Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Kira sözleşmesi kanunen bir şekle bağlı değildir; ancak ispat ve olası uyuşmazlıklar için yazılı ve ayrıntılı yapılması gerekir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun kiracıyı korur: kiracı aleyhine konulan bazı maddeler, örneğin kira geç ödenirse ceza ödeneceği veya kalan kiraların muaccel olacağı şeklindeki hükümler geçersizdir.

Kira Sözleşmesinin Hazırlanması Bir Bakışta

Yasal dayanakTBK m.299-356; konut ve çatılı işyeri için m.339-356
ŞekilŞekle bağlı değil; yazılı yapılması ispat için önerilir
Geçersiz maddelerKira ve yan gider dışında ödeme yükü, gecikmede cezai şart, kalan kiraların muacceliyeti
Depozito sınırıEn fazla üç aylık kira bedeli
KefaletYazılı; azami tutar, tarih ve müteselsil sıfat kefilin el yazısıyla
Tahliye taahhüdüYazılı; kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalı
UyuşmazlıktaDava öncesi arabuluculuk zorunlu; görevli mahkeme sulh hukuk
Kira sözleşmesi hazırlama kontrol listesi: taraflar, kiralanan, bedel, güvence ve sona erme
Kira sözleşmesi hazırlarken beş başlıkta kontrol listesi

Sözleşmede Bulunması Gereken Temel Maddeler

İyi hazırlanmış bir kira sözleşmesi, tarafların ileride karşılaşabileceği soruların cevabını önceden verir. Hazır matbu sözleşmeler pratik olsa da çoğu zaman özel şartlar bölümü boş bırakılır veya kanuna aykırı maddeler içerir. Aşağıdaki tablo, imzadan önce gözden geçirilmesi gereken başlıkları özetler.

BaşlıkNe yazılmalıNeden önemli
TaraflarAd soyad, T.C. kimlik no, tebligat adresi; kiraya verenin malik olup olmadığıTebligat ve icra işlemlerinde kolaylık sağlar
KiralananAçık adres, ada-parsel, bağımsız bölüm no, kullanım amacıKonut mu işyeri mi olduğu uygulanacak kuralları değiştirir
Kira bedeli ve ödemeAylık tutar, ödeme günü, banka hesabıBanka ile ödeme ispatı kolaylaştırır
Artış maddesiYasal sınır içinde artış oranıSınırı aşan oran uygulanmaz
Yan giderlerAidat, ısınma, su, elektrik kimdeUyuşmazlıkların sık kaynağıdır
Demirbaş listesiEşyalar ve mevcut durumları, fotoğraflarTahliyede hasar tartışmasını önler
GüvenceDepozito tutarı ve saklanma şekliÜç aylık sınırı aşamaz

Kiralanan bir kooperatif, site veya apartmanda bulunuyorsa yönetim planındaki kullanım kısıtlamaları (ör. işyeri kullanımı yasağı) da kontrol edilmelidir. Konutun işyeri olarak kiraya verilmesi kat malikleri ile uyuşmazlığa yol açabilir.

Geçersiz Sayılan veya Riskli Maddeler

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine düzenlenen bazı maddeler, sözleşmeye yazılmış olsa bile hüküm doğurmaz. Taraflar bu maddeleri imzalamış olsalar bile mahkeme bunları dikkate almaz.

MaddeGeçerli mi?Açıklama
Kira geç ödenirse cezai şart ödenirHayırKiracıya kira dışında ödeme yükü getirilemez
Bir ay ödenmezse kalan tüm kiralar muaccel olurHayırMuacceliyet şartı kanunen geçersizdir
Depozito 6 aylık kira tutarındadırKısmenÜç ayı aşan kısım geçersizdir
Kira her yıl yüzde 50 artırılırKısmen12 aylık TÜFE ortalamasına indirilerek uygulanır
Sözleşmeyle birlikte tarihsiz tahliye taahhüdüHayırTaahhüt teslimden sonra verilmiş olmalıdır
Kiracı tüm onarımları üstlenirSınırlıKiracı yalnızca küçük temizlik ve bakım giderlerinden sorumludur

Kefil ve Tahliye Taahhüdü Nasıl Alınır?

Kira sözleşmelerine eklenen kefalet, şekil şartlarına uyulmazsa geçersiz olur. Kefalet sözleşmesinin yazılı yapılması, kefilin sorumlu olacağı azami tutarın ve kefalet tarihinin belirtilmesi gerekir; müteselsil kefalet isteniyorsa kefilin bu sıfatı kendi el yazısıyla belirtmesi aranır. Evli kefillerde kural olarak eşin yazılı rızası da gerekir.

Tahliye taahhüdü ise kiraya verene, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağı yönünde güvence sağlar. Taahhüdün yazılı olması ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı gün, teslimden önce imzalatılan taahhütler Yargıtay uygulamasında geçersiz sayılabilmektedir. Geçerli bir taahhüde rağmen kiracı çıkmazsa, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna gidilmelidir.

  • Taahhütte boşaltma tarihi açıkça yazılmalı ve kiracının el yazısı veya imzası bulunmalıdır.
  • Taahhüt tarihi ile teslim tarihi arasındaki ilişki ispatlanabilir olmalıdır.
  • Bir aylık süre kaçırılırsa taahhüde dayanarak tahliye imkânı kaybedilebilir.

Süre, Uzama ve Vergiler

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise yalnızca sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sona erdirebilir.

Vergi yükümlülükleri de sözleşme hazırlanırken dikkate alınmalıdır. İşyeri kira sözleşmeleri, sözleşme süresince ödenecek toplam kira üzerinden binde 1,89 oranında damga vergisine tabidir; konut kiralarında ise belirli koşullarla istisna uygulanır. İşyeri kiralarında kiracı stopaj kesmekle yükümlü olabilir; kiraya veren de kira gelirini beyan etmelidir. Tutarları sitedeki damga vergisi ve kira stopajı hesaplama araçlarıyla görebilirsiniz.

Kira Sözleşmesinin Hazırlanması Hakkında Sık Sorulan Sorular

Sözlü kira sözleşmesi geçerli mi?

Evet, kira sözleşmesi kanunen şekle bağlı değildir ve sözlü olarak da kurulabilir. Ancak uyuşmazlıkta kira bedelini, süreyi ve diğer şartları ispat etmek zorlaşacağından yazılı sözleşme yapılması önerilir.

Kira sözleşmesini noterde yapmak zorunlu mu?

Zorunlu değildir. Taraflarca imzalanan adi yazılı sözleşme geçerlidir. Noter onayı, özellikle imzaya itiraz riskini azaltmak için tercih edilebilir.

Kira geç ödenirse ceza ödeneceği yazılabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kira bedelini zamanında ödememesi hâlinde ceza koşulu ödeyeceğine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Kiraya veren, temerrüt hâlinde yasal faiz ve tahliye gibi kanuni yollara başvurabilir.

Tahliye taahhüdünü sözleşmeyle birlikte imzalatabilir miyim?

Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda, teslimden önce alınan taahhüt kiracının iradesini serbestçe yansıtmadığı gerekçesiyle geçersiz sayılabilir.

Kefilin sorumluluğu ne kadar?

Kefil, kefalet sözleşmesinde yazan azami tutarla sınırlı sorumludur. Bu tutarın ve kefalet tarihinin yazılmadığı kefalet geçersiz olabilir.

Kira bedelini döviz olarak belirleyebilir miyim?

Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki konut kira sözleşmelerinde kira bedeli kural olarak Türk lirası olarak belirlenmelidir. İşyeri kiralarında istisnalar bulunduğundan durum ayrıca değerlendirilmelidir.

Damga vergisini kim öder?

Damga vergisi kural olarak sözleşmeyi imzalayanlar tarafından ödenir ve taraflar sözleşmede paylaşımı kararlaştırabilir. İşyeri kiralarında oran binde 1,89’dur; konut kiralarında koşullu istisna bulunur.

Hazır matbu sözleşme kullanmak yeterli mi?

Matbu sözleşmeler temel hükümleri içerir; ancak özel şartlar, demirbaş listesi, yan giderler ve güvence gibi konuların ayrıca ve açıkça yazılması gerekir. Kanuna aykırı maddeler içerip içermediği de kontrol edilmelidir.

İlgili Sayfalar

Kira sözleşmesi hazırlanması ve incelenmesi için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları