Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Müteahhitten (yükleniciden) daire satın alan kişinin hakları iki ayrı ilişkiye dayanır: Müteahhide karşı satış sözleşmesinden doğan teslim, gecikme tazminatı ve bedel iadesi talepleri; arsa sahibine karşı ise müteahhidin kat karşılığı sözleşmeden doğan hakkının temlikine dayalı tapu talebi. Arsa sahibine karşı tescil, kural olarak müteahhidin kendi edimini yerine getirdiği ölçüde istenebilir. Konutu kişisel kullanım için alan kişi tüketici sayılır ve tüketici mahkemesine başvurur.

Daire Teslim Edilmemesi Bir Bakışta

Müteahhide karşıTeslim, gecikme tazminatı, cezai şart, sözleşmeden dönme ve bedel iadesi
Arsa sahibine karşıTemlike dayalı tapu iptali ve tescil (TBK 183-188)
Temel sınırArsa sahibi müteahhide karşı savunmalarını alıcıya da ileri sürebilir (TBK 188)
ŞekilSatış vaadi noterde düzenleme şeklinde; temlikte yazılı şekil (TBK 184)
GüvenceTapuya şerh ve ihtiyati tedbir
GörevTüketici alıcıda tüketici mahkemesi; diğer hâllerde ilişkiye göre
Müteahhitten alınan daire teslim edilmediğinde izlenecek adımlar
Müteahhitten alınan daire teslim edilmediğinde izlenecek adımlar

İki Ayrı İlişki: Müteahhit ve Arsa Sahibi

Kat karşılığı inşaatta daire satın alan kişi çoğu zaman tapu maliki olmayan müteahhitle sözleşme yapar. Müteahhit, arsa sahibinden alacağı bağımsız bölümleri inşaat sürerken satar ve böylece sözleşmeden doğan hakkını alıcıya devretmiş olur. Bu nedenle alıcının tapuya kavuşması yalnızca müteahhide değil, müteahhidin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğine de bağlıdır.

Karşı tarafDayanakİstenebilecekler
MüteahhitSatış veya satış vaadi sözleşmesi; tüketiciyse 6502 sayılı KanunTeslim, gecikme tazminatı, cezai şart, dönme ve bedel iadesi, ayıp hakları
Arsa sahibiMüteahhidin kat karşılığı sözleşmeden doğan hakkının temliki (TBK 183 vd.)Müteahhidin hak kazandığı ölçüde tapu iptali ve tescil
Daireyi tapuda edinen üçüncü kişiTapu siciline güven ilkesi (TMK 1023)İyi niyetli edinen korunur; alıcı müteahhitten tazminat ister

Arsa Sahibine Karşı Temlike Dayalı Tescil

Müteahhitten daire alan kişi, müteahhidin arsa sahibinden bağımsız bölüm isteme hakkının kendisine devredildiğini ileri sürerek arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Temlik alacağın devri hükümlerine tabidir ve yazılı şekilde yapılmalıdır (TBK 184). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yükleniciden adi yazılı sözleşmeyle yapılan satışları belirli koşullarda alacağın temliki olarak değerlendirip geçerli kabul etmiştir; ancak sonuç somut olaya göre değişebileceğinden sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması en güvenli yoldur.

Bu davanın en önemli sınırı TBK 188’dir: Arsa sahibi, temliki öğrendiği sırada müteahhide karşı sahip olduğu savunmaları alıcıya karşı da ileri sürebilir. Yargıtay uygulamasında mahkemenin müteahhidin edimlerini ne ölçüde yerine getirdiğini açıkça belirlemesi, eksikler varsa giderilmesi için süre ve yetki vermesi, alıcının ödemediği bakiye bedel varsa bunun güncel karşılığını depo ettirmesi aranmaktadır.

  • Müteahhit edimini hiç yerine getirmemişse arsa sahibine karşı tescil talebi kural olarak sonuç vermez; alıcı müteahhide karşı tazminat yoluna gider
  • Arsa sahibi sözleşmeyi geriye etkili olarak feshederse müteahhit hak kazanmamış sayılacağından alıcının arsa sahibine karşı talebi de etkilenir
  • Aynı daire birden fazla kişiye satılmışsa tarihler, ödemeler ve tapu kayıtları ayrıca incelenir

Müteahhide Karşı Talepler ve Tüketici Hakları

Konutu kişisel kullanım amacıyla satın alan kişi tüketici sayılır; müteahhitle arasındaki uyuşmazlık tüketici mahkemesinde görülür. Projeden veya maketten yapılan satışlarda ön ödemeli konut satışına ilişkin özel hükümler uygulanır; cayma ve gerekçesiz dönme hakları ile sözleşmenin şekli için Konut Teslim Gecikmesi ve Ön Ödemeli Konut sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Teslim gecikirse alıcı müteahhide noter ihtarıyla süre verip TBK 125’teki seçimlik haklardan birini kullanabilir: teslimle birlikte gecikme tazminatı (çoğunlukla kira kaybı) istemek ya da sözleşmeden dönerek ödediği bedelin iadesini talep etmek. Satış vaadi resmî şekilde yapılmamışsa tescil istenemese bile ödenen bedelin iadesi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenebilir.

TalepNe zamanNot
Teslim ve gecikme tazminatıDaire tamamlanacaksa ve alıcı beklemek istiyorsaKira kaybı emsal kira üzerinden belirlenir
Sözleşmeden dönme ve bedel iadesiGecikme ağırsa veya proje durmuşsaÖdenen bedel faiziyle istenir
Tapu iptali ve tescilMüteahhit arsa sahibine karşı hak kazanmışsaArsa sahibi ve müteahhit birlikte davalı gösterilebilir
Bedel iadesi (şekle aykırı sözleşme)Satış vaadi adi yazılı yapılmışsaSebepsiz zenginleşme hükümleri
Tazminat (tescil imkânsızsa)Daire başkasına devredilmiş veya yapılamıyorsaDeğerin hangi tarihe göre belirleneceği önem taşır

Hak Kaybını Önlemek İçin Yapılması Gerekenler

Müteahhitten daire alımında en büyük risk, alıcının arsa sahibi ile müteahhit arasındaki uyuşmazlığın ortasında kalmasıdır. Bu riski azaltmanın yolu, satın alma öncesinde ve inşaat sürerken alınacak önlemlerdir.

  • Satış vaadi sözleşmesini noterde düzenleme şeklinde yaptırın ve tapuya şerh verdirin
  • Ödemeleri banka üzerinden, açıklamasına daire bilgisini yazarak yapın
  • Müteahhidin arsa sahibiyle yaptığı sözleşmeyi ve paylaşım listesini inceleyin; dairenin müteahhide düşen bölümlerden olduğundan emin olun
  • Proje durursa veya daire başkasına satılma riski doğarsa ihtiyati tedbir talebini geciktirmeyin
  • Müteahhidin iflası veya konkordatosu hâlinde alacak kaydı ve süreleri takip edin

Arsa sahibi açısından gecikme ve fesih için İnşaatın Geç Teslim Edilmesi Nedeniyle Tazminat ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Daire Teslim Edilmemesi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Müteahhitten aldığım daire teslim edilmezse ne yapmalıyım?

Müteahhide noter ihtarıyla süre verip teslim ve gecikme tazminatı ya da sözleşmeden dönerek bedel iadesi isteyebilirsiniz. Tapuya şerh ve ihtiyati tedbirle hakkınızı güvence altına almak önemlidir.

Müteahhitten aldığım dairenin tapusunu arsa sahibinden isteyebilir miyim?

Müteahhit arsa sahibine karşı edimini yerine getirdiyse temlike dayanarak arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil isteyebilirsiniz. Müteahhit edimini tamamlamamışsa talep bu ölçüde zayıflar.

Müteahhitle noterde yapılmayan sözleşme geçerli mi?

Taşınmaz satış vaadi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Yargıtay bazı durumlarda yükleniciden yazılı satışı alacağın temliki olarak geçerli saymıştır; geçersizlik hâlinde ödenen bedelin iadesi istenebilir.

Arsa sahibi müteahhitle sözleşmeyi feshederse daireme ne olur?

Geriye etkili fesihte müteahhit hak kazanmamış sayılacağından arsa sahibine karşı tescil talebi kural olarak sonuç vermez; alıcı müteahhitten bedel iadesi ve tazminat ister. İleriye etkili fesihte müteahhidin hak kazandığı bölümler ayrıca değerlendirilir.

Müteahhitten daire alan tüketici hangi mahkemeye başvurur?

Konutu kişisel kullanım için alan kişi tüketici sayılır ve tüketici mahkemesine başvurur. Tutar hakem heyeti sınırının altındaysa hakem heyeti, üstündeyse önce arabuluculuk gündeme gelir.

Aynı daire iki kişiye satılırsa ne olur?

Tapuda iyi niyetle hak edinen kişi korunur. Diğer alıcı müteahhide karşı tazminat ve bedel iadesi talep eder; ihtiyati tedbir ve şerh bu riski azaltır.

İlgili Sayfalar

Müteahhitten alınan konut uyuşmazlıkları için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 14.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları