Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Kat karşılığı inşaatta müteahhit bağımsız bölümleri sözleşmedeki tarihte teslim etmezse arsa sahibi, gecikme süresince bu bölümlerden yararlanamamanın karşılığı olan kira kaybını ve sözleşmede öngörülmüşse cezai şartı isteyebilir. Cezai şart teslimle birlikte istenecekse teslim alınırken ihtirazi kayıt konulmalıdır (TBK 179/2). Gecikmenin süresi; sözleşmedeki ek süreler, mücbir sebepler ve arsa sahibinden kaynaklanan engeller dikkate alınarak hesaplanır.

Geç Teslim Tazminatı Bir Bakışta

Kimin talebiArsa sahibi; daire alıcılarının hakları ayrıca değerlendirilir
TemerrütTeslim günü belirliyse o günün geçmesiyle ihtarsız (TBK 117/2)
Kira kaybıTeslim tarihinden fiilî teslime kadar emsal kira üzerinden
Cezai şartTeslimle birlikte istenecekse ihtirazi kayıt şart (TBK 179/2)
İndirimFahiş cezai şart hâkimce indirilir; tacir borçlu isteyemez (TTK 22)
ZamanaşımıKural olarak 10 yıllık genel süre (TBK 146)
İnşaatın geç teslimi nedeniyle tazminat adımları
İnşaatın geç teslimi nedeniyle tazminat adımları

Gecikme Süresi Nasıl Belirlenir?

Gecikme tazminatının ilk adımı teslim tarihinin doğru tespitidir. Sözleşmede teslim süresi çoğu zaman yapı ruhsatının alınması, temel atma veya belirli bir takvim günü gibi bir başlangıca bağlanır. Teslim için kesin bir gün belirlenmişse müteahhit bu günün geçmesiyle ihtara gerek kalmadan temerrüde düşer (TBK 117/2); belirli bir gün yoksa temerrüt için ihtar gerekir.

Teslim tarihinden sonra geçen her gün kendiliğinden gecikme sayılmaz. Sözleşmede kararlaştırılan ek süreler, deprem veya salgın gibi mücbir sebepler, ruhsatın arsa sahibinin eksik belgesi nedeniyle gecikmesi ya da arsa sahibinin isteğiyle yapılan proje değişiklikleri gecikme süresinin hesabında dikkate alınır. Teslimin hangi aşamada gerçekleşmiş sayılacağı da (oturulabilir durumda teslim, yapı kullanma izni alınması gibi) sözleşmeye göre belirlenir.

DurumGecikme süresine etkisiİspat
Sözleşmedeki ek süreTeslim tarihi bu süre kadar ileri giderSözleşme hükmü
Mücbir sebepEngelin sürdüğü dönem düşülebilirResmî kayıtlar, idari kararlar
Arsa sahibinden kaynaklanan engelArsa sahibinin sebep olduğu süre düşülürYazışmalar, belediye kayıtları
Proje değişikliğiArsa sahibi istemişse makul ek süre tanınabilirEk protokol, onaylı proje
Müteahhidin finansman sorunuGecikme süresinden düşülmezMüteahhidin kendi riskidir

Kira Kaybı Talebi

Arsa sahibinin en sık başvurduğu kalem, teslim edilmeyen bağımsız bölümlerin gecikme süresince getirebileceği kira bedelidir. Bu talep, arsa sahibinin başka bir yerde kirada oturmasına bağlı değildir; bağımsız bölümlerden zamanında yararlanılamaması başlı başına zarar olarak kabul edilir. Kira kaybı her bağımsız bölüm için emsal kira bedelleri esas alınarak, çoğunlukla dönem dönem bilirkişi incelemesiyle hesaplanır.

Kira kaybı, sözleşmenin ayakta kaldığı ve arsa sahibinin teslimi beklediği durumlar için söz konusudur. Arsa sahibi sözleşmeden geriye etkili olarak dönerse, sözleşmenin ifasına dayanan bu tür olumlu zararlar yerine kural olarak sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararlarını isteyebilir (TBK 125).

Cezai Şart: İhtirazi Kayıt ve İndirim

Kat karşılığı sözleşmelerde gecikilen her ay veya her bağımsız bölüm için belirli bir tutar öngören cezai şart hükümleri yaygındır. Bu tür bir ceza ifaya eklenen niteliktedir ve teslimle birlikte istenebilir; ancak arsa sahibi teslimi kabul ederken cezai şart hakkını açıkça saklı tutmazsa cezayı isteme hakkını kaybeder (TBK 179/2). Bu nedenle teslim tutanağına veya ayrı bir ihtarnameye ihtirazi kayıt yazılması büyük önem taşır.

KonuKuralDayanak
İfa ile birlikte istemeTeslim kabul edilirken ihtirazi kayıt konulmalıTBK 179/2
Cezayı aşan zararBorçlu kusursuzluğunu ispat etmedikçe aşan kısım istenebilirTBK 180/2
Fahiş cezaHâkim aşırı cezai şartı kendiliğinden indirirTBK 182/3
Tacir borçluFahişlik nedeniyle indirim isteyemezTTK 22
Kira kaybıyla ilişkiSözleşme aksini öngörmüyorsa aynı zarar için iki kez ödeme alınmazSözleşmenin yorumu

Arsa Sahibinin Seçenekleri ve Dava Süreci

Müteahhit temerrüde düştüğünde arsa sahibi, TBK 123 uyarınca uygun bir süre vererek ya da süre vermeye gerek olmayan durumlarda doğrudan TBK 125’teki seçimlik haklardan birini kullanabilir: teslimi ve gecikme tazminatını istemek, tesliminden vazgeçip olumlu zararını istemek veya sözleşmeden dönmek. İnşaat ileri bir seviyedeyse çoğu arsa sahibi için en gerçekçi yol, teslimi bekleyip kira kaybı ve cezai şartı talep etmektir.

Kira kaybı tutarı bilirkişi incelemesiyle netleşeceğinden, 7589 sayılı Kanunla belirsiz alacak davası kaldırıldıktan sonra bu talepler kısmi dava olarak açılır ve tahkikat sonuna kadar bir defaya mahsus artırılabilir. Taraflar tacirse para alacağı niteliğindeki talepler için dava öncesi arabuluculuk zorunludur.

Sözleşmenin feshi ve tasfiyesi için Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi, müteahhitten daire satın alanların hakları için Müteahhitten Alınan Dairenin Teslim Edilmemesi sayfalarımıza bakabilirsiniz. Faiz hesabı için faiz hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Geç Teslim Tazminatı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Müteahhit daireyi geç teslim ederse ne olur?

Arsa sahibi gecikme süresindeki kira kaybını ve sözleşmede öngörülmüşse cezai şartı isteyebilir. Gecikme ağırsa şartları varsa sözleşmeden dönme de gündeme gelir.

Kira kaybı nasıl hesaplanır?

Teslim edilmesi gereken tarihten fiilî teslime kadar her bağımsız bölümün emsal kira bedeli esas alınır. Hesaplama çoğunlukla bilirkişi incelemesiyle yapılır.

Kirada oturmuyorsam kira kaybı isteyebilir miyim?

Evet. Kira kaybı, bağımsız bölümlerden zamanında yararlanılamamasının karşılığıdır; arsa sahibinin başka yerde kirada oturması şartı aranmaz.

Daireyi teslim alırsam cezai şart hakkımı kaybeder miyim?

Teslimi kabul ederken cezai şart hakkınızı açıkça saklı tutmazsanız kaybedebilirsiniz. Teslim tutanağına veya ihtarnameye ihtirazi kayıt yazılmalıdır.

Cezai şart ile kira kaybı birlikte istenebilir mi?

Sözleşmedeki cezai şartın niteliğine bağlıdır. Sözleşme aksini öngörmüyorsa zarar cezayı aştığı ölçüde aşan kısım istenebilir; aynı zarar için iki kez ödeme alınmaz.

Gecikme tazminatı ne zaman zamanaşımına uğrar?

Sözleşmeden doğan gecikme tazminatı ve cezai şart talepleri kural olarak 10 yıllık genel zamanaşımına tabidir. Başlangıç tarihi somut olaya göre ayrıca hesaplanmalıdır.

İlgili Sayfalar

İnşaatın geç teslimi nedeniyle tazminat talepleri için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 14.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları