Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Kiraya veren, konut veya çatılı işyeri kiracısını ancak kanunda sayılan sebeplerle ve çoğu zaman kısa hak düşürücü süreler içinde tahliye ettirebilir. Her sebebin kendine özgü bildirim ve dava süresi vardır. 1 Eylül 2023’ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Kiracı Tahliye Davası Bir Bakışta

Görevli mahkemeSulh hukuk mahkemesi (taşınmazın bulunduğu yer de yetkilidir)
Ön şartDava şartı arabuluculuk (icra yoluyla ilamsız tahliye takipleri hariç)
Başlıca sebeplerİhtiyaç, yeni malik ihtiyacı, iki haklı ihtar, temerrüt, tahliye taahhüdü, 10 yıllık uzama
SürelerÇoğu sebep için kısa ve hak düşürücü süreler vardır
İhtiyaç sonrası yasakHaklı sebep olmadan 3 yıl eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK 355)
HesaplamaKira tahliye süreleri aracımızla son günleri kontrol edebilirsiniz
Kiracı tahliye davası sebepleri ve süreleri
Tahliye sebebine göre dava açma yol haritası

Tahliye Sebepleri ve Dava Süreleri

Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı güçlü biçimde korur. Kira sözleşmesinin süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir; sözleşme kural olarak aynı şartlarla uzar. Kiraya verenin tahliye isteyebilmesi için aşağıdaki sebeplerden birinin bulunması ve süreye uyulması gerekir.

SebepDayanakSüre / şart
Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacıTBK 350Belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava
Yeni malikin ihtiyacıTBK 351Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim, 6 ay sonra dava; ya da sözleşme sonunda
Esaslı onarım veya yeniden inşaTBK 350Kullanımın imkânsız olduğu ispatlanmalı; süre ihtiyaç davası gibi
Yazılı tahliye taahhüdüTBK 352/1Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra veya dava
Bir kira yılında iki haklı ihtarTBK 352/2Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava
Kiracının veya eşinin aynı ilçede konutuTBK 352/3Sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde
Kira bedelini ödememe (temerrüt)TBK 315En az 30 gün süre veren ihtar; süre sonunda fesih
10 yıllık uzama süresinin dolmasıTBK 347Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimle

Arabuluculuk ve İcra Yoluyla Tahliye

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk görüşmesinde anlaşma sağlanırsa son tutanak ilam niteliğinde belge sayılabilir; anlaşma olmazsa son tutanakla birlikte dava açılır. Arabuluculuk süreci, hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınması gereken bir aşamadır; süre bitimine yakın başvurularda risk doğabilir.

Temerrüt ve tahliye taahhüdü gibi bazı sebeplerde dava yerine icra dairesi üzerinden tahliye talepli takip başlatmak da mümkündür. Bu takiplerde arabuluculuk şartı aranmaz; kiracı itiraz ederse icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istenir.

YolHangi sebeplerdeNot
Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davasıTüm kanuni sebeplerÖnce arabuluculuk
Tahliye talepli ilamsız icra takibiTemerrüt, tahliye taahhüdü, süre sonu (bazı hâllerde)Arabuluculuk aranmaz; itiraz hâlinde icra mahkemesi
Arabuluculukta anlaşmaTüm sebeplerTahliye tarihi açıkça yazılmalıdır

Kiraya Verenin ve Kiracının Dikkat Etmesi Gerekenler

  • İhtiyaç iddiası gerçek, samimi ve sürekli olmalıdır; dava sırasında bu durum ispatlanır
  • Yeni malik bildirimi tapu edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde ve yazılı yapılmalıdır
  • İhtarnameler ispat açısından noter aracılığıyla gönderilmelidir
  • İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen yer, haklı sebep olmadan 3 yıl eski kiracıdan başkasına kiralanamaz
  • Kiracı açısından, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı anda alınıp alınmadığı geçerlilik yönünden incelenmelidir

Tahliye taahhüdüne dayalı süreç için Tahliye Taahhüdü sayfamızı, tahliye davalarının genel çerçevesi için Gayrimenkul ve Eşya Hukuku altındaki Tahliye Davaları sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Kiracı Tahliye Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi kiracıyı hangi sebeplerle çıkarabilir?

İhtiyaç, yeni malik ihtiyacı, esaslı onarım, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının aynı ilçede konutu bulunması, kira borcunun ödenmemesi ve 10 yıllık uzama süresinin dolması gibi kanuni sebeplerle.

Tahliye davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten beri kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İcra yoluyla başlatılan ilamsız tahliye takiplerinde bu şart aranmaz.

Evi yeni satın alan kiracıyı ne zaman çıkarabilir?

Yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapar ve edinmeden itibaren 6 ay geçtikten sonra dava açabilir. Dilerse sözleşme süresinin sonunda da dava açabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?

Belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Süre kaçırılırsa dava ancak bir sonraki dönem için gündeme gelir.

Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir; kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzar.

Tahliye davasına hangi mahkeme bakar?

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarına sulh hukuk mahkemesi bakar. Davalının yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

İlgili Sayfalar

Kiracı tahliye davaları için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 14.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları