Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito (güvence) üç aylık kira bedelini aşamaz; para olarak verilen güvencenin kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli tasarruf hesabına yatırılması gerekir. Yıllık kira artışı ise sözleşmede kararlaştırılsa bile önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez.

Depozito, Teminat Senedi ve Kira Artışı Bir Bakışta

Yasal dayanakTBK m.342 (güvence), m.344 (kira artışı), m.346 (yasak ödeme yükümlülükleri)
Depozito üst sınırıÜç aylık kira bedeli
Para olarak güvenceKiracı adına vadeli tasarruf hesabı; kiraya verenin onayı olmadan çekilemez
Kıymetli evrak güvencesiBankaya depo edilir
İadeTarafların rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı ile
Yıllık artış sınırıÖnceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalaması (%25 sınırı 01.07.2024’te bitti)
UyuşmazlıktaDava öncesi arabuluculuk zorunlu; görevli mahkeme sulh hukuk
Kira depozitosu, teminat senedi ve kira artış oranı süreci
Kira güvencesinin ve yıllık artışın beş adımda yönetimi

Depozito (Güvence) Kuralları

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının verebileceği güvenceyi sınırlandırmıştır. Sözleşmede daha yüksek bir tutar yazılmış olsa bile, üç aylık kira bedelini aşan kısım kiracı aleyhine olduğu için uygulanmaz. Güvencenin türüne göre saklanma şekli de kanunda belirlenmiştir.

Güvence türüNasıl saklanırKim çekebilir
Nakit paraVadeli tasarruf hesabındaKiraya verenin onayı olmadan çekilemez
Kıymetli evrakBankada depoTarafların rızası veya kesinleşmiş karar ile
Elden verilen nakit (uygulamada sık)Kanundaki usule aykırıUyuşmazlıkta ispat sorunu doğar; makbuz alınmalı

Uygulamada depozitonun çoğu zaman elden kiraya verene verildiği görülür. Bu durumda kiracının ödemeyi ispat edebilmesi için banka dekontu veya imzalı makbuz alması, sözleşmeye de depozito tutarının açıkça yazılması önemlidir. Kiraya verenin değişmesi (taşınmazın satılması) hâlinde güvencenin yeni malike aktarılması da gündeme gelir.

Depozito Nasıl ve Ne Zaman İade Edilir?

Kira ilişkisi sona erip kiralanan teslim edildiğinde, kiracının kira borcu veya kiralanana verdiği bir zarar yoksa depozito iade edilmelidir. Banka, güvenceyi ancak tarafların rızası, kesinleşmiş bir icra takibi veya kesinleşmiş bir mahkeme kararı üzerine geri verebilir.

  • Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takipte bulunduğunu bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
  • Tahliye sırasında taraflarca imzalanan bir teslim tutanağı ve fotoğraflar, sonradan çıkacak hasar tartışmalarını büyük ölçüde önler.
  • Olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar kiracıdan istenemez; kiracı yalnızca özenle kullanma borcuna aykırılıktan doğan zarardan sorumludur.
  • Depozito iade edilmezse, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Depozitonun iade anındaki değeri de sık tartışılan bir konudur. Sözleşmede depozitonun aynen iade edileceği açıkça yazılmışsa, kural olarak nominal tutar iade edilir; böyle bir hüküm yoksa güncel değerin belirlenmesi gündeme gelebilir. Tahmini iade tutarını görmek için sitedeki kira depozitosu hesaplama aracından yararlanabilirsiniz.

Teminat Senedi İmzalamalı mıyım?

Bazı kiraya verenler depozitoya ek olarak ya da onun yerine kiracıdan teminat senedi (bono) ister. Bu senet güvence amacıyla verildiğinden, kiracının ödemediği bir kira veya kiralanana verdiği bir zarar bulunmadıkça tahsil edilmesi beklenmez. Bununla birlikte senet, üzerinde “teminat” ifadesi yoksa ya da sözleşmeyle bağlantısı kurulamıyorsa kiracı açısından ciddi risk taşır.

Kontrol noktasıKiracı için öneriKiraya veren için öneri
Senet üzerindeki ifade“Kira sözleşmesinin teminatıdır” ibaresi yazılmalıSözleşmeye senedin tarih ve tutarı işlenmeli
TutarGüvencelerin toplamının üç aylık kirayı aşmamasına dikkatKanuni sınırı aşan güvence talep edilmemeli
İadeTahliyede senedin iadesi ve imha tutanağı istenmeliİade, teslim tutanağı ile birlikte yapılmalı
Takip riskiHaksız takipte borca itiraz ve menfi tespit yollarıSenede dayanmadan önce alacağın varlığı ispatlanabilmeli

2026’da Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı sözleşmede kararlaştırılabilir; ancak bu oran önceki kira yılındaki 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran veya sabit bir yüzde yazılmışsa, artış yine bu yasal sınırla sınırlı kalır. Sözleşmede artış hükmü hiç yoksa kira, sınır aşılmamak üzere kiralananın durumu dikkate alınarak belirlenir.

  • Artışın hesaplanacağı ay, kira yılının başladığı aydır.
  • Yabancı para cinsinden kiralarda, beş yıl geçmedikçe kira bedeli değiştirilemez.
  • Beş yılı dolduran kiralarda kira bedeli emsallere göre yeniden belirlenebilir; bu konuda kira bedelinin tespiti rehberimize bakabilirsiniz.

Güncel artış oranını ve yeni kira tutarını hesaplamak için sitedeki kira artış oranı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Depozito, Teminat Senedi ve Kira Artışı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi 4 veya 5 aylık depozito isteyebilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Daha yüksek bir tutar kararlaştırılmış olsa bile, aşan kısım kiracı aleyhine olduğu için geçerli değildir.

Depozitoyu elden verdim, bu geçerli mi?

Kanun, nakit güvencenin vadeli tasarruf hesabına yatırılmasını öngörür. Elden verilen depozito uygulamada sık görülür; ancak uyuşmazlık çıkarsa ödemenin ispatı için makbuz veya banka kaydı büyük önem taşır.

Ev sahibi depozitoyu iade etmiyor, ne yapmalıyım?

Önce yazılı olarak iade talep edilmeli, sonuç alınamazsa arabulucuya başvurulmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir veya şartları varsa icra takibi başlatılabilir.

Depozitodan boya ve temizlik masrafı kesilebilir mi?

Olağan kullanımdan doğan yıpranmalar kiracıdan istenemez. Kesinti ancak kiracının özenle kullanma borcuna aykırı davranmasından doğan somut bir zarar varsa gündeme gelir; zararın ispatı kiraya verene düşer.

Teminat senedi imzalamak zorunda mıyım?

Kanunda böyle bir zorunluluk yoktur; sözleşme serbestisi çerçevesinde taraflarca kararlaştırılabilir. İmzalanacaksa senedin teminat amaçlı olduğu açıkça yazılmalı ve tahliyede iadesi istenmelidir.

Sözleşmede yüzde 50 artış yazıyor, uygulamak zorunda mıyım?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Sözleşmedeki daha yüksek oran bu sınıra indirilerek uygulanır.

Kira artışı ne zaman yapılır?

Artış, yeni kira yılının başında yapılır. Hesapta, yeni kira yılının başladığı aydan önceki 12 aylık TÜFE ortalaması dikkate alınır.

Depozito faiziyle mi iade edilir?

Vadeli hesaba yatırılan depozitonun getirisi kiracıya aittir. Elden verilen depozitoda ise sözleşmenin içeriği ve somut durum belirleyicidir.

İlgili Sayfalar

Depozito iadesi, teminat senedi ve kira artışı uyuşmazlıkları için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları