Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar yalnızca tahliyeden ibaret değildir: ödenmeyen kira, depozitonun iadesi, kiralanandaki ayıplar, önemli sebeple fesih, kira bedelinin uyarlanması ve kefilin sorumluluğu da ayrı davalara konu olur. Bu davaların tamamı değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Kira Sözleşmesi Davası Bir Bakışta

Yasal dayanakTBK m.299-356 (genel ve konut-çatılı işyeri kiraları)
Görevli mahkemeSulh hukuk mahkemesi (HMK m.4), değerden bağımsız
ArabuluculukDava şartı; ilamsız icra yoluyla tahliye hariç
Kira alacağında zamanaşımı5 yıl (TBK m.147)
Güvence (depozito)En çok 3 aylık kira bedeli (TBK m.342)
Kira artışıÖnceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalaması
KefaletAzami tutar ve tarih kefilin el yazısıyla yazılmalı (TBK m.583)
Kira sözleşmesinden doğan davalar depozito ayıp fesih
Kira sözleşmesinden doğan başlıca dava türleri

Kira Sözleşmesinden Doğan Başlıca Davalar

Kira ilişkisi süresince taraflar arasında birçok farklı uyuşmazlık doğabilir. Tahliye davaları ayrı bir sayfada ele alındığından burada kira sözleşmesinin ifasına, sona ermesine ve güvencelere ilişkin diğer davalar özetlenmiştir.

DavaKim açar?Temel dayanak
Kira alacağı ve aidatKiraya verenTBK m.313-315; 5 yıllık zamanaşımı
Depozito (güvence) iadesiKiracıTBK m.342
Ayıbın giderilmesi, indirim, tazminatKiracıTBK m.304-308
Önemli sebeple olağanüstü fesihHer iki tarafTBK m.331
Kira bedelinin uyarlanmasıHer iki tarafTBK m.138 (aşırı ifa güçlüğü)
Kiralanana verilen zararın tazminiKiraya verenTBK m.316, m.334
Kefile karşı alacakKiraya verenTBK m.581 vd.

Bu davaların hepsi kira ilişkisinden kaynaklandığı için dava değeri ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesinde görülür. 01.09.2023’ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; yalnızca kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu kuralın dışındadır. Kira alacağı için ilamsız icra takibi de başlatılabilir; kiracının itirazı üzerine açılacak itirazın iptali davası ise arabuluculuk şartına tabidir.

Depozito (Güvence) Uyuşmazlıkları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan alınabilecek güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para veya kıymetli evrak olarak verilmişse kiraya veren bunu kiracının onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bir bankada vadeli tasarruf hesabına yatırmalı veya depo etmelidir. Uygulamada güvencenin elden alınması yaygın olsa da bu durum kiracının iade hakkını ortadan kaldırmaz.

  • İade: Kira sona erdikten sonra kiraya veren, kiracıya karşı bir alacağı varsa bunu ispatlamalı; aksi hâlde güvence iade edilir.
  • Mahsup: Ödenmemiş kira, aidat veya kiralanandaki olağan kullanım dışı hasarlar güvenceden mahsup edilebilir.
  • Taşınmaz satılırsa: Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; ancak önceki malik güvenceyi yeni malike devrettiğini ispatlayamazsa iade yükümlülüğü devam eder.

Kiracı, iade için önce arabulucuya başvurmalı, anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açmalı veya ilamsız takip başlatmalıdır. Taşınmazın kiraya verildiği tarihteki durumunu gösteren fotoğraflar ve teslim tutanağı, hasar iddialarına karşı en güçlü delildir.

Ayıplı Kiralanan ve Kiracının Hakları

Kiraya veren, kiralananı sözleşmeye uygun kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Çatı akması, rutubet, kalorifer veya tesisat arızası gibi kullanımı engelleyen ya da önemli ölçüde azaltan ayıplar ortaya çıkarsa kiracı kiraya vereni derhâl bilgilendirmelidir.

Ayıbın niteliğiKiracının seçimlik haklarıPratik not
Önemli ayıp, kullanımı engelliyorAyıbın giderilmesi, kira indirimi, tazminat veya fesihUygun süre verilerek yazılı ihtar gönderilmeli
Önemsiz ayıpGiderilmesini isteme, giderim masrafını kiradan mahsupMahsup için önce süre verilmeli
Kiracının kullanımından doğan küçük temizlik ve bakımKiracıya aittirYerel âdete göre belirlenir
Ayıbın tespitiDelil tespiti veya bilirkişiHasarın kaybolmadan belgelenmesi önemli

Ayıp nedeniyle kira indirimi, ayıbın kiraya verence öğrenildiği andan giderildiği ana kadar geçen süre için istenir. Kiracının ayıp nedeniyle uğradığı zarar için tazminat isteyebilmesi, kiraya verenin kusursuzluğunu ispatlayamamasına bağlıdır. Bu nedenle ayıbın kiraya verene bildirildiği tarih ve verilen sürenin yazılı olarak belgelenmesi davanın sonucunu doğrudan etkiler.

Önemli Sebeple Fesih ve Uyarlama

Kira ilişkisinin sürdürülmesi taraflardan biri için çekilmez hâle gelirse, TBK m.331 uyarınca yasal bildirim süresine uyularak sözleşme feshedilebilir. Yargıtay, bu olağanüstü fesih imkânının konut ve çatılı işyeri kiralarında da kullanılabileceğini kabul etmiştir. Önemli sebebin varlığı her somut olayda ayrıca değerlendirilir ve hâkim, feshin parasal sonuçlarını hakkaniyete göre belirler.

Sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen olağanüstü bir değişiklik edimler arasındaki dengeyi aşırı ölçüde bozarsa, TBK m.138 uyarınca kira bedelinin uyarlanması istenebilir. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise kira bedelinin belirlenmesi davası ayrı kurallara tabidir. Kefalet sözleşmelerinde kefilin sorumlu olacağı azami tutar ve kefalet tarihi kefilin kendi el yazısıyla belirtilmemişse kefalet geçersizdir; bu nedenle kefile karşı dava açmadan önce sözleşmenin şekli mutlaka incelenmelidir.

Emsal Yargıtay Kararları

Aşağıdaki özetler künye korunarak ve kişisel veriler çıkarılarak sadeleştirilmiştir; kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama sisteminden ulaşılabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3126, K. 2025/4810, T. 14.10.2025

Konu: Kiraya verenin üç yıllık konut kira sözleşmesini TBK m.331’e dayanarak feshetmesi üzerine, ilk derece mahkemesi bu hükmün konut kiralarında uygulanamayacağı gerekçesiyle davayı reddetmiştir.

Sonuç: Daire, önemli sebeple olağanüstü feshin konut ve çatılı işyeri kiraları dâhil tüm kira ilişkilerinde kullanılabileceğini belirterek kararı kanun yararına bozmuştur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/3664, K. 2026/2960, T. 12.05.2026

Konu: Kira devam ederken taşınmaz satılmış, kiracı depozitonun iadesini önceki malikten istemiş; ilk derece mahkemesi davanın yeni malike açılması gerektiği gerekçesiyle husumetten reddetmiştir.

Sonuç: Yeni malikin sözleşmenin tarafı olduğu kabul edilmekle birlikte, depozitoyu yeni malike devrettiğini ispatlayamayan önceki malikin iade yükümlülüğünün sürdüğüne hükmedilmiş ve karar kanun yararına bozulmuştur.

Kira Sözleşmesi Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira alacağı kaç yılda zamanaşımına uğrar?

Kira alacakları beş yıllık zamanaşımına tabidir. Süre, her kira döneminin muaccel olduğu tarihten itibaren ayrı ayrı işler.

Depozito en fazla ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Fazlası için kiracı iade talep edebilir.

Ev sahibi depozitoyu iade etmiyor, ne yapmalıyım?

Önce arabulucuya başvurmalısınız. Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açabilir veya ilamsız icra takibi başlatabilirsiniz.

Ev satıldı, depozitomu kimden isteyeceğim?

Yeni malik sözleşmenin tarafı olur; ancak önceki malik depozitoyu yeni malike devrettiğini ispatlayamazsa önceki malikten de isteyebilirsiniz.

Evde rutubet var, kiradan indirim isteyebilir miyim?

Rutubet kullanımı önemli ölçüde etkiliyorsa, kiraya vereni bilgilendirip süre verdikten sonra ayıbın giderilmesini, kira indirimini veya tazminat isteyebilirsiniz.

Kira sözleşmesini süresinden önce feshedebilir miyim?

Kira ilişkisini çekilmez kılan önemli bir sebep varsa TBK m.331 uyarınca yasal bildirim süresine uyarak feshedebilirsiniz. Aksi hâlde erken çıkışta kira kaybından sorumluluk doğabilir.

Kefilin imzası yeterli mi?

Hayır. Kefilin sorumlu olacağı azami tutar ve kefalet tarihi kefilin el yazısıyla yazılmalıdır; aksi hâlde kefalet geçersizdir.

Kira davaları hangi mahkemede görülür?

Kira ilişkisinden doğan tüm davalar, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür.

İlgili Sayfalar

Kira sözleşmesinden doğan davalar için Adana'da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları