Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Paylı mülkiyetteki bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar yasal önalım hakkı ile o payı alıcıdan önce alabilir. 7571 sayılı Kanun sonrası dava, satışın bildiriminden itibaren 3 ay ve her hâlde satıştan itibaren 1 yıl içinde açılmalıdır; cebri artırmayla yapılan satışlarda bu hak kullanılamaz.

Önalım (Şufa) Hakkı Bir Bakışta

Yasal dayanakTMK m.732-734 (7571 sayılı Kanunla değişik, RG 25.12.2025)
Kimler kullanırPaylı mülkiyette diğer paydaşlar (yasal önalım)
Dava süresiBildirimden itibaren 3 ay; her hâlde satıştan itibaren 1 yıl (önceden 2 yıldı)
Kullanılamayan satışlarCebri artırma ve 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlar
Görevli mahkemeAsliye hukuk; yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer
BedelTMK m.734/2’deki rayiç bedel kuralı AYM kararıyla iptal edildi; iptal 06.08.2027’de yürürlüğe girecek
ArabuluculukDava şartı arabuluculuk kapsamında değil
Önalım (şufa) hakkı davası süreleri ve bedel yatırma adımları
Önalım hakkı davasında 2026 itibarıyla izlenen beş adım

2025-2026 Değişiklikleri Kısaca

Önalım hakkı son bir yılda iki önemli gelişme yaşadı. Önce 7571 sayılı Kanun (RG 25.12.2025) süreleri ve kapsamı değiştirdi; ardından Anayasa Mahkemesi, bedele ilişkin yeni kuralı iptal etti. Bu nedenle bir önalım davasında hangi kuralın uygulanacağı, satışın ve davanın tarihine göre değişebilir.

KonuEski düzenlemeGüncel durum (Kasım 2026)
Azami dava süresiSatıştan itibaren 2 yılSatıştan itibaren 1 yıl (yürürlükten sonraki satışlar için)
Bildirimden itibaren süre3 ay3 ay; satış noter aracılığıyla bildirilir
Cebri artırmayla satışTartışmalıydıÖnalım hakkı kullanılamaz
Yatırılacak bedelTapuda gösterilen satış bedeli ve masraflarRayiç bedel kuralı getirildi; AYM iptal etti, iptal 06.08.2027’de yürürlüğe girecek
Önceki satışlar-Süreye ilişkin değişiklik, yürürlükten önce yapılan satışlara uygulanmaz

Anayasa Mahkemesi, rayiç bedel kuralının mülkiyet hakkını ihlal ettiğine karar vermiş, ancak kararın yürürlüğe girmesini dokuz ay ertelemiştir. Bu süre içinde mevcut kural uygulanmaya devam eder ve yasama organının yeni bir düzenleme yapması beklenmektedir. Bu belirsizlik nedeniyle bedelin hesabı ve depo edilmesi aşamasında güncel durumun mutlaka kontrol edilmesi gerekir.

Süre Hesabı: Hakkınızı Kaybetmeyin

Önalım davasındaki süreler hak düşürücü niteliktedir; mahkeme bu süreleri kendiliğinden dikkate alır ve süre geçtikten sonra açılan dava reddedilir. Bu nedenle ilk iş, satışın tarihini ve size bildirilip bildirilmediğini tespit etmektir.

SenaryoSüre ne zaman başlarSon gün
Satış size noter aracılığıyla bildirildiBildirimin tebliğ tarihiTebliğden itibaren 3 ay (ancak satıştan 1 yılı geçemez)
Satış bildirilmedi, tapu kaydından öğrendinizSatış tarihiSatıştan itibaren 1 yıl
Satış 25.12.2025’ten önce yapıldıEski düzenlemeSatıştan itibaren 2 yıl sınırı uygulanabilir
Pay icra yoluyla satıldı-Önalım hakkı kullanılamaz

Süreyi kesin olarak hesaplamak için sitedeki hukuki süre hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Son güne bırakılan davalarda tebligat ve harç gibi teknik sorunlar hak kaybına yol açabileceğinden, dava mümkün olduğunca erken açılmalıdır.

Dava Süreci ve Bedelin Yatırılması

Önalım davası, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. Davacı, satılan payın kendi adına tescilini ister. Dava sırasında hâkim, önalım bedelinin depo edilmesi için davacıya kesin bir süre verir; bu süre içinde bedel yatırılmazsa davacı adına tescil kararı verilemez.

  • Dava dilekçesinde satışın tarihi, satılan pay ve alıcının kimliği açıkça belirtilmelidir.
  • Mahkemenin verdiği kesin süreye uyulmaması, davanın kaybedilmesine yol açabilir; bedel hazırlığı dava öncesinde yapılmalıdır.
  • Alıcının ödediği tapu masrafları da bedele eklenir.
  • Birden fazla paydaş önalım hakkını kullanırsa, pay bu paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılabilir.

Bedelin hangi esasa göre belirleneceği, Anayasa Mahkemesi kararının yürürlüğe gireceği 06.08.2027 tarihine kadar ve sonrasında farklılık gösterebilir. Bu nedenle dava açmadan önce güncel mevzuatın ve geçiş hükümlerinin değerlendirilmesi önemlidir.

Önalım Hakkından Feragat ve Sözleşmesel Önalım

Paydaşlar, önalım hakkından önceden feragat edebilir. Yasal önalım hakkından genel olarak feragat resmi şekilde yapılır; belli bir satışa ilişkin feragat ise yazılı şekilde yapılabilir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise paydaş olmayan kişiler lehine de kurulabilir; bu sözleşmenin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlıdır ve tapuya şerh verilirse üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Emsal Yargıtay Kararları

Aşağıdaki özetler künye korunarak ve kişisel veriler çıkarılarak sadeleştirilmiştir; kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama sisteminden ulaşılabilir.

Anayasa Mahkemesi, E. 2026/23, K. 2026/162, T. 16.07.2026 (RG 06.11.2026, S. 33422)

Konu: 7571 sayılı Kanunla değiştirilen TMK m.734/2’deki, önalım bedelinin hâkimce belirlenecek rayiç bedel olmasını öngören kural.

Sonuç: “Rayiç bedeli” ibaresi mülkiyet hakkını ihlal ettiği gerekçesiyle iptal edilmiş; fıkranın kalan kısmı ve derdest davalara ilişkin geçici madde de uygulanma imkânı kalmadığından iptal edilmiştir. İptal kararı 06.08.2027’de yürürlüğe girecektir.

Önalım (Şufa) Hakkı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Önalım davası için süre ne kadar?

Satışın size noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay içinde dava açmanız gerekir. Bildirim yapılmamışsa veya bildirimden bağımsız olarak, her hâlde satıştan itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır. Bu süreler 25.12.2025’ten sonra yapılan satışlar için geçerlidir.

İcradan satılan hisse için önalım hakkı kullanabilir miyim?

Hayır. 7571 sayılı Kanun ile cebri artırma yoluyla yapılan satışlarda yasal önalım hakkının kullanılamayacağı açıkça düzenlenmiştir. Bu durumda ihaleye katılmak veya şartları varsa ihalenin feshi yoluna başvurmak gündeme gelebilir.

Önalım davasında ne kadar para yatırırım?

7571 sayılı Kanun rayiç bedel kuralını getirmiş, Anayasa Mahkemesi bu kuralı iptal etmiş ve iptal 06.08.2027’de yürürlüğe girecek şekilde ertelenmiştir. Bu nedenle yatırılacak bedel, davanın açıldığı tarih ve yürürlükteki kurala göre değerlendirilmelidir.

Hisse mirasçılardan birine satıldıysa önalım hakkı doğar mı?

Önalım hakkı, payın paydaş olmayan üçüncü kişiye satılması hâlinde doğar. Payın başka bir paydaşa devri kural olarak önalım hakkı doğurmaz.

Önalım davası kime karşı açılır?

Dava, payı satın alan üçüncü kişiye (alıcıya) karşı açılır. Payını satan paydaş davalı gösterilmez.

Önalım davası için arabulucuya gitmek gerekir mi?

Hayır. Önalım davası dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir; doğrudan asliye hukuk mahkemesinde açılabilir.

Bağış gibi gösterilen satışta önalım hakkı kullanılabilir mi?

Satış, önalım hakkını engellemek amacıyla bağış veya başka bir işlem gibi gösterilmişse, gerçek işlemin satış olduğu ispat edilerek önalım hakkı ileri sürülebilir. Bu iddia ayrıca değerlendirilmelidir.

Mahkemenin verdiği sürede parayı yatıramazsam ne olur?

Hâkimin verdiği süre kesin süredir. Bu süre içinde bedel depo edilmezse davacı adına tescil kararı verilemez ve dava kaybedilebilir.

İlgili Sayfalar

Önalım (şufa) hakkı davalarınız için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları