Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Kat karşılığı dışındaki inşaat sözleşmeleri, yani bedeli parayla ödenen götürü bedel, birim fiyat veya anahtar teslim işler de Türk Borçlar Kanunu’ndaki eser sözleşmesi hükümlerine tabidir (TBK 470 vd.). Yüklenici işe zamanında başlamaz, işi geciktirir ya da projeye aykırı yaparsa iş sahibi; iş sahibi ödeme yapmaz, sahayı teslim etmez veya sözleşmeyi haksız sona erdirirse yüklenici tazminat isteyebilir. Taraflar tacirse dava öncesi arabuluculuk zorunludur.

Sözleşmeye Aykırılık Bir Bakışta

DayanakEser sözleşmesi hükümleri (TBK 470-486) ve genel hükümler
Kimler talep ederİş sahibi de yüklenici de
Başlıca haklarAyni ifa, dönme, fesih, tazminat
Ön şartTicari işte dava şartı arabuluculuk (TTK 5/A)
ZamanaşımıKural olarak 5 yıl; ayıpta ve ağır kusurda özel süreler
Belirsiz alacak7589 sayılı Kanunla kaldırıldı; kısmi dava ve artırım
İnşaat sözleşmesine aykırılık nedeniyle tazminat
Sözleşme ihlalinden tazminat davasına yol haritası

Hangi Sözleşmeler Bu Kapsamda?

Bu sayfa, bedelin parayla ödendiği inşaat sözleşmelerine odaklanır: müstakil konut veya villa yapımı, fabrika ve depo inşaatı, mağaza ve ofis tadilatı, anahtar teslim projeler ve kamu dışı yapım işleri. Arsa payı karşılığı yapılan inşaatlar ise kendine özgü sorunlar içerdiğinden Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalar sayfamızda ayrıca ele alınmıştır.

Sözleşme tipiBedelin belirlenmesiUyuşmazlıkta öne çıkan konu
Götürü bedelToplam bedel baştan sabit (TBK 480)Ek iş ve proje değişikliği bedeli
Birim fiyatMetraj ve birim fiyatlar çarpımıMetrajın doğruluğu ve imalat miktarı
Bedeli sonradan belirlenenİşin yapıldığı yer ve zamandaki değer (TBK 481)Rayiç bedelin bilirkişiyle tespiti
Anahtar teslimTasarım ve yapım tek yüklenicideSorumluluğun kapsamı ve teslim kriterleri

Sözleşmenin yazılı olması, iş tanımının, teknik şartnamenin ve teslim tarihinin açıkça belirlenmesi; aykırılığın ispatında en önemli dayanaktır. Bedeli parayla ödenen inşaat sözleşmeleri için kanunda özel bir şekil şartı bulunmasa da yazılı yapılması tavsiye edilir.

Yüklenicinin Sözleşmeye Aykırılığı ve İş Sahibinin Hakları

Yüklenici işi özenle ve fen kurallarına uygun yapmakla yükümlüdür (TBK 471). İşe zamanında başlamaması, işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirmesi veya işin zamanında bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması hâlinde iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK 473). İş sürerken kusurlu imalat yapılacağı öngörülürse uygun süre verilip, sonuç alınmazsa onarım yüklenici hesabına üçüncü kişiye yaptırılabilir.

  • Gecikme nedeniyle uğranılan zarar: kira kaybı, kâr kaybı, ek finansman maliyeti
  • İşin üçüncü kişiye tamamlattırılmasından doğan fark bedel
  • Projeye ve şartnameye aykırı imalatın giderilme bedeli
  • Sözleşmede öngörülmüşse cezai şart
  • Dönme hâlinde ödenen bedelin iadesi ve olumsuz zararlar

Teslimden sonra ortaya çıkan kusurlar ayıp hükümlerine tabidir ve ihbar yükümlülüğü ile özel zamanaşımı süreleri uygulanır; bu konu Eksik ve Ayıplı İnşaat Davası sayfamızda anlatılmıştır. Gecikme cezası koşulları için İnşaat İşlerinde Gecikme Cezası sayfamıza bakılabilir.

İş Sahibinin Sözleşmeye Aykırılığı ve Yüklenicinin Hakları

Sözleşmeye aykırılık yalnızca yükleniciden kaynaklanmaz. İş sahibinin ödeme yapmaması, sahayı, projeyi veya malzemeyi zamanında vermemesi, ruhsat süreçlerini tamamlamaması ya da işi haklı sebep olmadan durdurması da yüklenici için tazminat sebebidir.

İş sahibinin davranışıDayanakYüklenicinin talebi
Bedeli veya hakedişi ödememeTBK 479, temerrüt hükümleriBedel, temerrüt faizi, işi durdurma hakkı
Eser tamamlanmadan haksız fesihTBK 484Yapılan işin bedeli ve tam tazminat
İş sahibinden kaynaklanan imkânsızlıkTBK 485Yapılan işin değeri, giderler; kusur varsa tazminat
Saha veya projeyi geç teslimGenel hükümlerSüre uzatımı, bekleme giderleri, zarar

İş sahibi eser tamamlanmadan sözleşmeyi her zaman sona erdirebilir; ancak bu durumda yapılan işin karşılığını ve yüklenicinin bütün zararını ödemek zorundadır. Bu tazminattan, yüklenicinin işin sona ermesiyle tasarruf ettiği giderler ve başka işten elde ettiği kazanç düşülür.

Dava Usulü ve İspat

Taraflar tacir ve iş ticari işletmeleriyle ilgiliyse uyuşmazlık asliye ticaret mahkemesinde görülür ve para alacağı talepleri için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (TTK 5/A). Konutunu tadil ettiren tüketici ile yüklenici arasındaki uyuşmazlıklarda tüketici mahkemesi veya parasal sınıra göre tüketici hakem heyeti görevlidir; diğer durumlarda asliye hukuk mahkemesi görevlidir.

  • Eser sözleşmesinden doğan alacaklar kural olarak 5 yılda zamanaşımına uğrar (TBK 147); ayıpta ve yüklenicinin ağır kusurunda özel süreler uygulanır
  • Delillerin kaybolma ihtimali varsa dava öncesi delil tespiti istenmelidir
  • Tutarı bilirkişiyle netleşecek tazminat taleplerinde kısmi dava açılıp tek seferlik artırım yoluna gidilir (HMK 109/4)
  • Gecikme ve fark bedeli talepleri için yazışmalar, şantiye defteri ve hakedişler saklanmalıdır

Sözleşmeye Aykırılık Hakkında Sık Sorulan Sorular

Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ne yapabilirim?

İşin zamanında bitirilemeyeceği açıkça anlaşılıyorsa teslim tarihini beklemeden sözleşmeden dönebilir veya işi başkasına tamamlattırıp fark bedelini ve zararınızı yükleniciden isteyebilirsiniz.

İnşaat sözleşmesini iş sahibi tek taraflı feshedebilir mi?

Evet. İş sahibi eser tamamlanmadan sözleşmeyi sona erdirebilir; ancak yapılan işin bedelini ve yüklenicinin tüm zararını ödemek zorundadır (TBK 484).

İnşaat sözleşmesi davası hangi mahkemede açılır?

Taraflar tacirse asliye ticaret, tüketici işlemiyse tüketici mahkemesi veya hakem heyeti, diğer hâllerde asliye hukuk mahkemesinde açılır.

Ticari inşaat davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Ticari nitelikteki para alacağı ve tazminat taleplerinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

İnşaat sözleşmesinden doğan tazminat kaç yılda zamanaşımına uğrar?

Eser sözleşmesinden doğan alacaklar kural olarak 5 yılda zamanaşımına uğrar. Yüklenicinin ağır kusuru ve yapı ayıplarında farklı süreler uygulanır.

Ev sahibi ödemeyi yapmazsa yüklenici işi durdurabilir mi?

Karşılıklı sözleşmelerde muaccel borcunu ödemeyen tarafa karşı ifadan kaçınma hakkı bulunur. Ancak işi durdurmadan önce yazılı ihtar gönderilmesi ve sözleşme hükümlerinin incelenmesi gerekir.

İlgili Sayfalar

İnşaat sözleşmesi uyuşmazlıkları için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 14.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları