Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Miras kalan taşınmaz, paylaşılana kadar tüm mirasçıların elbirliği mülkiyetindedir; hiçbir mirasçı tek başına satamaz ya da bölemez. Anlaşma olmazsa önce arabulucuya, sonuç çıkmazsa sulh hukuk mahkemesine başvurulur. 7589 sayılı Kanunla (RG 31.07.2026) tamamı mirasla edinilmiş taşınmazın satışında ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında ve muhammen bedelin %100’ü eşiğiyle yapılır.

Mirasta İzale-i Şuyu Bir Bakışta

Mülkiyet türüPaylaşmaya kadar elbirliği (TMK 640, 701 vd.)
Kimler isteyebilirHer mirasçı; paylaşma her zaman istenebilir (TMK 642)
Ön şartDava şartı arabuluculuk (6325 s. K. m.18/B)
Görevli mahkemeSulh hukuk mahkemesi
Yetkili mahkemeTaşınmazın bulunduğu yer
TaraflarTüm mirasçılar davada yer almalı
Satışta yenilikMirasçılar arası ilk artırma, %100 eşik (İİK 114, 7589 s. K.)
Mirasta izale-i şuyu elbirliği mülkiyeti ortaklığın giderilmesi mirasçılar arası ilk artırma
Miras kalan taşınmazda ortaklığın giderilmesi: belgeden mirasçılara özel ihaleye kadar.

Miras Ortaklığı Neden Ayrı Bir Konudur?

Ölümle birlikte tereke bir bütün olarak mirasçılara geçer ve mirasçılar arasında kanuni bir ortaklık doğar. Bu ortaklıkta mirasçıların belirli bir malda ayrı ayrı payı yoktur; tüm hak ve borçlar üzerinde birlikte söz sahibidirler. Bu yüzden elbirliği mülkiyetindeki bir tarlayı, evi veya dükkanı satmak, kiraya vermek ya da ipotek ettirmek için kural olarak bütün mirasçıların oybirliği gerekir.

Mirasçılardan biri ulaşılamıyorsa veya ortaklık yönetilemez hâle gelmişse, mirasçılardan birinin istemiyle sulh hakimi terekeye bir temsilci atayabilir. Temsilci yönetimi yürütür; ancak paylaşma yapamaz. Ortaklığı kalıcı olarak bitirmenin yolları şunlardır:

  • Tüm mirasçıların katıldığı yazılı taksim (paylaşma) sözleşmesi
  • Mirasçılardan birinin miras payını diğer mirasçılara devretmesi
  • Tapuda elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi ve payların ayrı ayrı satılması
  • Anlaşma olmazsa ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası

Gayrimenkul İzale-i Şuyudan Farkı

Aynı dava adı, sıradan paylı mülkiyette de kullanılır; ancak taşınmaz mirasla gelmişse dosyanın hazırlığı farklıdır. Önce tüm mirasçılar ve payları resmî belgeyle ortaya konmalı, ölen mirasçıların yerine onların mirasçıları davaya katılmalı ve tapuda intikal yapılmalıdır. Genel paylı mülkiyet açısından dava süreci için gayrimenkul hukuku bölümündeki izale-i şuyu sayfamıza bakabilirsiniz.

KonuMiras kalan taşınmazSonradan satın alınan paylı taşınmaz
Mülkiyet türüElbirliği; paylaşmaya kadar pay ayrımı yokPaylı; her paydaşın belirli payı var
Ön hazırlıkMirasçılık belgesi, intikal, veraset vergisiTapu kaydı yeterli
TaraflarTüm mirasçılar; ölenlerin mirasçıları dahilTapudaki tüm paydaşlar
AlternatifTaksim sözleşmesi, miras payı devriPay satışı, paydaşlar arası anlaşma
İhalede özel kuralTamamı mirasla edinilmişse önce mirasçılar arası artırmaGenel kurallar

Mahkeme öncelikle aynen paylaştırmanın mümkün olup olmadığını araştırır. Bir apartman dairesi ya da küçük bir arsa bölünemiyorsa veya bölünmesi değerini ciddi biçimde düşürecekse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir ve satış bedeli mirasçılara payları oranında dağıtılır.

7589 Sayılı Kanun: Mirasçılar Arası İlk Artırma

31.07.2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanunla İİK 114 değiştirildi. Yeni düzenleme, aile mallarının yabancıların eline düşük bedelle geçmesini önlemeyi amaçlar: tamamı miras yoluyla edinilmiş taşınmazın ortaklığın giderilmesi için satışında ilk artırmaya yalnızca mirasçılar katılabilir. Bu artırmada malın satılabilmesi için teklifin muhammen bedelin yüzde yüzüne ulaşması gerekir.

AşamaKimler katılırPratik sonuç
Kıymet takdiriMirasçılar itiraz edebilirDeğer tespiti sonraki ihalenin temelidir
İlk artırmaYalnızca mirasçılarMuhammen bedelin %100’ü bulunmalı
İlk artırmada alıcı çıkmazsaSatış genel hükümlere göre sürerMirasçı olmayanlar da teklif verebilir
ÖnalımCebri artırmada kullanılamaz (7571 s. K.)Payını kurtarmak isteyen ihaleye girmeli

Bu kural, mirasçılardan birinin aile evini piyasa değerinde alma imkânını güçlendirir. Ancak ilk artırmaya katılacak mirasçının, muhammen bedelin tamamını karşılayacak finansmanı önceden planlaması gerekir. Kısmen mirasla kısmen satın almayla edinilmiş taşınmazlarda bu özel kural uygulanmaz.

Masraf, Süre ve Strateji

Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanırsa paylaşımın nasıl uygulanacağı anlaşma belgesinde açıkça yazılmalıdır; böylece uzun bir yargılamaya gerek kalmaz. Dava aşamasında masraflar ve vekalet ücreti kural olarak paylar oranında taraflara yüklenir; bu nedenle davayı açan mirasçı tüm giderleri tek başına üstlenmiş olmaz. Mirasçılardan biri taşınmazı yıllarca tek başına kullanmışsa, ecrimisil talebi ayrı bir dava veya talep konusu yapılabilir.

  • Önce terekede başka taşınmaz varsa tümünün birlikte paylaşılması değerlendirilmeli
  • Tarım arazilerinde asgari parsel büyüklüğü aynen taksimi engelleyebilir
  • Mirasçılardan biri ihaleye girecekse kıymet takdiri raporuna itiraz süreleri kaçırılmamalı
  • Borca batık terekede paylaşmadan önce mirasın reddi seçeneği incelenmeli

Mirasta İzale-i Şuyu Hakkında Sık Sorulan Sorular

Miras kalan evi bir kardeş tek başına satabilir mi?

Hayır. Paylaşmaya kadar taşınmaz elbirliği mülkiyetindedir ve satış için tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir. Tek kişinin yaptığı satış tapuda işleme konmaz.

Mirasçılardan biri yurt dışındaysa ne olur?

Vekalet vererek işlem yapabilir veya dava sürecine katılabilir. Ulaşılamayan mirasçı için tebligat ilanen yapılabilir ve gerekirse sulh hakiminden tereke temsilcisi istenir.

Arabulucuya gitmeden dava açılabilir mi?

Hayır. Ortaklığın giderilmesi davaları dava şartı arabuluculuğa tabidir; son tutanak dava dilekçesine eklenmezse dava usulden reddedilir.

7589 sayılı Kanundaki ilk artırma kuralı hangi taşınmazlarda geçerli?

Tamamı miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda. Paylardan bir kısmı sonradan satın alınmışsa özel kural uygulanmaz ve satış genel kurallarla yapılır.

İlk artırmada mirasçı muhammen bedelden düşük teklif verebilir mi?

Hayır. Mirasçılar arasındaki ilk artırmada satış için muhammen bedelin yüzde yüzüne ulaşan teklif gerekir.

Mahkeme aynen paylaşma mı satış mı karar verir?

Önce aynen paylaşmanın mümkün olup olmadığını inceler. Bölme mümkün değilse veya değeri ciddi biçimde düşürecekse satışa karar verir.

Taşınmazı kullanan mirasçıdan kira istenebilir mi?

Diğer mirasçıların kullanımını engelleyen ya da açıkça kullanım bedeli talebine rağmen tek başına yararlanan mirasçıdan ecrimisil istenebilir. Koşullar somut olaya göre değerlendirilir.

Dava masraflarını kim öder?

Kural olarak yargılama giderleri ve vekalet ücreti mirasçıların payları oranında paylaştırılır.

İlgili Sayfalar

Miras kalan taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları