Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; taraflardan birinin temerrüdü, işin zamanında bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması veya karşılıklı anlaşma gibi sebeplerle sona erdirilebilir. Fesih iki türlüdür: Geriye etkili fesihte (dönme) taraflar aldıklarını iade eder ve arsa sahibi devrettiği payların tapusunu geri ister; ileriye etkili fesihte ise yüklenici, inşaatın ulaştığı seviye oranında hak kazanır. Fesihten sonra asıl çekişme çoğu zaman tasfiye aşamasında yaşanır.

Kat Karşılığı Sözleşme Feshi Bir Bakışta

Arsa sahibinin feshiYüklenicinin temerrüdü (TBK 123-125) veya açık gecikme (TBK 473)
Yüklenicinin feshiArsa sahibinin temerrüdü: arsayı teslim etmeme, ruhsat işlemlerini engelleme
Geriye etkiliPaylar arsa sahibine döner; imalat sebepsiz zenginleşmeye göre tasfiye edilir
İleriye etkiliİstisnai; inşaat ileri seviyedeyse yüklenici seviye oranında hak kazanır
Sebepsiz fesihİş sahibi tüm zararı karşılayarak feshedebilir (TBK 484)
UsulNoter ihtarı, süre verme, fesih tespiti ve tapu iptali davası
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinde izlenecek adımlar
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinde izlenecek adımlar

Fesih Türleri: Geriye ve İleriye Etkili Fesih

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde fesih, sözleşmeyi sona erdiren yenilik doğurucu bir haktır. Genel kural, yüklenicinin temerrüdü hâlinde arsa sahibinin sözleşmeden dönebilmesi ve bu dönmenin geçmişe etkili sonuç doğurmasıdır. Yargıtay’ın 1984 tarihli içtihadı birleştirme kararından bu yana, inşaatın ileri bir seviyeye ulaştığı ve geriye etkili feshin hakkaniyete aykırı sonuç doğuracağı durumlarda sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilebileceği kabul edilmektedir.

İleriye etkili fesih istisnai bir çözümdür. Bu değerlendirmede inşaatın fiziki seviyesi, imalatın ekonomik değeri, arsa sahibinin bu imalattan yararlanma derecesi ve dürüstlük kuralı birlikte göz önünde tutulur. İnşaatın seviyesi bu nedenle fesih davasının merkezindedir.

KonuGeriye etkili fesih (dönme)İleriye etkili fesih
Ne zamanKural; inşaat düşük seviyede veya hiç başlamamışsaİstisna; inşaat ileri seviyede ve dönme hakkaniyete aykırıysa
TapuYükleniciye devredilen paylar arsa sahibine dönerYüklenici seviye oranında pay veya bağımsız bölüm alabilir
Yüklenicinin imalatıDeğeri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenebilirKarşılığı seviye oranında verilecek paylarla sağlanır
Arsa sahibinin zararıKural olarak sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararFesih tarihine kadar gecikme tazminatı ve eksik iş bedeli
Üçüncü kişilerYükleniciden daire alanların arsa sahibine karşı talebi zayıflarYüklenicinin hak kazandığı bölümler yönünden korunabilir

Kim, Hangi Sebeple Feshedebilir?

Arsa sahibi bakımından en yaygın fesih sebebi yüklenicinin temerrüdüdür. Yüklenici işe zamanında başlamaz, işi sözleşmeye aykırı olarak geciktirir ya da işin zamanında bitirilemeyeceği açıkça anlaşılırsa arsa sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK 473). Diğer durumlarda arsa sahibi yükleniciye uygun bir süre verir (TBK 123) ve süre sonunda TBK 125’teki seçimlik haklarından dönmeyi seçtiğini açıkça bildirir.

Fesih hakkı yalnızca arsa sahibine ait değildir. Arsa sahibi arsayı teslim etmez, ruhsat için gerekli belge ve vekâletnameleri vermez veya sözleşmede üstlendiği ödemeleri yapmazsa yüklenici de temerrüt hükümlerine göre sözleşmeyi feshedebilir. Ayrıca arsa sahibi iş sahibi olarak, eser tamamlanmadan önce yapılan işin bedelini ödeyip yüklenicinin bütün zararını karşılamak koşuluyla sebep göstermeden de sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK 484); ancak bu yol ağır bir tazminat yükü doğurur.

  • Fesih bildirimi noter aracılığıyla, sebep ve talep açıkça yazılarak yapılmalıdır
  • Süre verilmesi gereken hâllerde süre verilmeden yapılan fesih haksız sayılabilir
  • Kendisi de sözleşmeye aykırı davranan tarafın feshi tartışmalı hâle gelir
  • Taraflar anlaşarak da sözleşmeyi sona erdirebilir; bu durumda tasfiye yazılı bir protokolle düzenlenmelidir

Tasfiye: Tapu, İmalat Bedeli ve Tazminat

Fesih ile tasfiye ayrı aşamalardır; feshin haklı olması tasfiyenin nasıl yapılacağını kendiliğinden belirlemez. Geriye etkili fesihte arsa sahibi, yükleniciye veya onun gösterdiği kişilere devrettiği payların tapu iptali ve adına tescilini ister. Yüklenici ise yaptığı ve arsa sahibine kalan imalatın değerini sebepsiz zenginleşme esaslarına göre talep edebilir; Yargıtay uygulamasında bu değer kural olarak fesih tarihindeki mahalli piyasa rayiçlerine göre hesaplanır.

Arsa sahibi geriye etkili fesihte sözleşmenin ifasına dayanan kira kaybı gibi olumlu zararları değil, kural olarak sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararlarını isteyebilir. İleriye etkili fesihte ise fesih tarihine kadar oluşan gecikme tazminatı ve eksik iş bedeli talepleri gündeme gelir.

Tasfiye kalemiKim isterNot
Tapu iptali ve tescilArsa sahibiPay üçüncü kişiye geçmişse iyi niyetli edinen korunabilir (TMK 1023)
İmalat bedeliYükleniciFesih tarihindeki mahalli rayiçlerle, sebepsiz zenginleşme esasına göre
Menfi zararHaklı olarak fesheden tarafSözleşmeye güvenilerek yapılan masraflar
Seviye oranında payYüklenici (ileriye etkili fesihte)İnşaatın seviyesi bilirkişiyle belirlenir
Teminat ve avanslarSözleşmeye göre her iki tarafTeminat ve yapılan ödemelerin iadesi ayrıca hesaplanır

Teslimi bekleyip tazminat isteme seçeneği için İnşaatın Geç Teslim Edilmesi Nedeniyle Tazminat, fesihten etkilenen daire alıcılarının durumu için Müteahhitten Alınan Dairenin Teslim Edilmemesi sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Dava Süreci ve Pratik Öneriler

Fesih uyuşmazlıkları çoğunlukla fesih tespiti, tapu iptali ve tescil ile alacak taleplerinin bir arada ileri sürüldüğü davalarla çözülür. Tacir olmayan arsa sahibi ile yüklenici arasındaki davalar kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür; taşınmazın aynına ilişkin tapu iptali davasında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Dava süresince payların üçüncü kişilere devrini önlemek için ihtiyati tedbir istenmesi önemlidir.

  • Feshi bildirmeden önce mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırarak inşaatın seviyesini belgeleyin
  • Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılıp yapılmadığını kontrol edin; şekle aykırı sözleşmelerde tasfiye farklı yürür
  • Yüklenicinin sattığı bağımsız bölümlerin listesini ve tapu kayıtlarını çıkarın
  • Tapu iptali davasında ihtiyati tedbir talebini dava dilekçesine ekleyin
  • Para alacaklarında taraflar tacirse dava öncesi arabuluculuk şartını kontrol edin

Sözleşmenin kuruluşu ve geçerlilik koşulları için Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Düzenlenmesi sayfamıza bakabilirsiniz.

Kat Karşılığı Sözleşme Feshi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl feshedilir?

Yükleniciye noter aracılığıyla uygun süre verilir ve süre sonunda fesih iradesi açıkça bildirilir. Uyuşmazlık hâlinde mahkemeden fesih tespiti ve tapu iptali istenir; işin zamanında bitirilemeyeceği açıksa teslim günü beklenmeden dönülebilir.

Geriye etkili fesih ile ileriye etkili fesih arasındaki fark nedir?

Geriye etkili fesihte taraflar aldıklarını iade eder ve paylar arsa sahibine döner. İleriye etkili fesihte yüklenici, inşaatın ulaştığı seviye oranında hak kazanır.

Fesih hâlinde müteahhit yaptığı inşaatın parasını alabilir mi?

Geriye etkili fesihte yüklenici, arsa sahibine kalan imalatın değerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilir. Değer kural olarak fesih tarihindeki mahalli rayiçlere göre belirlenir.

Müteahhit sözleşmeyi feshedebilir mi?

Evet. Arsa sahibi arsayı teslim etmez, ruhsat için gerekli işlemleri yapmaz veya üstlendiği ödemeleri yerine getirmezse yüklenici de temerrüt hükümlerine göre fesih yoluna gidebilir.

Fesihten sonra kira kaybı istenebilir mi?

Geriye etkili fesihte kural olarak kira kaybı gibi olumlu zararlar değil, sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararlar istenir. İleriye etkili fesihte fesih tarihine kadar oluşan gecikme tazminatı istenebilir.

Müteahhidin sattığı dairelere fesihten sonra ne olur?

Geriye etkili fesihte yüklenici hak kazanmamış sayılacağından alıcıların arsa sahibine karşı talepleri zayıflar; ancak tapuda iyi niyetle hak edinen üçüncü kişiler korunabilir.

İlgili Sayfalar

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 14.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları