Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak kiracıyı çıkaramaz; ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yaparak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK 347, 348). Belirsiz süreli kiralarda ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel fesih hükümleri uygulanır. Kiracı çıkmazsa arabuluculuk sonrası sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.

10 Yıllık Uzama ile Tahliye Bir Bakışta

DayanakTBK 347 (fesih hakkı), TBK 348 (yazılı şekil)
Belirli süreli kiraAsıl süre + 10 uzama yılı dolduktan sonra izleyen uzama yılı sonu
BildirimUzama yılı bitiminden en az 3 ay önce, yazılı; tercihen noter
Belirsiz süreli kiraBaşlangıçtan 10 yıl sonra genel fesih dönem ve süreleriyle
DavaArabuluculuk sonrası sulh hukuk mahkemesi; gecikmeden açılmalı
HesaplamaKira tahliye süreleri aracımızla tarihleri kontrol edebilirsiniz
10 yıllık uzama süresi nedeniyle kiracının tahliyesi
10 yıllık kiracının tahliyesinde adımlar

On Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

Yaygın ve Yargıtay uygulamasında kabul gören yoruma göre on yıl, kiranın başlangıç tarihinden değil, sözleşmede yazılı asıl sürenin bitiminden itibaren işleyen uzama yıllarından sayılır. On uzama yılı dolduktan sonra başlayan uzama yılının sonu, kiraya verenin sebep göstermeden fesih yapabileceği ilk tarihtir; bildirim bu tarihten en az üç ay önce kiracıya ulaşmış olmalıdır.

Örneğin 1 Mart 2013’te başlayan bir yıllık konut kirasında asıl süre 1 Mart 2014’te biter. On uzama yılı 1 Mart 2024’te dolar. Bunu izleyen uzama yılı 1 Mart 2025’te sona erdiğinden, kiraya veren en geç 1 Aralık 2024’e kadar kiracıya ulaşan yazılı bildirimle sözleşmeyi 1 Mart 2025 itibarıyla sona erdirebilirdi. Bu tarih kaçırılmışsa aynı hesap bir sonraki uzama yılı için yapılır.

Sözleşme türüFesih ne zaman mümkünBildirim
1 yıllık belirli süreliAsıl süre + 10 uzama yılı dolduktan sonra izleyen yılın sonunda (12. kira yılı sonu)Yıl bitiminden en az 3 ay önce, yazılı
5 yıllık belirli süreliAsıl 5 yıl + 10 uzama yılından sonra izleyen yılın sonundaYıl bitiminden en az 3 ay önce, yazılı
Belirsiz süreliKiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonraGenel hükümlerdeki fesih dönemi ve süresine uyularak, yazılı
Bildirim geç ulaştıysaO yıl için fesih sonuç doğurmazSonraki uzama yılı için yeniden hesaplanır

Taraflar arada yeni ve bağımsız bir kira sözleşmesi imzalamışsa on yıllık sürenin bu sözleşmeye göre yeniden başlayıp başlamadığı tartışılabilir. Sırf kira bedelinin yazılı olarak güncellenmesi ile tamamen yeni şartlar içeren bir sözleşme aynı sonucu doğurmayabilir; metin ve tarafların iradesi birlikte incelenmelidir.

Fesih Bildirimi Nasıl Yapılmalı?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK 348). Sözlü bildirim, mesaj veya telefon görüşmesi bu şartı karşılamaz. Süre, bildirimin gönderildiği tarihe göre değil, kiracıya ulaştığı tarihe göre hesaplanır; bu nedenle tebliğ tarihini kesin olarak gösteren noter ihtarnamesi tercih edilmelidir.

  • Bildirimde TBK 347’ye dayanıldığı ve sözleşmenin hangi tarihte sona ereceği açıkça yazılmalıdır
  • Sona erme tarihi, uzama yılının bitiş günüyle uyumlu olmalıdır; hatalı tarih bildirimi tartışmalı hâle getirir
  • Kiracı birden fazlaysa veya aile konutu söz konusuysa bildirimin kime yapılacağı ayrıca değerlendirilmelidir
  • Bildirimde sebep göstermek gerekmez; ihtiyaç gibi başka bir sebep de varsa ayrı dayanak olarak belirtilebilir

Bildirimden Sonra Tahliye Davası

Fesih bildirimi tek başına kiracıyı çıkarmaz. Kiracı belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren önce arabulucuya başvurur; arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede hak düşürücü süreler işlemez.

TBK 347, bildirimden sonra dava için ayrı bir süre öngörmez. Ancak sözleşmenin sona erdiği tarihten sonra uzun süre hareketsiz kalınması ve kira bedelinin itirazsız tahsil edilmeye devam edilmesi, sözleşmenin sürdürüldüğü şeklinde yorumlanabilir. Güvenli yol, sona erme tarihini izleyen kısa süre içinde arabuluculuk başvurusunun yapılmasıdır.

AşamaKiraya verenKiracı
BildirimEn az 3 ay önce yazılı fesihSürenin ve tarihin doğruluğunu kontrol eder
Sona erme tarihiTeslim için hazırlık; anahtar teslim tutanağıTaşınmazı boşaltır veya itiraz gerekçesini hazırlar
ArabuluculukDava şartı olarak başvuruTahliye tarihi ve masraflar üzerinde uzlaşabilir
DavaSulh hukuk mahkemesinde tahliye davasıSüre ve şekil savunmalarını ileri sürer
Karar sonrasıİlamın icrasıyla tahliyeKararın icrasına karşı kanun yollarını değerlendirir

Kiracının ve Kiraya Verenin Dikkat Etmesi Gerekenler

On yıllık uzama yoluyla tahliye, ihtiyaç veya temerrüt gibi bir sebebin ispatını gerektirmediği için kiraya veren açısından öngörülebilir bir yoldur; ancak süre hesabında yapılan bir günlük hata bile o yılın kaybedilmesine yol açabilir. Kiracı açısından ise savunmanın merkezinde hesap ve tebliğ tarihi yer alır.

  • Sözleşmenin başlangıç tarihi ve asıl süresi ilk sözleşmeden tespit edilmelidir; taşınmaz el değiştirmişse süre eski sözleşmeden işlemeye devam eder
  • Kira artışı veya kira tespiti, on yıllık sürenin işleyişini tek başına etkilemez
  • Fesih bildirimi geç ulaşmışsa sözleşme bir yıl daha uzar
  • Tüm tahliye sebepleri ve süreleri için Kiracı Tahliye Davası sayfamıza, uzun süreli kiralarda bedel güncellemesi için Kira Tespit Davası sayfamıza bakabilirsiniz

10 Yıllık Uzama ile Tahliye Hakkında Sık Sorulan Sorular

10 yılı dolduran kiracı nasıl çıkarılır?

On yıllık uzama süresi dolduktan sonra, izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı fesih bildirimi yapılır. Kiracı çıkmazsa arabuluculuk sonrası tahliye davası açılır.

10 yıllık kiracı süresi nereden başlar?

Belirli süreli kiralarda baskın uygulamaya göre on yıl, sözleşmedeki asıl sürenin bitiminden itibaren sayılır. Bir yıllık sözleşmede fesih ilk kez 12. kira yılının sonunda sonuç doğurur.

10 yıllık kiracıya ihtarname ne zaman çekilmeli?

Fesih hedeflenen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşacak şekilde gönderilmelidir. Süre, tebliğ tarihine göre hesaplanır.

10 yıllık kiracı tahliyesinde sebep göstermek gerekir mi?

Hayır. TBK 347 kiraya verene sebep göstermeksizin fesih imkânı tanır; yalnızca süre ve yazılı şekil şartlarına uyulmalıdır.

Ev satılırsa 10 yıllık süre sıfırlanır mı?

Hayır. Yeni malik mevcut sözleşmenin tarafı olur ve süre ilk sözleşmeden işlemeye devam eder.

10 yıllık kiracı tahliyesi için arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. Kira uyuşmazlıklarında tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

İlgili Sayfalar

10 yıllık uzama nedeniyle tahliye için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 14.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları