Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Teslim edilen yapıda çatlak, su yalıtımı hatası veya projeye aykırı imalat gibi kusurlar varsa iş sahibi, ayıbı süresinde bildirmek şartıyla sözleşmeden dönme, bedelden indirim veya ücretsiz onarım haklarından birini kullanabilir (TBK 474-475). Gözden geçirme ve bildirimi ihmal eden iş sahibi yapıyı kabul etmiş sayılır (TBK 477). Taşınmaz yapılarda ayıp davaları teslimden itibaren 5 yılda, müteahhidin ağır kusurunda 20 yılda zamanaşımına uğrar (TBK 478).

Eksik ve Ayıplı İnşaat Bir Bakışta

DayanakTBK 474-478 (eser sözleşmesinde ayıp)
Gözden geçirmeTeslimden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz
BildirimAçık ayıp uygun sürede; gizli ayıp ortaya çıkınca gecikmeden
Seçimlik haklarDönme, bedelden indirim veya ücretsiz onarım; tazminat hakkı saklı
ZamanaşımıTeslimden itibaren 5 yıl; ağır kusurda 20 yıl
Eksik işHiç yapılmamış imalat ayıptan ayrı değerlendirilir
Eksik ve ayıplı inşaatta izlenecek adımlar
Eksik ve ayıplı inşaatta izlenecek adımlar

Eksik İş ile Ayıplı İş Arasındaki Fark

Eksik iş, sözleşme veya projede öngörüldüğü hâlde hiç yapılmamış imalattır: takılmayan asansör, yapılmayan çevre düzenlemesi, döşenmeyen zemin kaplaması gibi. Ayıplı iş ise yapılmış ancak sözleşmeye, projeye, teknik kurallara veya olağan kaliteye uymayan imalattır: su alan çatı, çatlayan sıva, yetersiz yalıtım gibi. Bu ayrım önemlidir; çünkü ayıp ihbarı külfeti, kabul sonucu ve TBK 478’deki özel zamanaşımı esas olarak ayıplı işler bakımından gündeme gelir.

KonuEksik işAyıplı iş
TanımSözleşmede olup hiç yapılmayan imalatYapılmış ama kusurlu veya sözleşmeye aykırı imalat
Ayıp ihbarıYargıtay uygulamasında kural olarak aranmazSüresinde yapılmazsa yapı kabul edilmiş sayılır
ZamanaşımıGenel hükümler (kural olarak 10 yıl)Teslimden itibaren 5 yıl; ağır kusurda 20 yıl
TalepEksik imalatın yapılma bedeliDönme, bedelden indirim, ücretsiz onarım veya giderim bedeli
TespitKeşif ve projeyle karşılaştırmaKeşif, teknik bilirkişi, gerekirse laboratuvar incelemesi

Ayıp İhbarı: Ne Zaman ve Nasıl Yapılır?

TBK 474’e göre iş sahibi, yapıyı teslim aldıktan sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz gözden geçirmek ve ayıp varsa bunu uygun süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Taraflardan her biri, masrafını karşılayarak yapının bilirkişi tarafından incelenmesini ve sonucun raporla belirlenmesini isteyebilir.

TBK 477, bildirimin ihmal edilmesine ağır bir sonuç bağlar: İş sahibi gözden geçirmeyi ve bildirimi ihmal ederse yapıyı kabul etmiş sayılır. Açık veya örtülü kabulden sonra müteahhit, kasten gizlediği ve olağan incelemeyle fark edilemeyecek ayıplar dışında sorumluluktan kurtulur. Gizli ayıplar sonradan ortaya çıktığında gecikmeden bildirilmelidir; aksi hâlde bu ayıplar için de kabul sonucu doğar.

  • İhbar kanunda belirli bir şekle bağlı değildir; ispat için noter ihtarı veya tarihli yazılı bildirim tercih edilmelidir
  • Bildirimde ayıplar mümkün olduğunca somut olarak sayılmalı, yeri ve niteliği belirtilmelidir
  • Teslim tutanağına görülen kusurların ve itirazların yazdırılması açık ayıplar bakımından önem taşır
  • Kasten gizlenen ayıplarda müteahhidin sorumluluğu kabulden sonra da sürer

İş Sahibinin Seçimlik Hakları (TBK 475)

Müteahhidin ayıptan sorumlu olduğu durumlarda iş sahibi üç seçimlik haktan birini kullanır. Seçimlik haklar kusurdan bağımsızdır; bunlara ek olarak genel hükümlere göre tazminat da istenebilir, ancak tazminat için müteahhidin kusurlu olması gerekir. Yargıtay, aynı ayıp için seçimlik hakların birlikte kullanılamayacağını kabul eder; örneğin hem bedel indirimi hem ücretsiz onarım istenemez.

Seçimlik hakŞartıUygulamada dikkat
Sözleşmeden dönmeYapı, iş sahibinin kullanamayacağı veya kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı olmalıİş sahibinin arazisindeki ve sökülmesi aşırı zarar doğuracak yapılarda dönme yoktur (TBK 475/3)
Bedelden indirimYapı alıkonur, ayıp oranında indirim istenirİndirim oranı bilirkişi incelemesiyle belirlenir
Ücretsiz onarımOnarım aşırı masraf gerektirmemeliBütün masraflar müteahhide aittir; uygun süre verilmelidir
Tazminat (saklı)Müteahhidin kusuruDeğer kaybı, kira kaybı gibi ayıbın yol açtığı ek zararlar

Bina gibi arsaya bağlı yapılarda dönme hakkı çoğu zaman kullanılamadığından iş sahipleri uygulamada bedelden indirim veya ayıbın giderim bedelini talep eder. Hangi hakkın seçileceği; ayıbın ağırlığı ve müteahhidin onarım iradesi gözetilerek belirlenmelidir.

Zamanaşımı ve Kat Karşılığı İnşaatta Ayıp

TBK 478’e göre taşınmaz yapılara ilişkin ayıp davaları teslim tarihinden itibaren 5 yılda zamanaşımına uğrar; ayıp müteahhidin ağır kusurundan kaynaklanıyorsa süre 20 yıldır. Süre ayıbın fark edildiği tarihten değil teslimden başlar; bu nedenle teslim tarihinin kayıt altına alınması önem taşır.

Kat karşılığı inşaatta arsa sahibi, kendisine düşen bağımsız bölümlerdeki ayıplar için iş sahibi sıfatıyla bu hakları kullanır; ortak alanlardaki ayıplarda kat malikleriyle birlikte hareket etmek gerekebilir. Müteahhitten daire satın alan tüketici bakımından ise 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’daki ayıplı mal hükümleri gündeme gelir.

Gecikme, cezai şart ve diğer tazminat kalemleri için Müteahhide Karşı Tazminat Davası, sözleşmenin sona erdirilmesi gündemdeyse Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Eksik ve Ayıplı İnşaat Hakkında Sık Sorulan Sorular

Ayıp ihbarı ne zaman yapılmalı?

Açık ayıplar teslimden sonra olağan inceleme yapılır yapılmaz, gizli ayıplar ise ortaya çıktığı anda gecikmeden yükleniciye bildirilmelidir. Bildirim yapılmazsa yapı kabul edilmiş sayılır.

Ayıp ihbarı noterden mi yapılmalı?

Kanun belirli bir şekil aramaz; ancak bildirimin yapıldığını ve tarihini ispat etmek için noter ihtarı en güvenli yoldur.

Müteahhit ayıplı yapıyı tamir etmek zorunda mı?

İş sahibi ücretsiz onarımı seçerse ve onarım aşırı masraf gerektirmiyorsa müteahhit ayıbı kendi masrafıyla gidermek zorundadır.

Evdeki çatlak ve su sızıntısı için kaç yıl içinde dava açılır?

Taşınmaz yapılarda ayıp davaları teslimden itibaren 5 yıl içinde açılmalıdır. Müteahhidin ağır kusuru varsa bu süre 20 yıldır.

Hem indirim hem tamir istenebilir mi?

Hayır. Aynı ayıp için seçimlik haklardan yalnızca biri kullanılabilir. Ayıbın yol açtığı ek zararlar için ise ayrıca tazminat istenebilir.

Eksik iş ile ayıplı iş arasındaki fark nedir?

Eksik iş hiç yapılmamış imalat, ayıplı iş ise yapılmış ama kusurlu imalattır. Ayıp ihbarı ve 5 yıllık özel zamanaşımı esas olarak ayıplı işler için önem taşır.

İlgili Sayfalar

Eksik ve ayıplı inşaat uyuşmazlıkları için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 14.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları