Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Binanız riskli yapı olarak tespit edilirse tebliğden veya muhtarlıktaki ilandan itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir, itirazın reddine karşı 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açabilirsiniz (6306 s. K.). Yeniden yapım kararları 7471 sayılı Kanunla artık salt çoğunlukla (hisseler oranında) alınmaktadır; karara katılmayan maliklerin payları kanundaki usulle satışa çıkarılabilir. Müteahhitle yapılacak kat karşılığı sözleşmeler ise ayrıca dikkatle incelenmelidir.

Kentsel Dönüşüm Bir Bakışta

Yasal dayanak6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği (7471 s. Kanunla 2023’te değişti)
Riskli yapı tespitiBakanlıkça lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlarca yapılır; sonuç tapuya şerh edilir
İtirazTebliğden veya muhtarlıktaki 15 günlük ilanın bitiminden itibaren 15 gün; teknik heyet inceler
Davaİtirazın reddine karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası
Karar yeter sayısıHisseleri oranında salt çoğunluk (7471 s. K. öncesinde 2/3)
Karara katılmayanlarPayları, kanundaki usulle ve değerinden az olmamak üzere öncelikle diğer maliklere açık artırmayla satılabilir
Tahliye ve yıkımMaliklere yıkım için süre verilir; yıkılmazsa idare yıkar veya yıktırır, elektrik, su ve doğalgaz kesilebilir
Kentsel dönüşüm süreci ve hukuki uyuşmazlıklar – 6306
Riskli yapı tespitinden yeni binanın teslimine kadar süreç (6306 s. K.).

Kentsel Dönüşümde En Sık Görülen Uyuşmazlıklar

UyuşmazlıkGörevli yerNot
Riskli yapı tespitine itirazİl müdürlüğü (teknik heyet), ardından idare mahkemesiSüreler kısa: 15 gün itiraz, 30 gün dava
Karar toplantısına ve çoğunluk kararına itirazİdare mahkemesi veya asliye hukuk mahkemesi (işlemin niteliğine göre)Toplantı çağrısı, gündem ve hesaplanan çoğunluk denetlenir
Karara katılmayan malikin payının satışıİdari işlem; idare mahkemesiSatış bedeli ve değer tespiti tartışılır
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyuşmazlıklarıAsliye hukuk veya asliye ticaret mahkemesiGecikme, eksik iş, arsa payı devri, cezai şart
Kiracının tahliyesi ve kira yardımıİdare ve sulh hukuk mahkemesiKiracılar da belirli şartlarla kira yardımından yararlanabilir
Hak sahipliği ve yeni dairelerin paylaşımıAsliye hukuk mahkemesiArsa payı ve kat irtifakı kayıtları belirleyicidir

Süreç Adım Adım

  1. Riskli yapı tespiti: Malik veya yetkili idare, lisanslı kuruluşa başvurur; rapor çıkınca tapuya şerh düşülür ve maliklere bildirilir.
  2. İtiraz: Sonuca 15 gün içinde itiraz edilebilir; teknik heyet kararı kesin idari işlem niteliğindedir.
  3. Karar toplantısı: Malikler yeni yapının niteliği, müteahhit ve paylaşım konusunda toplanır; hisseler oranında salt çoğunlukla karar alınır.
  4. Sözleşme: Müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve gerekirse arsa payı devri noterde yapılır.
  5. Tahliye, yıkım ve inşaat: Bina boşaltılır, yıkılır; yeni yapı tamamlanınca bağımsız bölümler hak sahiplerine teslim edilir.

Dikkat Edilecekler

  • Süreleri kaçırmayın: Riskli yapı itirazında ve davada süreler genel idari dava süresinden kısadır.
  • Sözleşmeyi okumadan imzalamayın: Teslim süresi, gecikme cezası, metrekare, kat ve cephe dağılımı, kira yardımı ve teminatlar açıkça yazılmalıdır.
  • Arsa payı devrini teminatsız yapmayın: Müteahhide inşaat ilerlemesine göre kademeli devir yapılması ve banka teminatı istenmesi riskleri azaltır.
  • Karar tutanaklarını saklayın: Çağrı ve toplantı usulüne uyulmadığını ileri sürmek için tutanaklar önemlidir.
  • Kiracılar: Kira sözleşmesi riskli yapı kararıyla sona erebilir; kira yardımı başvurusu süresinde yapılmalıdır.

Kentsel Dönüşüm Hakkında Sık Sorulan Sorular

Riskli yapı kararına nasıl itiraz edilir?

Tebliğden veya muhtarlıktaki ilanın bitiminden itibaren 15 gün içinde il müdürlüğüne veya yetki devri yapılan idareye itiraz edilir. İtiraz teknik heyetçe incelenir; ret kararına karşı 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir.

Kentsel dönüşümde karar için kaç malik gerekir?

7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra kararlar hisseler oranında salt çoğunlukla alınmaktadır. Önceki düzenlemede üçte iki çoğunluk aranıyordu.

Kentsel dönüşüme imza atmayan malik ne olur?

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin payları, kanundaki usule göre ve değerinden az olmamak üzere öncelikle diğer maliklere açık artırmayla satılabilir. Satılamazsa idarenin devralması gündeme gelir.

Kiracı kentsel dönüşümde ne alır?

Riskli yapıda oturan kiracılar, mevzuattaki şartları taşımaları hâlinde kira yardımından yararlanabilir. Kira sözleşmesi ise binanın riskli yapı olarak tespit edilmesiyle sona erebilir.

Müteahhit binayı geç teslim ederse ne yapılır?

Sözleşmedeki gecikme cezası ve kira kaybı talep edilebilir. Ağır gecikmede sözleşmeden dönme ve arsa paylarının iadesi için dava açılabilir; dava şartı arabuluculuk ve görevli mahkeme somut sözleşmeye göre değerlendirilir.

Riskli yapı tespiti zorunlu mu?

Maliklerin kendileri başvurabileceği gibi, idare de malikleri tespit yaptırmaya çağırabilir ve süresinde yaptırılmazsa tespiti kendisi yaptırabilir.

Kentsel dönüşüm davası ne kadar sürer?

İdari davalar genellikle birkaç ay ile bir yıl arasında, sözleşme ve paylaşım uyuşmazlıkları ise bilirkişi incelemesine bağlı olarak daha uzun sürer.

Kentsel dönüşümde avukat gerekli mi?

Kanunen zorunlu değildir. Ancak sürelerin kısa olması, sözleşmenin uzun vadeli sonuçları ve çoğunluk kararının usule uygunluğu nedeniyle hukuki inceleme yaptırılması önerilir.

İlgili Sayfalar

Kentsel dönüşüm ve müteahhit sözleşmeleri için Adana’da gayrimenkul avukatı desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları