Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Kira uyarlama davası, sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir değişiklik kira bedelini taraflardan biri için katlanılamaz hâle getirdiğinde bedelin hâkim tarafından yeniden belirlenmesini sağlar (TBK 138). Olağan enflasyon ve piyasa artışları kural olarak TBK 344’teki kira tespiti yoluyla çözülür; uyarlama daha çok uzun süreli ve yabancı para üzerinden kurulmuş kiralarda gündeme gelir. Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür ve öncesinde arabulucuya başvurmak zorunludur.

Kira Uyarlama Davası Bir Bakışta

DayanakTBK 138 (aşırı ifa güçlüğü), TBK 344/4 (yabancı para kirası)
Kim açabilirDengesi bozulan taraf: artış için kiraya veren, indirim için kiracı
Temel şartÖngörülemeyen olağanüstü değişiklik ve ağır dengesizlik
Etki tarihiDava tarihinden itibaren; geriye dönük indirim istenemez
Görevli mahkemeSulh hukuk mahkemesi; dava şartı arabuluculuk
Tespitten farkıTespit TBK 344’e, uyarlama olağanüstü değişikliğe dayanır
Kira uyarlama davasında izlenecek adımlar
Kira uyarlama davasında izlenecek adımlar

Uyarlamanın Şartları: TBK 138

TBK 138, sözleşmeye bağlılık ilkesinin istisnasıdır. Hâkimin kira bedelini değiştirebilmesi için Yargıtay uygulamasında dört şartın birlikte bulunması aranır: sözleşme kurulurken taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalı; bu durum uyarlama isteyen taraftan kaynaklanmamalı; mevcut olgular ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı kılacak ölçüde değişmiş olmalı; borç henüz ifa edilmemiş veya haklar saklı tutularak ifa edilmiş olmalıdır.

Son şart uygulamada sıkça gözden kaçar. Olağanüstü değişiklikten sonra kirayı uzun süre hiçbir çekince koymadan ödemeye devam eden kiracı ya da yeni durumu itirazsız kabullenen kiraya veren, bu tutumu nedeniyle uyarlama talebinde zorlanabilir. Bu nedenle ödeme açıklamalarına veya noter ihtarına ihtirazi kayıt düşülmesi yararlıdır.

ŞartNe anlama gelirKirada örnek
ÖngörülemezlikOlay, sözleşme kurulurken beklenemeyecek nitelikte olmalıKurda ani ve olağan dışı sıçrama, genel salgın tedbirleri
Taraftan kaynaklanmamaUyarlama isteyenin kusuru veya üstlendiği risk olmamalıKiracının kendi işletme kararlarından doğan kayıplar yeterli değildir
Ağır dengesizlikEdimler arasındaki denge dürüstlük kuralını zorlayacak ölçüde bozulmalıKira bedelinin emsal değerin çok altında veya üstünde kalması
İfa veya çekinceBorç ifa edilmemiş ya da çekinceyle ifa edilmiş olmalıÖdemelerin ihtirazi kayıtla yapılması

Uyarlama mümkün değilse borçlu sözleşmeden dönebilir; kira gibi sürekli edimli sözleşmelerde bu hak kural olarak fesih şeklinde kullanılır.

Kira Tespit Davası mı, Uyarlama Davası mı?

Yargıtay, kira bedelinin belirlenmesinde özel düzenleme olan TBK 344’ün öncelikli olduğunu kabul eder. Enflasyon, paranın alım gücündeki düşüş ve emsal kiralardaki olağan artış tespit davasının konusudur; bu gerekçelerle uyarlama davası açılması genellikle sonuç vermez. Uyarlama ise sözleşmenin temelini sarsan olağanüstü olaylar için ayrılmış bir yoldur ve özellikle uzun süreli kiralarda, beş yıllık süre dolmadan bedelin değiştirilmesi ihtiyacı doğduğunda önem kazanır.

KonuKira tespit davası (TBK 344)Uyarlama davası (TBK 138)
SebepYenilenen dönemde bedelin güncellenmesiÖngörülemeyen olağanüstü değişiklik
ZamanlamaSüre ve bildirim şartlarına göre yeni kira döneminden itibarenŞartlar oluştuğunda; dava tarihinden itibaren etkili
ÖlçütTÜFE sınırı; beş yıldan sonra emsal kiralar ve hakkaniyetBozulan dengenin hakkaniyete göre yeniden kurulması
YönÇoğunlukla kiraya verenin artış talebiArtış da indirim de istenebilir
Yabancı para kirasıBeş yıl sonra kurdaki değişim de dikkate alınırBeş yıl dolmadan olağanüstü kur hareketinde gündeme gelir

Kira tespiti hesapları için kira tespit davası hesaplama ve kira artış oranı hesaplama araçlarımızı kullanabilirsiniz.

Yabancı Para Üzerinden Kararlaştırılan Kiralar

TBK 344/4’e göre kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; ancak TBK 138 hükmü saklıdır. Beş yıl dolduktan sonra bedel emsal kiralar ve hakkaniyet esas alınarak belirlenir ve bu belirlemede yabancı paranın değerindeki değişim de dikkate alınır. Dolayısıyla ilk beş yıl içinde kurda olağanüstü bir dalgalanma yaşanırsa başvurulabilecek yol uyarlama davasıdır.

Türkiye’de yerleşik kişiler arasında yurt içindeki konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmesi, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar ve ilgili Tebliğ uyarınca 2018’den bu yana kural olarak yasaktır; kiracının durumuna bağlı sınırlı istisnalar bulunur. Bu nedenle uyarlama talebinden önce döviz kaydının geçerliliği ve eski döviz kiralarının Türk lirasına çevrilip çevrilmediği incelenmelidir.

  • Yargıtay uygulamasında uyarlama kararıyla kira bedelinin para cinsi kural olarak korunur
  • Sözleşmede kur riskini açıkça üstlenen taraf için kur artışı olağanüstü sayılmayabilir
  • Hâkim kurdaki değişimi, emsal kiraları ve tarafların sözleşmedeki risk paylaşımını birlikte değerlendirir

Dava Süreci ve Uyarlamanın Başlangıç Tarihi

Kira ilişkisinden doğan uyarlama davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Mahkeme olağanüstü olayın etkisini ve uygun bedeli çoğunlukla bilirkişi incelemesiyle belirler; emsal kira sözleşmeleri, kur ve fiyat verileri ile işyerinin faaliyet durumu bu incelemenin temel malzemesidir.

Yargıtay’a göre her dava açıldığı tarihteki duruma göre karara bağlanır; bu nedenle uyarlama dava tarihinden itibaren etkili olur ve dava tarihinden önce doğmuş kira borçlarının geriye dönük olarak indirilmesi istenemez. Olağanüstü değişiklik ortaya çıktığında davayı geciktirmemek bu yüzden önem taşır. Hâkim uyarlamayı olağanüstü durumun sürdüğü dönemle sınırlı da tutabilir.

Uyarlama davası sürerken kira bedelinin ödenmemesi temerrüt ve tahliye riskini doğurur. Kiracı, karar çıkana kadar mevcut bedeli ihtirazi kayıtla ödemeyi sürdürmelidir. Tahliye sebepleri için Kiracı Tahliye Davası sayfamıza bakabilirsiniz.

Kira Uyarlama Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira uyarlama davası nedir?

Sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir değişiklik nedeniyle dengesi bozulan kira bedelinin hâkim tarafından yeniden belirlenmesi için açılan davadır. Dayanağı TBK 138’dir.

Kiracı kira indirimi için dava açabilir mi?

Şartları varsa açabilir. Olağanüstü bir olay kira bedelini kiracı için ağır biçimde dengesiz hâle getirmişse uyarlama yoluyla indirim istenebilir; olağan ekonomik dalgalanmalar yeterli görülmez.

Dolarla yapılan kira sözleşmesi geçerli mi?

Türkiye’de yerleşik kişiler arasında konut ve çatılı işyeri kiralarında döviz cinsinden kira 2018’den bu yana kural olarak yasaktır; sınırlı istisnalar vardır. Sözleşmenin tarihi ve tarafların durumu ayrıca incelenmelidir.

Döviz kirası 5 yıl dolmadan değiştirilebilir mi?

TBK 344/4’e göre yabancı para kirası beş yıl geçmeden değiştirilemez; ancak olağanüstü bir değişiklik varsa TBK 138’e dayanılarak uyarlama istenebilir.

Uyarlama davası geçmiş aylar için de geçerli olur mu?

Hayır. Yargıtay uygulamasına göre uyarlama dava tarihinden itibaren etkili olur; dava açılmadan önce doğmuş kira borçlarının indirilmesi istenemez.

Kira uyarlama davası hangi mahkemede açılır?

Kira ilişkisinden doğduğu için sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

İlgili Sayfalar

Kira uyarlama davaları için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 14.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları