Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Kiraya veren, kiracıyı dava açmadan da icra dairesi aracılığıyla tahliye ettirebilir. Kira borcu ödenmezse konut ve çatılı işyerlerinde 30 günlük süre veren ödeme emri gönderilir; kiracı bu sürede ödemezse icra mahkemesinden tahliye istenir (İİK m.269). Yazılı tahliye taahhüdü varsa taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye takibi başlatılır (İİK m.272). Bu yolda dava şartı arabuluculuk aranmaz.

İcra Yoluyla Tahliye Bir Bakışta

Yasal dayanakİcra ve İflas Kanunu m.269-276; Türk Borçlar Kanunu m.315, 347-352
Kira borcu nedeniyle (Örnek 13)Konut ve çatılı işyerinde 30 gün ödeme süresi; 7 gün itiraz süresi
Tahliye taahhüdü veya süre bitimi (Örnek 14)Taahhüt edilen tarihten veya sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde takip; 15 gün içinde tahliye ihtarı; 7 gün itiraz
Görevli merciİcra dairesi ve itiraz hâlinde icra mahkemesi; dava yoluyla tahliyede sulh hukuk mahkemesi
Arabuluculukİlamsız icra yoluyla tahliye kapsam dışı; sulh hukukta açılacak tahliye davası öncesinde zorunlu
Kira artışıKonut ve çatılı işyerlerinde artış, önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez
Kanun yoluİcra mahkemesi kararlarına tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf
İcra yoluyla tahliye süreci: ödeme emri, 30 günlük süre, itiraz ve icra mahkemesinden tahliye kararı
Kiracının icra takibi yoluyla tahliyesinde izlenen adımlar

İcra Yoluyla Tahliyenin İki Yolu

Kiracının tahliyesi kural olarak sulh hukuk mahkemesinde açılan davayla sağlanır. Kanun, bazı durumlarda ise mahkeme kararı beklemeden icra dairesi kanalıyla tahliye imkânı tanır. Bu yol, kira borcunun ödenmemesi ile kira süresinin bitmesi veya yazılı tahliye taahhüdü hâllerinde kullanılır.

ÖlçütKira borcu nedeniyle (m.269)Tahliye taahhüdü veya süre bitimi (m.272)
Takip türüTahliye talepli ödeme emri (Örnek 13)Tahliye emri (Örnek 14)
Kiracıya verilen süreKonut ve çatılı işyerinde 30 gün içinde borcu ödeme15 gün içinde kiralananı boşaltma
İtiraz süresi7 gün7 gün
Takip başlatma süresiKanunda ayrıca öngörülmemiştirTaahhüt edilen tarihten veya sürenin bitiminden itibaren 1 ay
Tahliye için başvuruSüre içinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesineİtiraz yoksa icra dairesinden; itiraz varsa icra mahkemesine
Ayrıca istenebilecekBirikmiş kira alacağı ve faiziVarsa kira alacağı ayrı takiple

Kira Borcu Nedeniyle Tahliye

Kira bedelini ödemeyen kiracıya icra dairesi aracılığıyla tahliye talepli ödeme emri gönderilir. Ödeme emrinde borcun ödenmesi için konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz günlük süre verilir; kiracı bu sürede ödemezse kiralananın tahliye edileceği ihtar edilir. Kiracı, kira sözleşmesine, kira bedeline veya borca yedi gün içinde itiraz edebilir.

  • İtiraz edilmezse: Takip kesinleşir. Kiracı otuz gün içinde borcu ödemezse kiraya veren icra mahkemesinden tahliye kararı ister.
  • İtiraz edilirse: Kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister. Yazılı kira sözleşmesi ve kira bedeli ispatlanabiliyorsa mahkeme itirazı kaldırarak tahliyeye karar verebilir.
  • Açık itiraz şartı: Kiracı kira ilişkisine ve kira miktarına açıkça itiraz etmezse bunlar kesinleşmiş sayılır; yalnızca "borcum yoktur" demek kira ilişkisine itiraz anlamına gelmez.
  • Yazılı sözleşme yoksa: Kira ilişkisinin varlığı veya bedel tartışmalıysa icra mahkemesi bu konuyu inceleyemez; kiraya verenin sulh hukuk mahkemesinde dava açması gerekir.

Bu yolun avantajı hızıdır; ancak kiracının otuz günlük süre içinde ödeme yapması hâlinde tahliye istenemez. Kiracının aynı kira yılı içinde iki kez haklı ihtara sebep olması ise ayrıca dava yoluyla tahliye sebebi oluşturabilir (TBK m.352/2).

Tahliye Taahhüdü ve Süre Bitimi Nedeniyle Tahliye

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının yazılı olarak belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etmesi, kiraya verene güçlü bir tahliye imkânı verir (TBK m.352/1). Taahhüdün geçerli olabilmesi için yazılı olması, belirli bir tahliye tarihi içermesi, kiracı tarafından imzalanması ve kiralananın tesliminden sonra serbest iradeyle verilmesi gerekir; noterde düzenlenmesi zorunlu değildir.

  • Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatılan taahhütler, kiracının baskı altında imza attığı varsayımıyla kural olarak geçersiz sayılır; teslimden sonraki tarihli taahhütlerde ise baskı iddiasını ispat yükü kiracıdadır.
  • Taahhütten sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi yaparsa, taahhüt hükümsüz kalabilir.
  • Takip, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde başlatılmalıdır; bu süre kaçırılırsa icra yoluyla tahliye imkânı kaybedilir.
  • Kiracı imzayı inkâr ederse veya taahhüdün geçersizliğini ileri sürerse icra mahkemesi incelemeyi sınırlı yapar; imza adi senette inkâr edilmişse kiraya verenin sulh hukuk mahkemesinde dava açması gerekebilir.
  • Eşlerden yalnızca biri kiracıysa ve kiralanan aile konutu ise, kiracı olmayan eşin sonradan yaptığı bildirim önceki taahhüdü geçersiz kılmaz.

Arabuluculuk, Kira Artışı ve Dava Yoluyla Tahliye

01.09.2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Ancak kanun ilamsız icra yoluyla tahliyeyi bu kuralın dışında tutmuştur; bu nedenle icra takibi ve icra mahkemesindeki itirazın kaldırılması ile tahliye talebi için arabuluculuk aranmaz. Sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davalarında ise önce arabulucuya gidilmelidir.

Tahliye sebebiYolSüre
Kira borcunun ödenmemesiİcra yoluyla (m.269) veya temerrüt ihtarı sonrası davaKonut ve çatılı işyerinde 30 gün ödeme süresi
Yazılı tahliye taahhüdüİcra yoluyla (m.272) veya davaTaahhüt tarihinden itibaren 1 ay
Bir kira yılında iki haklı ihtarDava (arabuluculuk zorunlu)Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay
Kiraya verenin veya yakınının konut ya da işyeri ihtiyacıDava (arabuluculuk zorunlu)Sözleşme süresinin sonundan itibaren 1 ay; arabuluculuk başvurusu da dava hakkı doğduktan sonra yapılmalı
Yeni malikin ihtiyacıDava (arabuluculuk zorunlu)Edinimden itibaren 1 ay içinde bildirim ve 6 ay sonra dava
On yıllık uzama süresinin dolmasıDava veya bildirim (TBK m.347)Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira yılındaki artış, bir önceki kira yılının on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını geçemez. Bu sınırın üzerinde talep edilen fark kural olarak kiracıdan istenemez; kira borcu nedeniyle takip yapılırken bu sınır dikkate alınmalıdır.

Emsal Yargıtay Kararları

Aşağıdaki özetler künye korunarak ve kişisel veriler çıkarılarak sadeleştirilmiştir; kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama sisteminden ulaşılabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4052, K. 2025/1108, T. 25.02.2025

Konu: Kira ilişkisi kurulduktan sonra düzenlenen yazılı tahliye taahhüdünde kiracının, tarihin belgeye sonradan yazıldığını ileri sürmesi.

Sonuç: Kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhüdün serbest iradeyle verildiğinin kabul edileceği, aksi iddianın aynı güçte bir belgeyle ispatlanması gerektiği belirtilerek karar kanun yararına bozulmuştur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/2877, K. 2026/2766, T. 05.05.2026

Konu: Tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi imzalanmasının taahhüde etkisi.

Sonuç: Taahhütten sonra kira sözleşmesinin yenilenmesiyle tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığı gözetilmeden karar verilmesi hatalı bulunarak karar kanun yararına bozulmuştur.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2024/7958, K. 2025/184, T. 15.01.2025

Konu: Kira alacağı nedeniyle tahliye talepli takipte kiracının yalnızca borca itiraz edip kira ilişkisine ve kira miktarına açıkça karşı çıkmaması.

Sonuç: Kira ilişkisi ve kira miktarı İİK m.269/2 gereği kesinleşmiş sayılacağından, ödeme belgeyle ispatlanamadığında itirazın kaldırılması ve tahliye isteminin kabulü gerektiği belirtilmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1495, K. 2025/3048, T. 26.05.2025

Konu: İhtiyaç nedeniyle tahliye davasından önce zorunlu arabuluculuğa ne zaman başvurulması gerektiği konusunda bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığı.

Sonuç: Zorunlu arabuluculuk başvurusunun tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra, yani dava açma süresi içinde yapılması gerektiği yönünde uyuşmazlık giderilmiştir.

İcra Yoluyla Tahliye Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira ödenmezse kiracı kaç günde çıkarılır?

Konut ve çatılı işyerlerinde ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde borç ödenmezse kiraya veren icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Kiracının itiraz etmesi hâlinde itirazın kaldırılması süreci de eklenir.

Tahliye taahhüdü noterde mi yapılmalı?

Hayır. Yazılı olması, belirli bir tahliye tarihi içermesi ve kiracı tarafından teslimden sonra serbest iradeyle imzalanması yeterlidir. Noter onayı ispatı kolaylaştırır.

Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli mi?

Kural olarak hayır. Yargıtay, sözleşmeyle birlikte alınan taahhütte kiracının baskı altında imza attığını kabul etmektedir; teslimden sonra verilen taahhütte ise baskıyı kiracı ispatlamalıdır.

Tahliye taahhüdüne dayalı takip ne zaman başlatılmalı?

Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalıdır. Bu süre geçerse taahhüde dayalı icra yolu kapanır.

İcra yoluyla tahliyede arabuluculuk zorunlu mu?

Hayır. İlamsız icra yoluyla tahliye ve icra mahkemesindeki itirazın kaldırılması talebi arabuluculuk şartının dışındadır. Sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davaları ise arabuluculuğa tabidir.

Ödeme emrine nasıl itiraz edilir?

Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz eder. Kira ilişkisine ve kira miktarına itiraz ediliyorsa bu açıkça belirtilmelidir.

Kiracı 30 gün içinde öderse tahliye edilir mi?

Kira borcu nedeniyle başlatılan takipte kiracı süresi içinde ödeme yaparsa tahliye istenemez. Aynı kira yılında iki haklı ihtar varsa kiraya veren ayrıca dava yoluyla tahliye isteyebilir.

Tahliye davası hangi mahkemede açılır?

İcra yoluyla tahliyede icra mahkemesi, dava yoluyla tahliyede sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyerlerinde yenilenen kira yılındaki artış, bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Güncel oranı sitemizdeki kira artış hesaplama aracından görebilirsiniz.

İlgili Sayfalar

Kira alacağı ve icra yoluyla tahliye için Adana'da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları