Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ancak kanunda sayılan sebeplerle tahliye edilebilir: ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının aynı ilçede konutu bulunması, kira borcunda temerrüt ve on yıllık uzama süresinin dolması. Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır; ilamsız icra yoluyla tahliye dışında önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Her sebebin kendine özgü ve kaçırıldığında hak kaybına yol açan bir süresi vardır.

Tahliye Davası Bir Bakışta

Yasal dayanakTBK m.315, 347, 350-352, 355; İİK m.269-276
Görevli mahkemeSulh hukuk mahkemesi (HMK m.4)
ArabuluculukDava şartı (6325 s. K. m.18/B), ilamsız icra yoluyla tahliye hariç
Genel dava süresiÇoğu sebepte sözleşme bitiminden itibaren 1 ay
Yeni malikEdinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava
On yıl kuralıUzama yılı bitiminden en az 3 ay önce bildirimle fesih
Yeniden kiralama yasağıİhtiyaç veya inşa nedeniyle tahliyede 3 yıl
Tahliye davası sebepleri ve dava süreleri adımları
Tahliye davasında sebepten tahliyeye kadar izlenen yol

Tahliye Sebepleri ve Süreleri

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumak için tahliye sebeplerini sınırlı olarak saymıştır. Kiraya veren, kira süresinin dolduğunu ileri sürerek tek başına tahliye isteyemez; belirli süreli sözleşme, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Bu nedenle tahliye için mutlaka aşağıdaki sebeplerden birinin bulunması gerekir.

SebepMaddeDava veya takip süresi
Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacıTBK m.350Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay
Yeniden inşa veya esaslı onarımTBK m.350Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay
Yeni malikin ihtiyacıTBK m.351Edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava; ya da sözleşme sonundan itibaren 1 ay
Yazılı tahliye taahhüdüTBK m.352/1Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay
Bir kira yılında iki haklı ihtarTBK m.352/2Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay
Kiracının veya eşinin aynı ilçede konutuTBK m.352/3Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay
Kira bedelinin ödenmemesiTBK m.315En az 30 günlük süre verilen yazılı ihtar sonrası
On yıllık uzama süresinin dolmasıTBK m.347Uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim

Belirsiz süreli sözleşmelerde bir aylık dava süresi, kanundaki fesih dönemi ve fesih bildirim süresine göre belirlenen tarihten itibaren işler. Süreler hak düşürücü niteliktedir; mahkeme bunları kendiliğinden dikkate alır ve süresi geçirilmiş bir dava esasa girilmeden reddedilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Dikkat Edilecekler

İhtiyaç nedeniyle tahliye, uygulamada en sık açılan tahliye davasıdır. Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kiralananın kullanılmasını zorunlu kılıyorsa dava açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; geçici ya da ileride doğabilecek bir ihtiyaç yeterli değildir.

  • Samimiyet: Mahkeme, kiraya verenin mevcut konutunu, ailesinin durumunu, işyerinin niteliğini ve başka boş taşınmazlarının bulunup bulunmadığını araştırır.
  • Arabuluculuğun zamanı: Arabuluculuk başvurusu, tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içinde yapılmalıdır; sözleşme bitmeden yapılan erken başvuru dava şartını karşılamaz.
  • Yeniden kiralama yasağı: İhtiyaç veya yeniden inşa nedeniyle tahliye edilen yer, haklı sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
  • Yasağa aykırılığın sonucu: Kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

Yeni malikin ihtiyacı için iki ayrı yol vardır. Malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirirse, edinme tarihinden altı ay sonra dava açabilir. Bildirim yapılmamışsa ihtiyaç davası ancak sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir.

Dava mı, İcra Yoluyla Tahliye mi?

Bazı tahliye sebeplerinde mahkemeye gitmeden icra dairesi aracılığıyla tahliye istenebilir. İlamsız icra yoluyla tahliye dava şartı arabuluculuğun kapsamı dışında bırakıldığından, temerrüt ve tahliye taahhüdü hâllerinde bu yol zaman kazandırabilir.

ÖlçütTahliye davasıİcra yoluyla tahliye
Uygulandığı sebeplerTüm sebeplerKira borcunda temerrüt (İİK m.269) ve tahliye taahhüdü (İİK m.272)
ArabuluculukDava şartıGerekmez
MerciSulh hukuk mahkemesiİcra dairesi, itirazda icra mahkemesi
Kiracının itirazıYargılama devam ederİtirazın kaldırılması ve tahliye istenir
Uygun olmadığı durumlar–İhtiyaç, yeni malik, iki haklı ihtar ve inşa sebepleri

Tahliye taahhüdüne dayanan takip, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde başlatılmalıdır. Taahhüdün geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilmiş olması gerekir; sözleşme yapılırken veya teslimden önce alınan taahhüt geçersizdir. Tarihi boş bırakılan bir taahhüdün sonradan doldurulduğunu ileri süren kiracı, bu iddiasını ispatlamak zorundadır.

Tahliye Davasında Süreç

Arabuluculuk görüşmesi anlaşmazlıkla sonuçlanırsa son tutanak dava dilekçesine eklenerek sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri olan kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Kira uyuşmazlıkları basit yargılama usulüne tabidir; dilekçeler teatisi kısa sürer ve deliller dilekçeyle birlikte gösterilmelidir.

  • Kira sözleşmesi, ihtarnameler ve tebliğ belgeleri dilekçeye eklenir.
  • İhtiyaç davalarında ihtiyacı açıklayacak tanıklar ve belgeler gösterilir.
  • Tahliye kararı kesinleşmeden de icraya konulabilir; ancak kiracı istinaf ile birlikte icranın geri bırakılmasını isteyebilir.
  • Kira alacağı varsa ayrı bir alacak davası veya icra takibiyle tahsil edilir.

Emsal Yargıtay Kararları

Aşağıdaki özetler künye korunarak ve kişisel veriler çıkarılarak sadeleştirilmiştir; kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama sisteminden ulaşılabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1495, K. 2025/3048, T. 26.05.2025

Konu: İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dava şartı arabuluculuk başvurusunun, kira döneminin sonundan önce yapılıp yapılamayacağı konusunda bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığı incelenmiştir.

Sonuç: Arabuluculuk başvurusunun tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içinde yapılması gerektiği kabul edilmiş; erken başvurunun dava şartını karşılamadığı sonucuna varılmıştır.

Tahliye Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira süresi bitti, kiracıyı çıkarabilir miyim?

Konut ve çatılı işyerinde kira süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir. Sözleşme kendiliğinden bir yıl uzar; tahliye için kanundaki sebeplerden biri gerekir.

On yıl kuralı nedir?

Kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi feshedebilir.

Tahliye davası için arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. İlamsız icra yoluyla tahliye dışındaki kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; başvuru, dava açma hakkı doğduktan sonra yapılmalıdır.

Evi yeni aldım, kiracıyı ne zaman çıkarabilirim?

Edinmeden itibaren bir ay içinde ihtiyacınızı yazılı bildirirseniz, edinme tarihinden altı ay sonra dava açabilirsiniz. Bildirim yapmadıysanız sözleşme sonundan itibaren bir ay içinde dava açmalısınız.

İki haklı ihtar ne demektir?

Bir kira yılı içinde, ödenmeyen kira için kiracıya iki ayrı yazılı ihtar gönderilmesi hâlinde, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.

Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?

Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmelidir. Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde takip veya dava açılmazsa bu sebep kullanılamaz.

İhtiyaç nedeniyle çıkardığım evi başkasına kiralayabilir miyim?

Haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamazsınız; aksi hâlde en az bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödersiniz.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Basit yargılama usulüne tabi olduğundan ilk derece süreci genellikle birkaç ay ile bir yıl arasında tamamlanır; istinaf aşaması süreyi uzatabilir.

Kiracı kirayı ödemiyorsa hangi yol daha hızlıdır?

Çoğu durumda ilamsız icra yoluyla tahliye daha hızlıdır ve arabuluculuk gerektirmez. Kiracı itiraz ederse icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istenir.

İlgili Sayfalar

Tahliye davaları için Adana'da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları