Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa paylarını devretmeyi, yüklenicinin de karşılığında bağımsız bölümleri yapıp teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Taşınmaz devri borcu içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; aksi hâlde sözleşme kural olarak geçersizdir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Bir Bakışta

Hukuki niteliğiEser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin birleştiği karma sözleşme
Şekil şartıNoterde düzenleme şeklinde (TMK m.706, TBK m.237, Tapu K. m.26, Noterlik K. m.60)
Şekle aykırılıkKural olarak geçersizlik; edimler büyük ölçüde ifa edilmişse dürüstlük kuralı devreye girer
Görevli mahkemeArsa sahibi ile yüklenici arasında kural olarak asliye hukuk
Yetkili mahkemeTapu iptal ve tescil taleplerinde taşınmazın bulunduğu yer
Temel risklerGecikme, eksik veya ayıplı imalat, payların erken devri, üçüncü kişilere satış
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlama ve geçerlilik kontrol adımları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin izlemesi gereken beş adım

Sözleşme Neden Noterde Yapılmalı?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bir yanı eser sözleşmesi, diğer yanı ise arsa paylarının yükleniciye devrini öngören bir taşınmaz satış vaadidir. Taşınmaz mülkiyetini devretme borcu doğuran sözleşmeler resmi şekle tabi olduğundan, bu sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Adi yazılı olarak yapılan veya yalnızca imzası noterde onaylanan sözleşmeler bu şartı karşılamaz.

Şekle aykırı sözleşmenin ifası kural olarak istenemez. Ancak Yargıtay, tarafların edimlerini önemli ölçüde yerine getirdiği durumlarda (örneğin arsa paylarının tapuda yüklenici adına devredilmesi veya inşaatın büyük kısmının tamamlanıp uzun süre itiraz edilmemesi) şekil eksikliğini ileri sürmeyi hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirebilmektedir. Bu istisnaya güvenmek yerine sözleşmeyi baştan doğru şekilde yapmak en güvenli yoldur.

Sözleşmede Mutlaka Bulunması Gereken Maddeler

MaddeNeden önemliÖnerilen içerik
Bağımsız bölüm paylaşımıEn sık uyuşmazlık konusuDaire numarası, kat, cephe ve metrekare bazında liste ve kroki
İşe başlama ve teslim tarihiGecikmenin ölçüsüRuhsat tarihine bağlı kesin takvim
Gecikme cezasıArsa sahibinin kira kaybını karşılarAylık gecikme bedeli veya cezai şart
Arsa payı devriErken devir arsa sahibini korumasız bırakırİnşaat seviyesine göre kademeli devir
Malzeme ve teknik şartnameAyıplı imalat tartışmasını önlerMarka, sınıf ve standartlar eki
Ruhsat, iskân ve vergilerMasraf paylaşımı belirsiz kalmasınKimin hangi gideri üstleneceği açıkça yazılmalı
Fesih ve tasfiyeYarım kalan inşaatta yol haritasıFesih koşulları, seviye tespiti ve hesaplaşma

Sözleşmeye, yüklenicinin önceki projelerini ve mali durumunu gösteren belgelerin eklenmesi, inşaat sürecinde ise belirli aşamalarda tespit yapılması önerilir. Teminat mektubu veya ipotek gibi güvenceler, yüklenicinin işi yarım bırakması riskine karşı arsa sahibini korur.

Yüklenici Gecikirse veya İşi Bırakırsa

Yüklenici işe zamanında başlamaz veya işi haklı sebep olmadan geciktirirse arsa sahibi, Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri ve genel temerrüt kuralları çerçevesinde sözleşmeden dönebilir veya gecikme tazminatı isteyebilir. Kural olarak yükleniciye ihtar çekilerek uygun bir süre verilmesi gerekir.

SeçenekNe sağlarDikkat
İfa ve gecikme tazminatıİnşaatın tamamlanmasını beklerken kira kaybının tazminiSözleşmedeki cezai şart ile birlikte değerlendirilir
Geriye etkili dönmeSözleşme baştan ortadan kalkar, paylar geri istenirİnşaat düşük seviyedeyse uygun olabilir
İleriye etkili fesihYapılan iş oranında hesaplaşmaİnşaat ileri seviyedeyse Yargıtay bu yolu benimseyebilir

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, inşaatın önemli ölçüde tamamlandığı durumlarda dürüstlük kuralı gereği feshin ileriye etkili sonuç doğurması kabul edilebilmektedir. Bu durumda yüklenici, tamamladığı iş oranında hak talep edebilir.

Üçüncü Kişilere Yapılan Satışlar

Yükleniciler çoğu zaman inşaat sürerken kendi payına düşecek daireleri üçüncü kişilere satar. Arsa sahibi açısından risk, yüklenicinin edimini tamamlamadan payların devredilmesi ve sonradan bu kişilerin tapu talebiyle karşılaşılmasıdır. Alıcılar açısından ise yüklenicinin borcunu ifa etmemesi hâlinde satın aldıkları dairenin tapusunu alamama riski doğar. Bu nedenle hem arsa sahibinin hem de daire satın alacak kişilerin, ana sözleşmeyi ve inşaatın ilerleme seviyesini incelemesi önemlidir.

Emsal Yargıtay Kararları

Aşağıdaki özetler künye korunarak ve kişisel veriler çıkarılarak sadeleştirilmiştir; kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama sisteminden ulaşılabilir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E. 1983/3, K. 1984/1, T. 25.01.1984

Konu: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmenin feshinin hangi etkiyi doğuracağı.

Sonuç: Somut olayın özelliklerine göre, özellikle inşaatın önemli ölçüde tamamlandığı hâllerde, dürüstlük kuralı gereği feshin ileriye etkili sonuç doğurabileceği kabul edilmiştir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kat karşılığı sözleşme noter onaylı olursa yeterli mi?

Hayır. Sözleşmenin noterde “düzenleme şeklinde” yapılması gerekir. Yalnızca imzaların noterde onaylanması (onaylama şekli) resmi şekil şartını karşılamaz.

Şekle aykırı yapılmış sözleşme tamamen hükümsüz mü?

Kural olarak geçersizdir ve ifası istenemez. Ancak taraflar edimlerini büyük ölçüde yerine getirmişse, şekil eksikliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması sayılabilir. Bu, her dosyada ayrıca değerlendirilir.

Arsa paylarını ne zaman devretmeliyim?

Payların tamamının inşaat başlamadan devredilmesi arsa sahibini korumasız bırakır. Sözleşmede payların inşaatın belirli seviyelerine ulaşılmasına bağlı olarak kademeli devredilmesi önerilir.

Müteahhit teslim tarihini geçirdi, ne isteyebilirim?

Sözleşmede gecikme cezası veya kira kaybı tazminatı öngörülmüşse bunlar istenebilir. Ayrıca yükleniciye ihtarla süre verilerek sözleşmeden dönme veya fesih yoluna gidilebilir.

Arsa sahipleri arasında anlaşmazlık olursa ne olur?

Paylı mülkiyetteki arsada kat karşılığı sözleşme kural olarak tüm paydaşların katılımını gerektirir. Kentsel dönüşüm kapsamındaki riskli yapılarda ise özel çoğunluk kuralları uygulanabilir.

Daireler eksik veya ayıplı teslim edilirse ne yapılır?

Ayıplar teslimden sonra uygun süre içinde yükleniciye bildirilmeli ve gerekirse mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırılmalıdır. Eksik iş bedeli veya ayıp nedeniyle değer kaybı talep edilebilir.

Yükleniciden daire satın aldım, tapuyu alamıyorum. Ne yapmalıyım?

Yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini ne ölçüde yerine getirdiği belirleyicidir. Ana sözleşme ve inşaat seviyesi incelenerek tapu iptal ve tescil veya tazminat yolları değerlendirilmelidir.

Kat karşılığı sözleşmede damga vergisi ve harç kimindir?

Sözleşmede bu giderlerin kime ait olduğu açıkça yazılmalıdır. Belirsizlik, sonradan uyuşmazlık konusu olabilir.

İlgili Sayfalar

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenici uyuşmazlıkları için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları