Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Kira tespit (kira bedelinin belirlenmesi) davası, kira bedelinin mahkemece güncellenmesini sağlar. İlk beş yıl içinde artış, sözleşmede kararlaştırılmışsa bile önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz; beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise hâkim kira bedelini emsal kiralar, TÜFE ve kiralananın durumuna göre hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirler. Yeni dönemden itibaren geçerli olması için dava yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.

Kira Tespit Davası Bir Bakışta

Yasal dayanakTBK m.344 (kira bedelinin belirlenmesi) ve m.345 (dava süresi)
KapsamKonut ve çatılı işyeri kiraları
Görevli mahkemeSulh hukuk mahkemesi
ArabuluculukDava şartı (6325 s. K. m.18/B)
İlk 5 yılArtış, önceki yılın 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz
5 yıl sonrasıEmsal kira, TÜFE ve hakkaniyete göre yeni bedel
HarçBelirlenen ve ödenen kira arasındaki yıllık fark üzerinden nispi
Kira tespit davası 5 yıl kuralı ve dava süreleri
Kira tespit davasında bildirimden karara kadar adımlar

Kira Tespit Davası Hangi Hâllerde Açılır?

Türk Borçlar Kanunu, kira bedelinin belirlenmesini üç farklı duruma göre düzenler. Hangi kuralın uygulanacağı, kira ilişkisinin ne kadar sürdüğüne ve sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığına bağlıdır.

DurumUygulanacak kuralBelirleme ölçütü
Sözleşmede artış oranı var, ilk 5 yılTBK m.344/1Kararlaştırılan oran, ancak önceki yılın 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz
Sözleşmede artış hükmü yok, ilk 5 yılTBK m.344/2Hâkim, TÜFE ortalamasını aşmamak üzere hakkaniyete göre belirler
Kira ilişkisi 5 yılı aştı veya 5 yıl sonunda yenilendiTBK m.344/3Emsal kira, TÜFE ortalaması ve kiralananın durumu, hakkaniyet
Sonraki her 5 yıllık dönemTBK m.344/3Aynı ölçütlerle yeniden belirleme

Konut kiralarında artışı sınırlayan yüzde yirmi beşlik geçici düzenleme 01.07.2024 tarihinde sona ermiştir. Bugün ilk beş yıl içindeki artışlarda tek sınır, önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasıdır. Beş yılı dolduran ilişkilerde ise bu sınır uygulanmaz; hâkim piyasa koşullarına göre yeni bir bedel belirleyebilir.

Beş Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

Beş yıllık süre, kira ilişkisinin başladığı tarihten itibaren hesaplanır. Taraflar süre içinde yeni bir sözleşme imzalamış olsa bile bu durum süreyi otomatik olarak sıfırlamaz. Yargıtay uygulamasında, yenilenen sözleşmedeki kira bedeli o dönemin emsal kiralarına uygun belirlenmişse süre yenileme tarihinden, uygun değilse ilk sözleşme tarihinden hesaplanmaktadır.

  • İlk sözleşme tarihi: Kira ilişkisinin gerçek başlangıcı yazılı sözleşme, banka dekontları veya tanıklarla ispatlanabilir.
  • Kiraya veren değişikliği: Taşınmazın satılması kira ilişkisini sona erdirmez; yeni malik eski sözleşmenin tarafı olur ve süre kesintisiz işler.
  • Hesap aracı: Beş yılın dolup dolmadığını ve davanın hangi dönem için açılabileceğini kira tespit davası hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz.

Uygulamada kiraya verenler çoğu zaman beş yılın dolduğu tarihi kira başlangıç tarihi yerine son sözleşmenin tarihinden hesapladıkları için doğru dönemi kaçırır. Bu nedenle dava açmadan önce ilk kira ödemesine ait banka kayıtları, eski sözleşmeler ve abonelik belgeleri bir araya getirilmelidir. Kiracı açısından ise kira ilişkisinin başlangıcını gösteren belgelerin saklanması, ileride açılabilecek bir davada hakkaniyet değerlendirmesini doğrudan etkiler. Uzun süreli kira ilişkilerinde mahkemenin hakkaniyet indirimi yapabilmesi için kullanım süresinin somut olarak ortaya konması gerekir.

Dava ve Bildirim Süreleri

Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak mahkemece belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı, davanın ne zaman açıldığına bağlıdır. Bu nedenle sürelerin doğru hesaplanması, kiraya verenin bir yıllık kira farkını kaybetmemesi için kritik önemdedir.

DurumNe zaman yapılmalı?Yeni bedel ne zamandan geçerli?
Dava yeni dönemden en az 30 gün önce açıldıYeni kira dönemi başlamadan 30 gün önceYeni kira döneminin başından
Yeni dönemden en az 30 gün önce yazılı bildirim yapıldıBildirim 30 gün önce, dava yeni dönem sonuna kadarYeni kira döneminin başından
Sözleşmede artış hükmü varDava yeni dönem sonuna kadarYeni kira döneminin başından
Hiçbir koşul sağlanmadıDava her zaman açılabilirBir sonraki kira döneminden

Arabuluculuk başvurusu dava şartı olduğundan, sürelerin hesabında arabuluculukta geçecek zaman da göz önünde tutulmalıdır. Yazılı bildirimin noter aracılığıyla gönderilmesi, tebliğ tarihinin ispatı açısından en güvenli yoldur.

Yargılama, Bilirkişi ve Harç

Dava sulh hukuk mahkemesinde basit yargılama usulüyle görülür. Mahkeme, bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerini bilirkişi aracılığıyla araştırır ve taraflardan emsal kira sözleşmeleri sunmalarını isteyebilir. Emsal olarak gösterilen kiraların, dava konusu taşınmazla konum, yaş, büyüklük ve nitelik bakımından karşılaştırılabilir olması gerekir.

  • Hakkaniyet: Hâkim, emsal kiraya doğrudan ulaşmak yerine kiracının uzun süredir aynı yerde oturması gibi durumları gözeterek hakkaniyete uygun bir indirim yapabilir.
  • Kiracının davası: Kiracı da kira bedelinin emsallere göre yüksek olduğunu ileri sürerek indirim için dava açabilir.
  • Harç: Belirlenen yeni kira ile ödenmekte olan kira arasındaki yıllık fark üzerinden nispi karar harcı alınır.
  • Fark alacağı: Mahkemece belirlenen kira ile ödenen kira arasındaki farkın icra yoluyla tahsili için kararın kesinleşmesi gerekir.

Kararın istinafa veya temyize açık olup olmadığı, harca esas yıllık fark tutarına ve dava tarihindeki kesinlik sınırına göre belirlenir. 2026 yılında istinaf sınırı 50.000 TL olarak uygulanmaktadır.

Kira Tespit Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira tespit davası kaç yılda bir açılır?

Kira ilişkisi beş yılı doldurduktan sonra açılabilir ve sonraki her beş yıllık dönemin sonunda yeniden açılabilir.

Beş yıl dolmadan kira artışı ne kadar olabilir?

Önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılsa bile bu sınır uygulanır.

Yeni sözleşme imzaladık; beş yıl sıfırlandı mı?

Otomatik olarak sıfırlanmaz. Yenilenen sözleşmedeki bedel emsallerin belirgin biçimde altında kaldıysa süre ilk sözleşme tarihinden hesaplanabilir.

30 gün kuralı nedir?

Dava yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılır veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılırsa, belirlenen bedel yeni dönem başından itibaren uygulanır.

Kira tespit davası için arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; anlaşma olmazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.

Kiracı kira tespit davası açabilir mi?

Evet. Kiracı, ödediği kiranın emsallere göre yüksek olduğunu ileri sürerek kira bedelinin indirilmesini isteyebilir.

Mahkeme kirayı emsal bedele mi çıkarır?

Hâkim emsal kiraları esas alır, ancak kiracının uzun süreli kullanımı gibi durumları gözeterek hakkaniyete göre indirim yapabilir.

Kira tespit davasının harcı nasıl hesaplanır?

Belirlenen yeni kira ile ödenen kira arasındaki yıllık fark üzerinden nispi harç alınır.

Karar kesinleşmeden fark kirayı isteyebilir miyim?

Kira farkının icra yoluyla tahsili için kira tespit kararının kesinleşmesi gerekir.

İlgili Sayfalar

Kira tespit davaları için Adana'da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları