Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: İnşaat nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, kat karşılığı inşaatta tapudaki kaydın sözleşmeye uygun hâle getirilmesi için açılır. Yüklenici edimini tamamladığı hâlde payları devralamıyorsa arsa sahibine; yükleniciden daire alan kişi, yüklenicinin hakkını devraldığı için arsa sahibine ve yükleniciye; sözleşmeden dönen arsa sahibi ise devrettiği payların geri alınması için yükleniciye karşı bu davayı açar. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve davacı çoğu zaman yüklenicinin edimini ne ölçüde yerine getirdiğini ispatlamak zorundadır.

İnşaatta Tapu İptali Bir Bakışta

Davanın amacıTapu kaydının sözleşmeye uygun hâle getirilmesi
Kimler açarYüklenici, daire alıcısı veya arsa sahibi
Yetkili mahkemeTaşınmazın bulunduğu yer (kesin yetki)
Görevli mahkemeKural olarak asliye hukuk; tüketicide tüketici mahkemesi
Temel şartGeçerli sözleşme ve yüklenici ediminin ifası
İlk adımTapuya ihtiyati tedbir şerhi istenmesi
İnşaat nedeniyle tapu iptali ve tescil davası
Sözleşmeden tescil kararına davanın aşamaları

Kim, Kime Karşı ve Hangi Sebeple Dava Açar?

Kat karşılığı inşaatta tapu iptali ve tescil davası tek tip değildir; davacının konumu, davanın şartlarını ve davalıları belirler. Sözleşmenin kurulması ve feshine ilişkin genel çerçeve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalar ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi sayfalarımızda yer alır; burada tapu davasının kendisi ele alınmaktadır.

DavacıDavalıDayanakTemel şart
YükleniciArsa sahibiKat karşılığı sözleşmedeki pay devri borcuYüklenicinin edimini sözleşmeye uygun yerine getirmesi
Daire alıcısıArsa sahibi ve yükleniciYüklenicinin hakkının yazılı temliki (TBK 183 vd.)Yüklenicinin o bölüm için edimini ifa etmiş olması
Arsa sahibiYüklenici ve gerekirse ondan pay alanlarGeriye etkili fesih (dönme) sonucu iadeFeshin haklı ve geçerli olması
Arsa sahibiMuvazaalı işlemle pay alan üçüncü kişiMuvazaa ve kötü niyet iddiasıDevralanın iyi niyetli olmaması

Yükleniciden daire satın alan kişinin hakkı, yüklenicinin hakkından türediği için arsa sahibi yükleniciye karşı ileri sürebileceği savunmaları alıcıya karşı da ileri sürebilir. Alıcının müteahhide karşı teslim ve tazminat talepleri için Müteahhitten Alınan Dairenin Teslim Edilmemesi sayfamız ayrıca incelenebilir.

Davanın Şartları: Sözleşmenin Geçerliliği ve Edimin İfası

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz payının devrini içerdiği için resmi şekilde, uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Şekle aykırı sözleşmeye dayanarak tescil istenmesi kural olarak mümkün değildir; ancak sözleşmenin büyük ölçüde ifa edildiği istisnai durumlarda şekle aykırılığın ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir. Yükleniciden daire alımında ise alacağın temliki niteliği gereği yazılı şekil yeterli kabul edilmektedir.

  • Yüklenicinin üstlendiği inşaatın sözleşme, proje ve ruhsata uygun tamamlanmış olması
  • Kısmi ifa hâlinde, bölüm bazında veya inşaat seviyesi oranında hak kazanımının tartışılması
  • Eksik işlerin bedelinin mahkemece belirlenip depo ettirilmesi suretiyle tescil yolunun açılabilmesi
  • Ruhsata aykırı veya kaçak yapıda tescil talebinin sonuç vermeme riski
  • Aynı bölümün birden fazla kişiye devredilmesi hâlinde tarih önceliğinin incelenmesi

Bu şartlar keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir. İnşaatın hangi seviyede olduğu, eksik ve ayıplı işlerin bedeli ve bağımsız bölümün sözleşmede kime ayrıldığı raporla netleştirilir.

Usul: Mahkeme, Tedbir, Harç ve Süreler

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK 12). Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir; konutu kişisel kullanım amacıyla yükleniciden alan tüketicinin yükleniciye karşı taleplerinde tüketici mahkemesi gündeme gelir. Tapu iptali ve tescil davaları kira ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları gibi dava şartı arabuluculuk kapsamında sayılmamaktadır; ancak davaya para alacağı talepleri eklenirse bu yön ayrıca değerlendirilmelidir.

KonuUygulama
YetkiTaşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki)
İhtiyati tedbirDava sırasında üçüncü kişiye devri önlemek için tapuya şerh
HarçTaşınmazın değeri üzerinden nispi harç; değer bilirkişiyle tespit edilir
ZamanaşımıKural olarak 10 yıl; taşınmazı zilyet olarak kullanan alıcı yönünden içtihatta farklı değerlendirmeler bulunur
DelilSözleşme, temlik belgesi, ruhsat, iskân, hakediş ve ödeme kayıtları

Dava açılmadan önce tapu kaydı, yapı ruhsatı, onaylı proje ve varsa yapı tatil zaptı belediyeden ve tapu müdürlüğünden temin edilmelidir. Tapu harcı ve masrafların tahmini için tapu harcı hesaplama aracımızdan yararlanılabilir.

Pratik Öneriler

Tapu iptali ve tescil davası uzun sürebilen, teknik bilirkişi incelemesine dayanan bir davadır. Davadan önce hakların korunması, sonucu en çok etkileyen adımdır.

  • Yükleniciden daire alınırken temlik sözleşmesi yazılı yapılmalı ve arsa sahibine bildirilmelidir
  • Ödemeler banka kanalıyla ve açıklamalı yapılmalıdır
  • Dava açılır açılmaz ihtiyati tedbir talep edilmelidir
  • Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki fesih veya ibra işlemleri yakından izlenmelidir
  • Davaya yüklenicinin de dahil edilmesi, hakların tek yargılamada çözümü için önemlidir

İnşaatta Tapu İptali Hakkında Sık Sorulan Sorular

Müteahhit tapuyu vermezse ne yapılır?

Yükleniciden daire alan kişi, yazılı temlik belgesine dayanarak arsa sahibine ve yükleniciye karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Başarı, yüklenicinin o bölüm için edimini yerine getirmesine bağlıdır.

Arsa sahibi müteahhide tapu vermiyorsa müteahhit ne yapabilir?

Yüklenici, sözleşmedeki edimini tamamladığını ispatlayarak arsa sahibine karşı pay devri için tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Tapu iptali ve tescil davası hangi mahkemede açılır?

Taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılır; bu yetki kesindir. Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir.

Noterde yapılmayan kat karşılığı sözleşmesiyle tapu alınabilir mi?

Kat karşılığı sözleşme resmi şekilde yapılmalıdır. Şekle aykırı sözleşmeye dayanılarak tescil kural olarak istenemez; büyük ölçüde ifa edilmiş sözleşmelerde istisnai değerlendirmeler yapılabilir.

İnşaat bitmeden tapu iptali ve tescil istenebilir mi?

Kural olarak yüklenicinin edimini tamamlaması gerekir. Eksik iş azsa mahkeme eksiklerin bedelini belirleyip depo ettirerek tescile karar verebilir.

Tapu iptal davası sırasında daire satılabilir mi?

Dava sırasında satışı önlemek için mahkemeden ihtiyati tedbir istenmeli ve tapu kaydına şerh verilmelidir.

İlgili Sayfalar

İnşaat kaynaklı tapu iptali ve tescil davası için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 14.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları