Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Kiralanan satılınca kira sözleşmesi sona ermez; yeni malik kiraya verenin yerine geçer (TBK 310). Yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp altı ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir. Bildirim yapılmamışsa ihtiyaç davası ancak sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir (TBK 351).

Yeni Malikin Tahliye Hakkı Bir Bakışta

DayanakTBK 310 (el değiştirme), TBK 351 (yeni malikin ihtiyacı)
Edinme tarihiKural olarak tapuda tescil tarihi
Birinci yol1 ay içinde yazılı bildirim, edinmeden 6 ay sonra dava
İkinci yolSözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava
İspatİhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı
HesaplamaTarih ve gün hesaplama aracımızla 1 ay ve 6 ay sürelerini görebilirsiniz
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye etme süreci
Yeni malikin tahliye yol haritası

Satış Kira Sözleşmesini Nasıl Etkiler?

Kiralanan taşınmaz satıldığında veya başka bir yolla el değiştirdiğinde mevcut kira sözleşmesi, yeni malik ile kiracı arasında aynı şartlarla devam eder. Kira bedeli, süre ve diğer şartlar yeni malik bakımından da bağlayıcıdır. Bu nedenle “ev satıldı, kiracı çıkmak zorunda” şeklindeki yaygın düşünce hukuken doğru değildir.

Yeni malikin kiracıyı çıkarabilmesi için kanunda sayılan tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir. Bu sebeplerden yalnızca yeni malike özgü olanı TBK 351’deki ihtiyaç sebebidir; temerrüt, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü veya on yıllık uzama gibi diğer sebepler de koşulları varsa yeni malik tarafından kullanılabilir.

YolŞartSüre
Bildirimli yol (TBK 351)Edinmeden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtiyaç bildirimiEdinme tarihinden 6 ay geçtikten sonra dava
Sözleşme sonu yolu (TBK 351)İhtiyaç; bildirim şartı aranmazSözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava
Süreyi uzatan bildirim (TBK 353)Dava süresi içinde, dava açılacağının kiracıya yazılı bildirilmesiDava açma süresi bir kira yılı uzar
Diğer sebeplerTemerrüt, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, 10 yıllık uzamaHer sebebin kendi süresi uygulanır

Bir Aylık Bildirim ve Altı Aylık Bekleme Nasıl Hesaplanır?

Bir aylık süre, taşınmazın yeni malik adına tapuda tescil edildiği tarihten başlar. Bildirim bu süre içinde kiracıya ulaşmalıdır; gönderme tarihi değil, tebliğ tarihi esas alınır. Bu nedenle noter ihtarnamesi en güvenli yoldur. Bildirimde ihtiyacın kimin için ve ne amaçla doğduğu açıkça belirtilmelidir.

Altı aylık süre de edinme tarihinden itibaren işler. Bu süre dolmadan açılan dava, erken açıldığı için reddedilme riski taşır. Kanun altı ay dolduktan sonra dava için ayrı bir üst süre öngörmez; ancak uzun bekleme ihtiyacın gerçek ve acil olup olmadığı yönünden tartışma doğurabilir.

Örnek tarihOlay
10 ŞubatTaşınmaz yeni malik adına tapuda tescil edildi
10 Mart’a kadarYazılı ihtiyaç bildirimi kiracıya tebliğ edilmiş olmalı
10 Ağustos’tan sonraArabuluculuk tamamlanmışsa tahliye davası açılabilir
Sözleşme bitiş tarihiBildirim yapılmamışsa bu tarihten itibaren 1 ay içinde dava yolu açık

Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede hak düşürücü süreler işlemez; ancak dava dilekçesinin altı aylık süre dolduktan sonra verilmesi gerektiği unutulmamalı ve süreç buna göre planlanmalıdır. Tarihleri Kira Tahliye Süreleri Hesaplama aracımızla kontrol edebilirsiniz.

İhtiyacın İspatı ve Kiracının Savunmaları

Yeni malik de diğer ihtiyaç davalarında olduğu gibi ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat etmek zorundadır. Taşınmazı yatırım amacıyla alıp kısa süre sonra kiracıyı çıkarmak isteyen malik ile kirada oturduğu evden çıkmak zorunda kalan malik aynı değerlendirmeye tabi tutulmaz. Mahkeme tanık dinleyebilir, keşif yapabilir ve tarafların sosyal ve ekonomik durumunu araştırabilir.

  • Bildirim bir aylık süre içinde yapılmamışsa birinci yol kapanır; bu eksiklik sonradan tamamlanamaz
  • Yeni malik kiracıyla yeni bir kira sözleşmesi imzalamışsa, çoğu durumda artık sonradan edinen sıfatıyla değil kiraya veren olarak değerlendirilir ve TBK 350’deki süreler gündeme gelir
  • Yeni malikin başka uygun bir konutu varsa veya taşınmazı satışa çıkarmışsa samimiyet tartışmalı hâle gelir
  • Tahliye edilen yer haklı sebep olmadan üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK 355)

Kiraya verenin kendi ihtiyacına dayanan genel kurallar ve ispat araçları için İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Kiracı Ne Yapmalı?

Yeni malikten bildirim alan kiracı öncelikle bildirimin edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ulaşıp ulaşmadığını ve ihtiyacın kimin için ileri sürüldüğünü kontrol etmelidir. Bildirim sürede yapılmış olsa bile ihtiyacın gerçek olmadığına dair deliller toplanabilir.

  • Tapu tescil tarihini öğrenin ve bildirimin tebliğ tarihiyle karşılaştırın
  • Kira ödemelerini aksatmayın; temerrüt ayrı bir tahliye sebebidir
  • Arabuluculuk görüşmesinde taşınma süresi ve masraflar konusunda uzlaşma imkânını değerlendirin
  • Yeni malikin tahliyeden sonra taşınmazı başkasına kiralaması hâlinde tazminat hakkınızı saklı tutun

Yeni Malikin Tahliye Hakkı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi değişince kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Kira sözleşmesi yeni malikle aynı şartlarla devam eder. Yeni malik ancak kanuni bir tahliye sebebi varsa ve sürelere uyarsa kiracıyı çıkarabilir.

Evi yeni alan kiracıyı ne zaman çıkarabilir?

Tapudan itibaren bir ay içinde yazılı ihtiyaç bildirimi yapıp, edinmeden altı ay geçtikten sonra dava açabilir. Bildirim yapmadıysa sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.

Yeni ev sahibi bildirimi geç yaparsa ne olur?

Bir aylık süre geçtikten sonra yapılan bildirim, altı ay sonra dava açma yolunu açmaz. Bu durumda dava ancak sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir.

Yeni ev sahibi kirayı artırmak için tahliye davası açabilir mi?

Hayır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Kira artışı amacı ihtiyaç sayılmaz; kira bedeli için ayrıca kira tespit davası yolu vardır.

Yeni malik kiracıyla yeni sözleşme yaparsa ne olur?

Çoğu durumda yeni malik artık kiraya veren sıfatıyla değerlendirilir ve ihtiyaç davası TBK 350’deki sürelere tabi olur. Sözleşmenin içeriği ayrıca incelenmelidir.

Yeni ev sahibi tahliye için arabulucuya gitmek zorunda mı?

Evet. Kira uyuşmazlıklarında tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

İlgili Sayfalar

Yeni malikin tahliye talepleri için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 14.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları