Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Haksız işgal (ecrimisil) davası, taşınmazınızı izniniz olmadan kullanan kişiden kullanım karşılığı bir bedel istemenizi sağlar. Yargıtay uygulamasına göre bu talep dava tarihinden geriye doğru 5 yıl için ileri sürülebilir; paydaşlar arasında ise kural olarak önce kullanan paydaşa ihtar gönderilmesi gerekir.

Haksız İşgal (Ecrimisil) Bir Bakışta

DayanakTMK m.683 (mülkiyet hakkı), m.993-995 (iyi ve kötü niyetli zilyet)
Kimden istenirTaşınmazı hukuki bir sebep olmadan ve kötü niyetle kullanan kişiden
Geriye dönük süreDava tarihinden geriye doğru 5 yıl (25.05.1938 tarihli İBK)
Görevli mahkemeAsliye hukuk mahkemesi
Yetkili mahkemeKural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
Paydaşlar arasıİhtar veya dava ile kullanım engeli ortaya konmalı (intifadan men)
Birlikte açılan davaÇoğu zaman müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi) ile birlikte
Haksız işgal ecrimisil davası adımları: tespit, ihtar, dava, bilirkişi ve tahsil
Haksız işgal (ecrimisil) davasında izlenen beş temel adım

Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil bir kira bedeli değildir; taraflar arasında kira sözleşmesi olmadığı için mahkeme, taşınmazın o dönem kiraya verilseydi getirebileceği bedeli esas alır. Bunun için çoğunlukla keşif yapılır ve bilirkişi, bölgedeki emsal kira bedellerini inceleyerek her dönem için ayrı bir tutar belirler.

  • İlk dönem için emsal kira bedeli serbest piyasa koşullarına göre tespit edilir.
  • Sonraki dönemler, ilk dönem için bulunan bedele enflasyon artışı yansıtılarak hesaplanır; Yargıtay kararlarında sonraki dönem bedelinin, ilk dönem bedeline ÜFE artışının tamamı yansıtılarak bulunacak tutardan az olamayacağı belirtilmektedir.
  • Taşınmazın niteliği (arsa, tarla, konut, dükkân), konumu ve fiili kullanım şekli bedeli doğrudan etkiler.
  • Paydaşlar arasındaki davada davacı, ancak kendi payına düşen ecrimisili isteyebilir.

Kendi taşınmazınız için tahmini bir rakam görmek isterseniz sitedeki ecrimisil hesaplama aracını kullanabilirsiniz; ancak mahkemenin esas alacağı tutar bilirkişi raporuyla belirlenir.

Davacının Durumuna Göre Yol Haritası

DurumÖnce yapılması gerekenDikkat
Yabancı biri taşınmazı kullanıyorKullanımın delillerle tespiti; gerekirse delil tespitiİhtar şart değildir; kötü niyet genellikle açıktır
Paydaş taşınmazı tek başına kullanıyorNoter ihtarı ile kullanım isteğinin bildirilmesiİhtar tarihinden önceki dönem için kural olarak ecrimisil istenemez
Paydaş taşınmazı kiraya vermişKira sözleşmesinin ve çoğunluk onayının incelenmesiKiraya verme çoğunlukla onaylanmışsa ecrimisil değil kira payı istenir
Kira sözleşmesi bitmiş ama kiracı çıkmıyorKira ilişkisinin sona erip ermediğinin tespitiGeçerli kira ilişkisi sürüyorsa kira hükümleri uygulanır
Hazine veya belediye taşınmazıİdarenin ecrimisil ihbarnamesinin incelenmesiİdari ecrimisile itiraz idari yargıda görülür

Paydaşlar arasındaki davalarda Yargıtay’ın aradığı “intifadan men” koşulu, uygulamada en çok hak kaybına yol açan konudur. Bu koşulun bazı istisnaları vardır; örneğin taşınmazın niteliği gereği birlikte kullanılamaması veya paydaşın taşınmazı kiraya verip gelir elde etmesi gibi durumlarda ihtar aranmayabilir. Bu nedenle dava açmadan önce somut durumun değerlendirilmesi önerilir.

Dava Açmadan Önce Toplanacak Deliller

Ecrimisil davasında ispat yükü kural olarak davacıdadır. Taşınmazın kim tarafından, hangi tarihten beri ve nasıl kullanıldığını gösteren deliller ne kadar güçlü olursa bilirkişi incelemesi o kadar sağlıklı ilerler.

  • Güncel tapu kaydı ve varsa mirasçılık belgesi
  • Noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi
  • Fotoğraf, video, abonelik kayıtları (elektrik, su, doğalgaz) ve muhtarlık yazıları
  • Tanık beyanları ve varsa önceki dava veya şikâyet dosyaları
  • Bölgedeki emsal kira ilanları veya kira sözleşmeleri

Ecrimisil ile Diğer Taleplerin Farkı

TalepAmaçSonuç
EcrimisilGeçmişteki haksız kullanımın bedelini almakPara alacağına hükmedilir
Müdahalenin men’iHaksız kullanımı sona erdirmekTaşınmazın boşaltılmasına karar verilir
Kal (yıkım)Taşınmaza yapılan yapıyı kaldırmakYapının yıkımına hükmedilir
Ortaklığın giderilmesiPaylı mülkiyeti sona erdirmekAynen taksim veya satış

Bu taleplerin çoğu aynı davada birlikte ileri sürülebilir. Örneğin paydaşınız taşınmazı tek başına kullanıyorsa hem kullanımın sona erdirilmesini hem de geçmiş dönemin ecrimisilini isteyebilir, uzun vadede ise ortaklığın giderilmesi yoluna gidebilirsiniz.

Emsal Yargıtay Kararları

Aşağıdaki özetler künye korunarak ve kişisel veriler çıkarılarak sadeleştirilmiştir; kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama sisteminden ulaşılabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/301, K. 2023/1139, T. 22.11.2023

Konu: Paydaşlardan biri ortak dükkân binasını kendi kontrolündeki şirkete kiralamış, diğer paydaş ecrimisil istemiştir.

Sonuç: Kiralama pay ve paydaş çoğunluğunca benimsendiğinden davacının ecrimisil değil yalnızca kira bedelinden payına düşeni isteyebileceği kabul edilmiş; direnme kararı bozulmuştur.

Haksız İşgal (Ecrimisil) Hakkında Sık Sorulan Sorular

Ecrimisil kaç yıl geriye dönük istenebilir?

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre ecrimisil talepleri 5 yıllık zamanaşımına tabidir ve bu süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanır. Daha eski dönemler için zamanaşımı itirazı yapılırsa talep reddedilir.

Paydaşım evi tek başına kullanıyor, hemen ecrimisil isteyebilir miyim?

Kural olarak önce kullanan paydaşa, taşınmazı birlikte kullanmak istediğinizi bildiren bir ihtar göndermeniz gerekir. Ecrimisil genellikle ihtarın tebliğinden sonraki dönem için istenebilir; bazı istisnai durumlarda ihtar aranmaz.

Ecrimisil davası hangi mahkemede açılır?

Ecrimisil davaları asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kural olarak yetkilidir; dava çoğu zaman müdahalenin men’i talebiyle birlikte açılır.

Ecrimisil için arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Haksız işgal kira sözleşmesine dayanmadığından ecrimisil talebi kural olarak kira uyuşmazlıklarına özgü zorunlu arabuluculuk kapsamında değerlendirilmez. Ancak aynı davada ortaklığın giderilmesi gibi arabuluculuğa tabi bir talep de varsa bu aşama atlanmamalıdır.

İyi niyetli kullanan kişiden de ecrimisil istenir mi?

İyi niyetli zilyet, iyi niyetli olduğu sürece kullanım karşılığı ödemekle yükümlü tutulmaz. Kişinin kötü niyetli olduğu veya kötü niyetli sayılması gereken tarihten itibaren ecrimisil sorumluluğu başlar.

Bedel nasıl belirlenir, istediğim tutar esas alınır mı?

Mahkeme, keşif ve bilirkişi raporuyla taşınmazın emsal kira değerini tespit eder. Davada istenen tutar talep sınırını oluşturur; mahkeme talepten fazlasına hükmedemez.

Hazinenin gönderdiği ecrimisil ihbarnamesine nasıl itiraz edilir?

Kamu taşınmazları için idarenin tahakkuk ettirdiği ecrimisil, idari bir işlemdir. Bu işleme karşı idari başvuru ve idari yargı yolları kullanılır; sürelerin kaçırılmaması önemlidir.

Ecrimisile faiz işler mi?

Ecrimisil alacağı için yasal faiz istenebilir. Faizin başlangıç tarihi (dava tarihi veya daha önce temerrüde düşürülmüşse o tarih) dava dilekçesinde açıkça gösterilmelidir.

İlgili Sayfalar

Haksız işgal ve ecrimisil davalarınız için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları