliliği tartışılmıştır.

Sonuç: Görünüşteki satış muvazaalı olduğu için, gizlenen bağış ise resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz sayılmış; miras hakkı zedelenen her mirasçının tapu iptal ve tescil davası açabileceği kabul edilmiştir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Rehberi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Tapu iptal ve tescil davası hangi mahkemede açılır?

Asliye hukuk mahkemesinde açılır. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir; başka yerde açılan dava yetkisizlikle gönderilir.

Tapu iptal davası için arabulucuya gitmek gerekir mi?

Hayır. Tapu iptal ve tescil davaları dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir. Taraflar isterse ihtiyari arabuluculuğa başvurabilir.

Dava sürerken taşınmaz satılırsa ne olur?

Tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulmamışsa, iyiniyetli alıcı korunur ve tapu iptali mümkün olmayabilir. Bu nedenle dava ile birlikte tedbir istenmesi önerilir.

Tapu iptal davasında zamanaşımı var mı?

Sebebe göre değişir. Muris muvazaası gibi kesin hükümsüzlüğe dayanan davalarda kural olarak zamanaşımı işlemez; irade sakatlığına dayanan davalarda ise kanundaki hak düşürücü süreler ayrıca incelenmelidir.

Tapu iptal davası ne kadar sürer?

Keşif, bilirkişi ve sağlık raporu gerektiren dosyalarda yargılama uzayabilir; istinaf ve temyiz aşamaları süreyi uzatır. Kesin bir süre vermek mümkün değildir.

Davayı kimlere karşı açmalıyım?

Tapuda kayıtlı güncel malik ya da maliklerin tamamına karşı açılmalıdır. Taşınmaz el değiştirmişse ara malikler ve son malik birlikte davalı gösterilebilir.

Harç ne kadar tutar?

Harç, dava değerine göre nispi olarak hesaplanır ve başlangıçta bir kısmı peşin yatırılır. Dava değeri taşınmazın dava tarihindeki gerçek değeridir.

Tapu iptal yerine tazminat istenebilir mi?

Evet. Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçmişse veya iade mümkün değilse, terditli olarak bedel ya da tazminat istenebilir.

Vekaletnameyle yapılan satış nasıl iptal edilir?

Vekilin yetkisini kötüye kullandığı ve alıcının bunu bildiği veya vekille birlikte hareket ettiği ispatlanırsa tapu iptal edilebilir. Satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark, taraflar arasındaki yakınlık ve ödeme kayıtları önemli delillerdir.

İlgili Sayfalar

Tapu iptal ve tescil davaları için Adana'da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları