Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: İcra yoluyla yapılan satışta usulsüzlük varsa ilgililer, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet ederek ihalenin feshini isteyebilir (İİK m.134). Başvuru hakkı kanunda sayılan kişilerle sınırlıdır; ihaleye yalnızca pey sürerek katılanlar ayrıca nispi harç ve ihale bedelinin %5’i oranında teminat yatırmak zorundadır. Talep esastan reddedilirse ihale bedelinin %10’una kadar para cezasına hükmedilebilir.

İhalenin Feshi Bir Bakışta

Yasal dayanakİcra ve İflas Kanunu m.134; satış usulü için m.111/b, 114, 126-129; Türk Borçlar Kanunu m.281
Başvuru yoluİcra mahkemesine şikâyet
Süreİhale tarihinden itibaren 7 gün; bazı usulsüzlüklerde öğrenmeden itibaren, her hâlde ihaleden itibaren 1 yıl
Kimler isteyebilir?Satış isteyen alacaklı, borçlu, sicilde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar
Harç ve teminatPey sürerek katılanlar için ihale bedeli üzerinden nispi harç ve %5 teminat
Ret hâlinde yaptırımTalebin esastan reddinde ihale bedelinin %10’una kadar para cezası
Kanun yoluTebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf; 2026 temyiz sınırı 682.000 TL
İhalenin feshi süreci: ihaleden itibaren 7 günlük şikâyet süresi, harç ve teminat, icra mahkemesi kararı
İhalenin feshi şikâyetinin aşamaları – İİK m.134

İhalenin Feshi Nedir, Hangi Sebeplerle İstenir?

Haczedilen veya rehinli olan taşınır ve taşınmazlar icra dairesi tarafından açık artırmayla satılır. Artırmalar günümüzde elektronik satış portalı üzerinden yapılmakta, teklifler yedi gün boyunca elektronik ortamda verilmektedir. Satışın hazırlık aşamasında, artırma sırasında veya ihale kararında kanuna aykırılık bulunuyorsa ilgililer icra mahkemesinden ihalenin feshini isteyebilir. Bu yol teknik olarak bir şikâyettir; uygulamada "ihalenin feshi davası" olarak anılır.

AşamaFesih sebebi örnekleri
Hazırlık aşamasıKıymet takdiri raporunun veya satış ilanının ilgililere usulüne uygun tebliğ edilmemesi; kesinleşen kıymet takdirinden itibaren iki yıl geçtikten sonra satış yapılması
Satış ilanıMalın esaslı niteliklerinin (imar durumu, yüzölçümü, cins, tapu kaydı) yanlış veya eksik gösterilmesi; yasal ilan sürelerine uyulmaması
ArtırmaAsgari ihale bedeline ulaşılmadan ihale yapılması; teminat şartına uyulmaması; teklif sürecindeki teknik veya usulî hatalar
İhaleye fesat karıştırmaKatılımın engellenmesi, anlaşmalı teklifler veya artırmanın hileyle etkilenmesi (TBK m.281)

Fesih için yalnızca usulsüzlüğün varlığı yetmez. Şikâyetçi, bu usulsüzlük nedeniyle kendi menfaatinin zarar gördüğünü de ortaya koymalıdır. Yargıtay, malın gerçek değerinin ihaleye esas alınan muhammen bedelin üzerinde olduğunun fesih yargılamasında saptanmasını borçlu ve alacaklı bakımından başlı başına zarar olarak değerlendirmektedir.

Kimler, Hangi Sürede ve Hangi Şartlarla Başvurabilir?

Kanun başvuru hakkını sınırlı sayıda kişiye tanımıştır. 25.12.2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanunla, sayılan kişiler dışındakilerin yaptığı fesih taleplerinin dosya üzerinden kesin olarak reddedileceği açıkça hükme bağlanmıştır.

Başvurabilecek kişiHarç ve teminatNot
Satış isteyen alacaklıNispi harç ve teminat aranmazMenfaat ihlalini ispatlamalıdır
BorçluNispi harç ve teminat aranmazUygulamada en sık başvuran taraftır
Sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleriNispi harç ve teminat aranmazİpotek alacaklısı, paydaş, intifa hakkı sahibi gibi
Pey sürerek ihaleye katılanlarİhale bedeli üzerinden nispi harç (yarısı peşin) ve ihale bedelinin %5’i oranında teminatEksiklik için iki haftalık kesin süre verilir; tamamlanmazsa talep reddedilir

Süre, ihale tarihinden itibaren yedi gündür. Satış ilanının tebliğ edilmemesi, satılan malın esaslı niteliklerindeki hata veya ihaledeki fesat sonradan öğrenilmişse süre öğrenme tarihinden başlar; ancak bu durumda da ihaleden itibaren bir yıl geçtikten sonra başvurulamaz.

Şikâyet, takibin yürütüldüğü icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesine yapılır. Mahkeme duruşma açar ve taraflar gelmese de karar verir. Fesih talebi sonuçlanıp ihale kesinleşinceye kadar ihale bedeli alacaklılara ödenmez ve taşınmaz alıcı adına tescil edilmez.

Talebin Reddi, Para Cezası ve 2025-2026 Değişiklikleri

İcra mahkemesi fesih talebini esastan reddederse, şikâyetçiyi ihale bedelinin %10’una kadar para cezasına mahkûm eder. Talebin süre, ehliyet veya harç eksikliği gibi usule ilişkin nedenlerle reddinde para cezası verilmez. Eski düzenlemede oran sabit %10 iken 7343 sayılı Kanunla hâkime üst sınıra kadar takdir yetkisi tanınmıştır. Anayasa Mahkemesi 2026 yılında verdiği bir bireysel başvuru kararında, gerekçe gösterilmeden üst sınırdan para cezası verilmesini mahkemeye erişim hakkının ihlali saymıştır; bu nedenle cezanın miktarının gerekçelendirilmesi beklenir.

DüzenlemeTarihGetirdiği yenilik
7343 sayılı Kanun2021Elektronik satış; pey sürenler için nispi harç ve %5 teminat; para cezasında "%10’una kadar" ölçüsü
7571 sayılı Kanun25.12.2025Başvuru hakkı olmayanların talebinin dosya üzerinden kesin reddi; harç ve teminat eksikliğinde iki haftalık kesin süre
7589 sayılı Kanun31.07.2026İİK m.114 değişikliği: tamamı mirasçılara ait taşınmazın ortaklığın giderilmesi satışında ilk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılması; alacaklının alacağı oranında teminattan muafiyeti; bedeli yatırmayan alıcıya ek yaptırım
  • Elektronik artırmada teklif verme süresi yedi gündür; katılmak için malın muhammen değerinin %10’u oranında teminat gösterilir.
  • İhale, muhammen bedelin %50’si ile o malla güvence altına alınmış öncelikli alacakların toplamından hangisi fazlaysa o tutara satış ve paylaştırma giderleri eklenerek bulunan asgari bedelin altında yapılamaz.
  • 7589 sayılı Kanunun satışa ilişkin hükümleri, yürürlük tarihinden önce ilan edilmiş artırmalara uygulanmaz.

Sık Yapılan Hatalar

  • Kıymet takdirine süresinde itiraz etmemek: Rapor usulüne uygun tebliğ edildiği hâlde yedi gün içinde şikâyet edilmeyen değer, kural olarak fesih aşamasında tartışılamaz.
  • Yedi günlük süreyi tescil veya tahliye aşamasına kadar beklemek: Süre ihale tarihinde başlar.
  • Harç ve teminatı kesin sürede yatırmamak: Pey süren şikâyetçi için nispi harç bir ön şarttır; verilen kesin sürede yatırılmazsa talep esasa girilmeden reddedilir.
  • Zarar unsurunu göstermemek: Usulsüzlüğün şikâyetçinin menfaatini nasıl etkilediği açıklanmalıdır.
  • Yalnızca süreci uzatmak için başvurmak: Esastan ret hâlinde ihale bedelinin %10’una kadar para cezası gündeme gelir.

Emsal Yargıtay Kararları

Aşağıdaki özetler künye korunarak ve kişisel veriler çıkarılarak sadeleştirilmiştir; kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama sisteminden ulaşılabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2025/12-207, K. 2026/54, T. 11.02.2026

Konu: İhalenin feshini isteyen şikâyetçinin, İİK m.134/3’te öngörülen peşin nispi harcı mahkemece verilen iki haftalık kesin süreye rağmen yatırmaması.

Sonuç: Bu harcın Harçlar Kanunundaki genel düzenlemeden farklı olarak fesih talebinin ön şartı niteliğinde olduğu, kesin sürede yatırılmaması hâlinde şikâyetin usulden reddinin hukuka uygun olduğu kabul edilmiştir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2024/8044, K. 2025/536, T. 23.01.2025

Konu: Kıymet takdirine itiraz üzerine belirlenen değerle satılan taşınmazda borçlunun, değerin düşük tespit edildiğini ileri sürerek ihalenin feshini istemesi.

Sonuç: Fesih yargılamasında belirlenen değerin ihaleye esas muhammen bedelin üzerinde çıkmasının borçlu ve alacaklı aleyhine sonuç doğurduğu ve başlı başına fesih sebebi olduğu belirtilerek karar bozulmuştur.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2021/11307, K. 2021/11023, T. 06.12.2021

Konu: Kıymet takdirinin üzerinden iki yıldan fazla süre geçtikten sonra yapılan ihalenin geçerliliği ve salgın dönemindeki süre durmasının bu süreye etkisi.

Sonuç: İİK m.128/a-2’deki iki yıllık sürenin durma hükümlerine tabi olmadığı, bu süre geçtikten sonra yapılan ihalenin feshi gerektiği ve hususun kamu düzeninden olup kendiliğinden gözetileceği kabul edilmiştir.

İhalenin Feshi Hakkında Sık Sorulan Sorular

İhalenin feshi davası kaç gün içinde açılır?

İhale tarihinden itibaren 7 gün içinde açılır. Satış ilanının tebliğ edilmemesi, esaslı hata veya fesat sonradan öğrenilmişse süre öğrenmeden başlar; her hâlde ihaleden itibaren 1 yıl geçmekle hak düşer.

İhalenin feshini kimler isteyebilir?

Satış isteyen alacaklı, borçlu, sicilde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar isteyebilir. Bunların dışındakilerin talebi dosya üzerinden kesin olarak reddedilir.

İhalenin feshi davasında harç ve teminat ne kadardır?

Pey sürerek ihaleye katılanlar ihale bedeli üzerinden nispi harç ve ihale bedelinin %5’i oranında teminat yatırır. Borçlu, satış isteyen alacaklı ve ayni hak sahiplerinden bu harç ve teminat aranmaz.

İhalenin feshi davası reddedilirse ne olur?

Talep esastan reddedilirse ihale bedelinin %10’una kadar para cezasına hükmedilebilir. Usulden ret hâlinde para cezası verilmez.

İhalenin feshi davası hangi mahkemede açılır?

Takibin yürütüldüğü icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesinde açılır. Mahkeme duruşmalı inceleme yapar.

İhalenin feshi davası tapu tescilini durdurur mu?

Evet. Fesih talebi sonuçlanıp ihale kesinleşmeden taşınmaz alıcı adına tescil edilmez ve ihale bedeli alacaklılara ödenmez.

Değerin düşük belirlenmesi ihalenin feshi sebebi midir?

Kıymet takdirine süresinde itiraz edilmişse veya rapor usulüne uygun tebliğ edilmemişse değer fesih aşamasında incelenebilir. Gerçek değerin muhammen bedelin üzerinde olduğunun saptanması fesih sebebi sayılmaktadır.

İhale feshedilirse ne olur?

İhale ortadan kalkar, alıcının yatırdığı bedel iade edilir ve mal usulsüzlük giderilerek yeniden satışa çıkarılır.

İhalenin feshi davası ne kadar sürer?

İcra mahkemesi aşaması görece hızlıdır; ancak istinaf ve bedele göre temyiz aşamalarıyla birlikte kesinleşme süresi uzayabilir. Süre, bilirkişi incelemesi gerekip gerekmediğine göre de değişir.

İlgili Sayfalar

İhalenin feshi ve icra satış süreçleri için Adana'da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 12.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları