Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Tapu sicilindeki kayıt gerçek hak durumunu yansıtmıyorsa, hak sahibi tapu iptal ve tescil davası açarak kaydın iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir. En sık sebepler yolsuz tescil, mirasçılardan mal kaçırmak için yapılan muris muvazaası, vekâletin kötüye kullanılması ve sahte belgeyle yapılan satışlardır. Dava taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır; dava şartı arabuluculuk yoktur ve bu davaların önemli bir kısmı zamanaşımına tabi değildir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Bir Bakışta

Yasal dayanakTürk Medeni Kanunu m.705, 1007, 1024, 1025; 01.04.1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı (muris muvazaası)
Görevli mahkemeAsliye hukuk mahkemesi
Yetkili mahkemeTaşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki)
ArabuluculukDava şartı değil
ZamanaşımıYolsuz tescil, muris muvazaası ve vekâletin kötüye kullanılmasına dayalı davalarda zamanaşımı veya hak düşürücü süre yok
HarçTaşınmazın değeri üzerinden nispi harç
Hazinenin sorumluluğuTapu sicilinin tutulmasından doğan zararda Hazine kusursuz sorumludur (TMK m.1007)
Tapu iptal ve tescil davası süreci: hukuki sebep, deliller, ihtiyati tedbir, yargılama ve tescil kararı
Tapu iptal ve tescil davasının aşamaları

Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Tapu sicili, taşınmaz üzerindeki hakları gösteren resmî kayıttır ve kural olarak kayda güvenen kişi korunur. Ancak kaydın hukuka aykırı bir işleme dayanması hâlinde, gerçek hak sahibinin bu kaydı düzelttirmesi mümkündür. Hukuki dayanak davanın türünü, ispat kurallarını ve sürelerini belirler.

SebepAçıklamaSüre
Yolsuz tescil (TMK m.1025)Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil; sahte vekâletname veya kimlikle yapılan satışlarSüreye bağlı değil; iyiniyetli üçüncü kişi koruması saklı
Muris muvazaasıMirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak için satış gibi gösterip gerçekte bağışladığı devirlerSüreye bağlı değil; mirasbırakanın ölümünden sonra açılır
Vekâletin kötüye kullanılmasıVekilin, vekâlet verenin aleyhine ve üçüncü kişiyle anlaşarak düşük bedelle satış yapmasıSüreye bağlı değil (HGK 2025)
EhliyetsizlikAyırt etme gücü bulunmayan kişinin yaptığı devirSüreye bağlı değil; sağlık raporları belirleyici
İrade sakatlığı (hata, hile, korkutma)Aldatılarak veya korkutularak yapılan satışÖğrenmeden veya korkunun etkisinin kalkmasından itibaren 1 yıl içinde iptal bildirimi
Kazandırıcı zamanaşımı (TMK m.713)Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazı 20 yıl davasız ve aralıksız malik sıfatıyla zilyetlikZilyetlik süresi dolduktan sonra tescil davası

Muris Muvazaası ve Vekâletin Kötüye Kullanılması

Muris muvazaası, uygulamada en sık açılan tapu iptal davası türüdür. Mirasbırakan, mirasçılarından birini veya üçüncü bir kişiyi kayırmak için taşınmazını satış gibi gösterip gerçekte bağışlar. Diğer mirasçılar, mirasbırakanın ölümünden sonra miras payları oranında tapu iptali ve tescil isteyebilir. Yargıtay, devrin mal kaçırma amacıyla yapıldığını gösteren olguları birlikte değerlendirir:

  • Satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki açık fark
  • Alıcının satın alma gücü bulunup bulunmadığı
  • Mirasbırakanın satış yapmayı gerektiren bir ihtiyacı olup olmadığı
  • Mirasbırakan ile mirasçılar arasındaki ilişki ve küslük gibi olgular
  • Satıştan sonra mirasbırakanın taşınmazı kullanmaya devam etmesi

Mal kaçırma amacının ispatı davacıya aittir; tanık dahil her türlü delille ispat mümkündür. Hukuk Genel Kurulu, bu amacın varlığına ilişkin delillerin özenle değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Vekâletin kötüye kullanılmasında ise vekil, vekâlet verenin taşınmazını onun çıkarına aykırı biçimde, çoğu zaman yakınına veya anlaştığı kişiye düşük bedelle devreder. Alıcının vekille el ve işbirliği içinde olduğu veya durumu bilebilecek konumda olduğu ispatlanırsa tapu iptal edilir. Hukuk Genel Kurulu 2025 tarihli kararında bu davaların da zamanaşımına ve hak düşürücü süreye tabi olmadığını kabul etmiştir.

Dava Süreci, Tedbir ve Masraflar

AşamaDikkat edilecek nokta
Delil toplamaTapu kaydı, akit tablosu, vekâletname, ödeme belgeleri, sağlık raporları ve tanıklar davadan önce derlenmelidir
Dava açmaTaşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde; arabuluculuk aranmaz
İhtiyati tedbirDava sürerken taşınmazın devrini önlemek için tapuya tedbir şerhi istenmelidir; mahkeme teminat isteyebilir
Harç ve değerHarç taşınmazın değeri üzerinden alınır; değer keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir, eksik harç tamamlatılır
Taşınmaz devredilirseDava sırasında taşınmaz üçüncü kişiye geçerse davacı, davaya o kişiye karşı devam etme veya tazminata dönme seçeneğine sahiptir (HMK m.125)
Karar ve tescilKesinleşen karar tapu müdürlüğüne gönderilir ve tescil yapılır

Tapu iptal ve tescil davası taşınmazın değeri üzerinden harca tabi olduğundan masraflı bir davadır. 31.07.2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanunla belirsiz alacak davası kaldırılmıştır; tazminat gibi değeri yargılamada belirlenecek taleplerde artık kısmi dava açılarak talep tahkikat sonuna kadar bir defaya mahsus artırılabilmektedir.

Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlarda, örneğin sahte belgelerle yapılan ve iyiniyetli üçüncü kişiye geçtiği için iptal edilemeyen satışlarda, zarar gören kişi Hazineye karşı tazminat davası açabilir. Hazinenin bu sorumluluğu kusursuz sorumluluktur; Yargıtay bu davalarda 10 yıllık zamanaşımı süresini uygulamaktadır.

Sık Yapılan Hatalar

  • Tedbir istememek: Dava sürerken taşınmaz el değiştirirse iyiniyetli üçüncü kişi korunabilir ve dava tazminata dönüşür.
  • Yanlış hukuki sebep: Muvazaa, ehliyetsizlik ve irade sakatlığı farklı ispat kurallarına ve sürelere tabidir; dava dilekçesinde sebep doğru gösterilmelidir.
  • Tüm mirasçıları gözetmemek: Muris muvazaası davası her mirasçı tarafından kendi payı oranında açılabilir; talebin pay oranında yazılması gerekir.
  • Değeri düşük göstermek: Harç sonradan tamamlatılır; eksik harç yatırılmazsa yargılama ilerlemez.
  • İrade sakatlığında bir yılı kaçırmak: Hata, hile ve korkutma iddialarında bir yıllık süre geçerse sözleşme geçerli hâle gelir.
  • Zilyetliğe dayalı tescilde Hazineyi hasım göstermemek: Kazandırıcı zamanaşımı davalarında Hazine ve ilgili kamu tüzel kişileri davaya katılmalıdır.

Emsal Yargıtay Kararları

Aşağıdaki özetler künye korunarak ve kişisel veriler çıkarılarak sadeleştirilmiştir; kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama sisteminden ulaşılabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/493, K. 2025/356, T. 28.05.2025

Konu: Vekâletin kötüye kullanılması ve muris muvazaası hukuki sebeplerine dayanan tapu iptali ve tescil davasında süre ve ispat yükü.

Sonuç: Bu davalarda kural olarak hak düşürücü süre ve zamanaşımı bulunmadığı, ancak ispat yükünün davacıda olduğu belirtilmiş; somut olayda payların devrinin iradi olduğu ve iddiaların kanıtlanamadığı gerekçesiyle direnme kararı değişik gerekçeyle bozulmuştur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/201, K. 2023/1003, T. 25.10.2023

Konu: Mirasbırakanın yaptığı satışın mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapılmış muvazaalı bir işlem olup olmadığı.

Sonuç: Kurul çoğunluğu mal kaçırma amacının yeterince ispatlanmadığı sonucuna vararak muvazaanın kabulüne ilişkin direnme kararını bozmuştur.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/7568, K. 2023/1019, T. 22.02.2023

Konu: Muris muvazaasına dayalı tapu iptali davası sürerken taşınmazın davalı tarafından üçüncü kişiye devredilmesi.

Sonuç: Mahkemenin önce HMK m.125 uyarınca davacıya, davaya yeni malike karşı devam etme veya tazminata dönme seçimlik hakkını kullandırması gerektiği belirtilerek karar bozulmuştur.

Tapu İptal ve Tescil Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular

Tapu iptal ve tescil davası nedir?

Tapu sicilindeki kaydın gerçek hak durumuna aykırı olduğu durumlarda kaydın iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili için açılan davadır.

Tapu iptal davası hangi mahkemede açılır?

Taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Bu yetki kesindir; başka yerde açılan dava yetkisizlikle gönderilir.

Tapu iptal davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Hayır. Taşınmazın mülkiyetine ilişkin tapu iptal ve tescil davaları dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir.

Tapu iptal davası için süre var mı?

Yolsuz tescil, muris muvazaası ve vekâletin kötüye kullanılmasına dayalı davalar süreye bağlı değildir. Hata, hile ve korkutma iddialarında ise öğrenmeden itibaren bir yıl içinde harekete geçilmelidir.

Babam evi kardeşime satış gibi gösterip devretti, ne yapabilirim?

Babanızın vefatından sonra, devrin gerçekte bağış olduğunu ve mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıdığını ileri sürerek miras payınız oranında muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası açabilirsiniz.

Vekilim evimi düşük fiyata sattı, tapuyu geri alabilir miyim?

Vekilin vekâleti kötüye kullandığı ve alıcının bunu bildiği veya vekille işbirliği yaptığı ispatlanırsa tapu iptal edilir. Bu dava zamanaşımına tabi değildir.

Tapu iptal davasında harç ne kadar?

Harç taşınmazın değeri üzerinden nispi olarak hesaplanır. Değer, keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir; eksik kalan harç sonradan tamamlatılır.

Dava sırasında taşınmaz satılırsa ne olur?

Tedbir şerhi yoksa taşınmaz üçüncü kişiye devredilebilir. Bu durumda davacı, davaya yeni malike karşı devam edebilir veya tazminat talebine dönebilir. Bu nedenle dava ile birlikte tedbir istenmelidir.

Tapu iptal davası ne kadar sürer?

Keşif, bilirkişi incelemesi, tanık sayısı ve kanun yolu aşamalarına göre değişir. İstinaf ve temyiz aşamalarıyla birlikte süreç uzun sürebilir.

İlgili Sayfalar

Tapu iptal ve tescil davaları için Adana'da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları