Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Site veya apartman yönetimi, aidat tahsili, kurul kararlarının hazırlanması ve kat mülkiyeti davaları için avukatla yazılı avukatlık sözleşmesi yapabilir. Vekaletnameyi yönetici, kat malikleri kurulunun yetki kararına dayanarak verir. Ücret serbestçe kararlaştırılır; ancak Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin altına inilemez ve dava değerinin yüzde yirmi beşini aşamaz.

Site Yönetimi Avukatlık Hizmeti Bir Bakışta

Hizmetin konusuAidat ve gider tahsili, icra takibi, kurul kararları, yönetim planı, sözleşmeler ve davalar
Yasal dayanak634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu, AAÜT
Vekalet verenKurul kararıyla yetkilendirilmiş yönetici veya yönetim kurulu
Sözleşme şekliYazılı avukatlık sözleşmesi önerilir; ücret ve kapsam açıkça yazılmalı
Ücret sınırıAAÜT alt sınır; dava değerinin %25’ini aşamaz
Görevli mahkemeKat mülkiyeti uyuşmazlıklarında sulh hukuk mahkemesi
Dava öncesiKat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı
site yönetimi avukatlık hizmeti sözleşme vekaletname ve vekalet ücreti süreci
Site yönetimlerinin avukatla çalışma süreci: karar, sözleşme, vekaletname, takip ve raporlama

Site Yönetimi Hangi İşler İçin Avukatla Çalışır?

Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticiye ortak giderleri ve avansları toplama, ödemeyen kat malikleri hakkında takip yapma ve kurul kararlarını uygulama görevi verir. Bu görevlerin hukuki boyutu çoğu sitede düzenli bir avukatlık desteğini gerektirir. Avukatın rolü yalnızca dava açmakla sınırlı değildir; kararların baştan doğru alınması, ileride çıkacak uyuşmazlıkların büyük kısmını önler.

  • Aidat ve ortak gider borçları için ihtar, icra takibi ve itirazın iptali süreçleri
  • Kat malikleri kurulu toplantı çağrısı, gündem ve karar metinlerinin hukuka uygun hazırlanması
  • İşletme projesinin kurulda onaylanma sürecinin planlanması
  • Güvenlik, temizlik, peyzaj ve asansör bakım sözleşmelerinin incelenmesi
  • Yönetim planı değişiklikleri ve toplu yapı temsilciler kurulu işleri
  • Kurul kararlarına karşı açılan iptal davalarında yönetimin savunulması
  • Personel çalıştıran sitelerde iş hukuku uyuşmazlıkları

2026 yılında yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun ile işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması kuralı netleşti. Onaylı proje yoksa yönetici en geç üç ay içinde geçici bir proje hazırlar ve geçici projedeki tutar, Vergi Usul Kanunu’na göre ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamaz. Bu değişiklik, aidat takiplerinde dayanak belgenin ne olduğunu daha da önemli hale getirdi.

Avukatlık Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmeli?

Sözleşme, sitenin hangi işlerde temsil edileceğini, ücretin nasıl hesaplanacağını ve masrafların kim tarafından karşılanacağını açıkça göstermelidir. Belirsiz bir sözleşme, yönetim değiştiğinde en çok tartışma çıkan belgedir.

Sözleşme maddesiNeden önemli?Pratik öneri
KapsamDanışmanlık ile dava takibi ayrı ücretlendirilebilirAylık danışmanlık ve dosya bazlı takip ayrı yazılsın
ÜcretAAÜT altına inilemez; dava değerinin %25’i üst sınırdırSabit ücret, yüzde oranı veya karma model seçilsin
Karşı vekalet ücretiAvukatlık Kanunu’na göre kural olarak avukata aittirAksi isteniyorsa açıkça yazılsın
MasraflarHarç, tebligat, bilirkişi ve arabuluculuk giderleriMasraf avansı ve hesap verme usulü belirlensin
Süre ve fesihYönetici değişiminde süreklilik sorunu çıkarSözleşme yönetim adına yapılsın, kişi adına değil
RaporlamaKurulun denetim hakkı vardırÜç ayda bir dosya listesi sunulması öngörülsün

Vekaletname yönetici tarafından, yöneticilik atamasını ve avukatla çalışma yetkisini gösteren noter onaylı karar defteri örneği ile birlikte verilir. Yönetici değiştiğinde açık dosyaların kesintisiz yürümesi için yeni yöneticinin vekaletnameyi yenilemesi gerekebilir.

Vekalet Ücreti Nasıl Belirlenir?

Avukatlık ücreti taraflarca serbestçe kararlaştırılır; ancak Türkiye Barolar Birliği’nin hazırladığı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi alt sınırdır. 3 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan yeni tarifede sulh hukuk mahkemelerinde görülen davalar için maktu ücret 40.000 TL, asliye hukuk mahkemelerinde 62.000 TL olarak belirlendi. Kat mülkiyeti davaları kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görüldüğünden yönetimler için ilk referans 40.000 TL’lik tutardır.

Aidat takiplerinde karşı taraf aleyhine hükmedilen vekalet ücreti ayrıca tahsil edilir. Borçlunun haksız itirazı nedeniyle itirazın iptali kabul edilirse, şartları varsa icra inkar tazminatına da hükmedilebilir. Bu kalemler, yönetimin avukatlık maliyetini önemli ölçüde dengeler.

Ücret modeliUygun olduğu durumDikkat
Aylık sabit danışmanlıkÇok bağımsız bölümlü site ve toplu yapılarKapsam dışı işler ayrıca yazılmalı
Dosya başına ücretAz sayıda borçlu ve davaHer dosyada AAÜT alt sınırı korunur
Tahsilat yüzdesiAidat alacağı takipleri%25 üst sınırı aşılamaz
Karma modelHem danışmanlık hem takip gereken sitelerİşletme projesinde gider kalemi olarak gösterilmeli

Aidat Takibinde Avukatın İzlediği Yol

Ödenmeyen aidatlar için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereğince aylık yüzde beş gecikme tazminatı istenebilir. Yönetim önce borç dökümünü ve dayanak kurul kararını hazırlar; ardından ilamsız icra takibi başlatılır. Borçlu itiraz ederse, kat mülkiyetinden doğan bu uyuşmazlık için önce arabulucuya başvurulur, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılır.

Bağımsız bölümde oturan kiracı, kira bedeliyle sınırlı olarak kat malikiyle birlikte sorumludur. Borç uzun süre ödenmezse diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescili de gündeme gelebilir. Aidat alacakları dönemsel edim niteliğinde olduğundan uygulamada beş yıllık zamanaşımı uygulanır; bu nedenle eski borçların bekletilmemesi gerekir.

Site Yönetimi Avukatlık Hizmeti Hakkında Sık Sorulan Sorular

Site yönetimi avukat tutmak için kurul kararı almak zorunda mı?

Yönetici kanundan doğan görevleri için takip yapabilir; ancak sürekli bir avukatlık sözleşmesi ve bunun giderinin işletme projesine konması için kat malikleri kurulunun karar alması en sağlıklı yoldur. Böylece ücret ödemeleri sonradan tartışma konusu olmaz.

Vekaletnameyi kim verir?

Vekaletnameyi site veya apartman yönetimi adına yönetici verir. Notere, yöneticinin atandığı kurul kararının noter onaylı karar defterindeki örneği ve varsa avukatla çalışma kararını götürmek gerekir.

Yönetici değişirse avukatlık sözleşmesi sona erer mi?

Sözleşme yönetici kişisel olarak değil, yönetim adına yapılmışsa kendiliğinden sona ermez. Yeni yönetici dilerse kurul kararı ile sözleşmeyi sona erdirebilir; ancak açık dosyaların devri ve doğmuş ücretler ayrıca değerlendirilir.

Avukatlık ücreti aidatlara yansıtılabilir mi?

Evet. Avukatlık gideri ortak yönetim gideridir ve işletme projesinde gösterilerek kat maliklerine arsa payı veya yönetim planındaki esasa göre paylaştırılır. 7579 sayılı Kanun sonrası projenin genel kurulda onaylanması gerektiği unutulmamalıdır.

Aidat borçlusundan avukatlık ücreti istenebilir mi?

Sözleşmeyle kararlaştırılan ücret borçluya yüklenemez; ancak icra takibinde ve davada mahkemenin hükmettiği vekalet ücreti ile yargılama giderleri borçludan tahsil edilir.

Gecikme tazminatı oranı yönetim planıyla artırılabilir mi?

Kanundaki aylık yüzde beş oranı uygulamada üst sınır olarak kabul edilir. Daha yüksek oran öngören plan hükümleri tartışmalıdır ve mahkemede indirilme riski taşır.

Aidat davası açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İcra takibi başlatmak için arabuluculuk gerekmez; itiraz üzerine açılacak itirazın iptali davasından önce başvuru yapılır.

Küçük apartmanlar da avukatla çalışabilir mi?

Evet. Sekizden az bağımsız bölümü olan apartmanlarda bile tek bir aidat borçlusu veya kurul kararına karşı açılan bir dava avukat desteğini gerektirebilir. Bu durumda dosya bazlı ücret modeli genellikle daha uygundur.

İlgili Sayfalar

Site ve apartman yönetimleri için Adana'da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları