Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız, aralıksız ve malik gibi 20 yıl kullanan kişi, asliye hukuk mahkemesinde açacağı olağanüstü zamanaşımıyla tescil davasıyla taşınmazı kendi adına tapuya yazdırabilir (TMK m.713). Dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine karşı açılır, mahkeme davayı ilan eder ve son ilandan itibaren 3 ay itiraz süresi işler. Orman, mera, kıyı gibi kamu malları bu yolla kazanılamaz.

Olağanüstü Zamanaşımıyla Tescil Bir Bakışta

Yasal dayanak4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.713; kadastro yapılmış veya yapılacak yerlerde 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.14 ve m.17
Temel şartTapuda kayıtlı olmayan taşınmazda davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla 20 yıl zilyetlik
Kimlere karşı açılır?Hazine, ilgili kamu tüzel kişileri (belediye, köy tüzel kişiliği) ve varsa tapuda malik görünenin mirasçıları
Görevli ve yetkili mahkemeAsliye hukuk mahkemesi; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kesinleşmemiş kadastro varsa kadastro mahkemesi
İlan ve itirazMahkeme davayı en az üç kez ilan ettirir; son ilandan itibaren 3 ay içinde itiraz edilebilir
Alan sınırıKadastro mevzuatına göre belgesiz edinimde aynı çalışma alanında sulu arazide 40, kuru arazide 100 dönüm sınırı
ArabuluculukDava şartı değildir
Olağanüstü zamanaşımıyla tescil davası süreci – TMK 713
Tapusuz taşınmazın 20 yıllık zilyetlikle tescilinde dava süreci (TMK m.713).

Hangi Taşınmazlar Bu Yolla Tescil Edilebilir?

Olağanüstü zamanaşımı, tapu kaydı bulunmayan veya tapu kaydından malikin anlaşılamadığı taşınmazlarda uzun süreli ve gerçek kullanımı mülkiyete dönüştüren bir kurumdur. Köylerde atalardan kalan ancak tapusu hiç çıkarılmamış tarlalar, kadastro sırasında tespit dışı bırakılmış parseller ve tapulama dışı kalan bahçeler en sık örneklerdir. Ancak her tapusuz yer kazanılamaz; kanun bazı alanları zamanaşımına tamamen kapatmıştır.

Taşınmaz durumuZamanaşımıyla kazanılabilir mi?Açıklama
Tapusuz, özel mülkiyete elverişli tarım arazisiEvet20 yıllık nitelikli zilyetlik ve alan sınırları ispatlanmalıdır
Maliki tapudan anlaşılamayan taşınmazEvet (TMK m.713/2)Kayıttaki kişinin kimliği belirlenemiyorsa
20 yıl önce gaipliğine karar verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmazEvet (TMK m.713/2)Gaiplik kararının varlığı aranır
Tapulu ve maliki belli taşınmazHayırTapulu yerde zilyetlik tek başına mülkiyet kazandırmaz
Orman, mera, yayla, kıyıHayırKamu malı niteliğindeki yerler zamanaşımıyla kazanılamaz
Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerKural olarak hayırİmar-ihya şartları varsa kadastro mevzuatındaki özel hükümler uygulanabilir

Zilyetliğin Nitelikleri ve İspat

  • Malik sıfatıyla zilyetlik: Taşınmaz kiracı, emanetçi veya ortakçı olarak değil, sahibi gibi kullanılmalıdır.
  • Davasız ve aralıksız 20 yıl: Bu süre içinde zilyetliğe karşı dava açılmamış ve kullanım kesintiye uğramamış olmalıdır. Önceki zilyetlerin, örneğin murisin veya satıcının süresi eklenebilir.
  • Taşınmazın niteliği: Tarım arazisinde zilyetliğin ekonomik amaca uygun şekilde, yani ekip biçerek veya ağaçlandırarak sürdürülmesi gerekir.
  • Deliller: Yerel bilirkişi ve tanık beyanları, keşif, ziraat ve fen bilirkişisi raporları, eski hava fotoğrafları ve vergi kayıtları birlikte değerlendirilir.

Dava Süreci

  1. Ön inceleme: Taşınmazın kadastro durumu, tapu kaydı ve orman, mera gibi niteliklerinin bulunup bulunmadığı araştırılır.
  2. Dava dilekçesi: Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine, Hazine ve ilgili kamu tüzel kişileri davalı gösterilerek açılır.
  3. İlan: Mahkeme davayı gazete, internet haber sitesi ve taşınmazın bulunduğu yerde ilan ettirir; son ilandan sonra 3 ay itiraz için beklenir.
  4. Keşif ve bilirkişi: Yerinde keşif yapılır, sınırlar fen bilirkişisince krokiye bağlanır, zilyetlik tanık ve yerel bilirkişilerle tespit edilir.
  5. Karar ve tescil: Şartlar ispatlanırsa tescil kararı verilir; karar kesinleşince tapu müdürlüğüne gönderilir.

Sık Yapılan Hatalar

  • Davayı yalnızca Hazineye açmak: Belediye veya köy tüzel kişiliği gibi ilgili kamu tüzel kişilerinin davaya katılmaması taraf teşkili eksikliğine yol açar.
  • Kadastro durumunu kontrol etmemek: Kadastro çalışması devam eden yerde dava kadastro mahkemesinin görev alanına girebilir.
  • Hisseli kullanımı tamamına zilyetlik saymak: Mirasçılarla birlikte kullanılan yerde zilyetliğin kimde olduğu ayrıca ispatlanmalıdır.
  • Alan sınırını aşmak: Aynı çalışma alanında kanuni dönüm sınırını aşan belgesiz zilyetlik tescil edilmez.

Emsal Yargıtay Kararları

Aşağıdaki özetler künye korunarak ve kişisel veriler çıkarılarak sadeleştirilmiştir; kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama sisteminden ulaşılabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2025/374, K. 2026/80, T. 18.02.2026

Konu: Olağanüstü zamanaşımına dayalı tapu iptali ve tescil davasında, aynı taşınmazla ilgili yıllar önce görülmüş başka bir davadaki hükmün kesin hüküm oluşturup oluşturmadığı.

Sonuç: Önceki davadaki hükmün eldeki dava bakımından kesin hüküm teşkil etmediği yönündeki Özel Daire bozma kararı benimsenmiş; davanın kesin hüküm nedeniyle reddine ilişkin direnme kararı bozulmuştur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/1003, K. 2025/34, T. 12.02.2025

Konu: Kazandırıcı zamanaşımına dayalı tescil ve yenileme kadastrosunun iptali istemiyle açılan davada, tapusuz taşınmaz için davacının taraf sıfatının bulunup bulunmadığı.

Sonuç: Davacının taraf sıfatının bulunduğu kabul edilmiş; davanın Hazine ve ilgili kamu tüzel kişilerine yöneltilmesi için davacıya süre ve imkân verilmesi gerektiği belirtilerek direnme kararı bozulmuştur.

Olağanüstü Zamanaşımıyla Tescil Hakkında Sık Sorulan Sorular

Tapusuz arazi kaç yılda tapuya çevrilir?

Taşınmazın davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla en az 20 yıl kullanılmış olması gerekir. Bu süre dolduktan sonra açılan tescil davasında şartlar ispatlanırsa mahkeme taşınmazın zilyet adına tescilini kararlaştırır.

Babamdan kalan tapusuz tarla için dava açabilir miyim?

Evet. Mirasbırakanın zilyetlik süresi mirasçıların süresine eklenir. Ancak tescil, kural olarak tüm mirasçılar adına miras payları oranında istenir veya mirasçılar arasındaki paylaşım ayrıca ispatlanır.

Olağanüstü zamanaşımı davası kime karşı açılır?

Hazineye, ilgili kamu tüzel kişilerine (belediye, köy tüzel kişiliği) ve varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır.

Bu dava ne kadar sürer?

İlan ve 3 aylık itiraz süresi, keşif ve bilirkişi incelemeleri nedeniyle dava genellikle birkaç ay ile birkaç yıl arasında sürer; istinaf ve temyizle süre uzayabilir.

Tapulu bir yeri 20 yıl kullanırsam benim olur mu?

Hayır. Tapuda maliki belli olan taşınmaz, kural olarak zilyetlikle kazanılamaz. İstisna, maliki tapudan anlaşılamayan veya 20 yıl önce gaipliğine karar verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmazlardır.

Hazine arazisi zamanaşımıyla kazanılır mı?

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ile orman, mera ve kıyı gibi kamu malları kural olarak zamanaşımıyla kazanılamaz. Kadastro mevzuatındaki imar-ihya hükümleri ancak özel şartlar varsa uygulanır.

Kaç dönüme kadar tescil yapılabilir?

Kadastro mevzuatına göre aynı çalışma alanında belgesiz zilyetlikle edinilebilecek yer, sulu arazide 40 dönüm, kuru arazide 100 dönüm ile sınırlıdır. Bu sınırı aşan kısım için kanunda sayılan belgeler aranır.

Davayı kazanmak için hangi deliller gerekir?

Tanık ve yerel bilirkişi beyanları, keşif, fen ve ziraat bilirkişisi raporları, eski hava fotoğrafları, vergi ve muhtarlık kayıtları birlikte değerlendirilir. Zilyetliğin ne zaman ve kimden devralındığı açıkça anlatılmalıdır.

İlgili Sayfalar

Tapusuz taşınmazların tescili için Adana’da gayrimenkul avukatı desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 13.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları