Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı varsa kiracının tahliyesini dava yoluyla isteyebilir (TBK 350). Sonucu çoğu zaman iki şey belirler: sürenin doğru hesaplanması ve ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı. Dava öncesinde arabulucuya başvurmak zorunludur; tahliye edilen yer haklı sebep olmadan 3 yıl başkasına kiralanamaz (TBK 355).

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Bir Bakışta

DayanakTBK 350 (kiraya veren), TBK 351 (yeni malik), TBK 353 ve 355
Kimin ihtiyacıKiraya veren, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler
Dava süresiBelirli süreli kirada süre bitiminden itibaren 1 ay; yazılı bildirimle bir kira yılı uzar
İspatİhtiyaç gerçek, samimi, zorunlu olmalı ve yargılama boyunca sürmeli
Ön şartDava şartı arabuluculuk; arabuluculuk süresince hak düşürücü süre işlemez
SonrasıTahliye edilen yer haklı sebep olmadan 3 yıl başkasına kiralanamaz
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında izlenecek adımlar
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında izlenecek adımlar

İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olduğu Nasıl İspatlanır?

Kanun, kira süresinin bitmesini tek başına tahliye sebebi saymadığından ihtiyaç davasında asıl tartışma ihtiyacın niteliği üzerinde yoğunlaşır. Yargıtay uygulamasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, dava açıldığında mevcut bulunması ve yargılama boyunca sürmesi aranır. İleride doğması muhtemel, geçici ya da yalnızca kira bedelini artırmak için ileri sürülen ihtiyaçlar tahliye için yeterli görülmez.

İspat yükü kiraya verendedir ve ihtiyaç her türlü delille kanıtlanabilir. Kiraya verenin başka bir yerde kirada oturması, uygulamada ihtiyacın varlığına güçlü bir karine sayılır. Buna karşılık kiraya verenin ihtiyacını karşılayabilecek başka uygun bir taşınmazının bulunması veya taşınmazın dava sürerken satışa çıkarılması samimiyeti zayıflatır.

İhtiyaç durumuSık kullanılan delillerDikkat edilecek nokta
Kiraya verenin kirada oturmasıKira sözleşmesi, ödeme dekontları, tanıkMevcut kiralık evden neden çıkılmak istendiği açıklanmalı
Çocuğun evlenmesi veya eğitimiNikâh hazırlığı belgeleri, okul kaydı, tanıkİhtiyaç yakın ve somut olmalı; uzak bir plan yetmez
Sağlık nedeniyle taşınmaHekim raporu, tedavi kayıtlarıTaşınmazın sağlık durumuna uygunluğu (kat, asansör vb.)
Emeklilik veya işyeri açmaEmeklilik belgesi, vergi kaydı, hazırlık belgeleriKiralananın amaçlanan işe elverişli olması
Tayin veya şehre geri dönüşTayin yazısı, iş sözleşmesiAynı yerde başka uygun taşınmaz bulunup bulunmadığı

Mahkeme gerektiğinde keşif yapar, tanık dinler ve tarafların sosyal ve ekonomik durumunu araştırır. Belgeler ile tanık anlatımları birbiriyle çelişirse samimiyet konusunda şüphe doğar; bu nedenle ihtiyaç gerekçesinin dava açılmadan önce tutarlı biçimde belgelenmesi yararlıdır.

Kimin İhtiyacı İçin Dava Açılabilir?

TBK 350 ihtiyacı ileri sürülebilecek kişileri sınırlı olarak sayar: kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler. Kardeş veya kayın hısımları gibi kişiler için dava, ancak kanuni bakım yükümlülüğü ispatlanırsa gündeme gelebilir. İhtiyaç konut ya da işyeri ihtiyacı olabilir; kiralananın bu kullanıma elverişli olup olmadığı ayrıca değerlendirilir.

Dava, kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya veren tarafından açılır. Taşınmazı sonradan edinen yeni malik ise TBK 351’deki ayrı düzene tabidir: edinmeden itibaren 1 ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirir ve edinmeden 6 ay geçtikten sonra dava açar; dilerse sözleşme süresinin sonunu da bekleyebilir. Taşınmaz paylı mülkiyette ise davayı kimin, hangi paydaşların onayıyla açacağı ayrıca incelenmelidir.

Dava Süresi ve TBK 353 ile Sürenin Uzaması

İhtiyaç davasında süre hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Belirli süreli sözleşmelerde dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı şartlarla birer yıl uzar (TBK 347); bu nedenle süre, uzayan her kira yılının sonuna göre de hesaplanır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim süresine göre bulunacak tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılır.

TBK 353, kiraya verene süreyi genişletme imkânı verir: Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır. Bildirimin süresi içinde kiracıya ulaştığının ispatı için noter aracılığıyla gönderilmesi uygundur.

DurumDava açma zamanıNot
Belirli süreli sözleşmeSüre bitiminden itibaren 1 ay içindeUzayan kira yılları için aynı hesap yapılır
Süre içinde yazılı bildirim (TBK 353)Bildirimi izleyen kira yılının sonuna kadarBildirim süre dolmadan kiracıya ulaşmalı
Belirsiz süreli sözleşmeFesih dönemi ve bildirim süresine göre belirlenen tarihten itibaren 1 ayGenel fesih hükümleri uygulanır (TBK 328-329)
Yeni malik (TBK 351)Edinmeden 6 ay sonra veya sözleşme sonundaEdinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim
Arabuluculuk aşamasıBaşvurudan son tutanağa kadar süre işlemezBaşvuru son güne bırakılmamalı

Son günü hesaplamak için kira tahliye süreleri hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. Tahliye sebeplerinin tamamını gösteren genel tablo için Kiracı Tahliye Davası sayfamıza bakabilirsiniz.

Tahliyeden Sonra: 3 Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı

İhtiyaç iddiasının samimiyeti tahliyeden sonra da denetlenebilir. TBK 355’e göre ihtiyaç nedeniyle boşaltılan konut veya çatılı işyeri, haklı bir sebep olmadıkça 3 yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

  • Tazminat isteyen eski kiracı, tahliyenin ihtiyaç iddiasına dayandığını ve yerin başkasına kiralandığını ispatlamalıdır
  • Kiraya veren, ihtiyacı ortadan kaldıran haklı bir sebebin varlığını ispatlayarak sorumluluktan kurtulabilir
  • Dava sebeplerine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK 354)
  • Kiracı açısından ihtiyacın samimi olmadığına dair deliller (ilanlar, yazışmalar, tanıklar) yargılamada önem taşır

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkında Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi kendim oturacağım diyerek kiracıyı çıkarabilir mi?

Evet, ancak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispatlaması ve davayı kanuni süre içinde açması gerekir. Sözleşme süresinin bitmesi tek başına yeterli değildir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?

Belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılır. Bu süre içinde dava açılacağı kiracıya yazılı bildirilirse süre bir kira yılı uzar.

Çocuğum için kiracıyı çıkarabilir miyim?

Altsoy kanunda sayıldığından çocuğunuzun somut ve yakın konut ihtiyacı için dava açılabilir. Evlilik hazırlığı, okul veya iş değişikliği gibi gerekçeler belgelerle ispatlanmalıdır.

Kardeşim için ihtiyaç davası açılabilir mi?

Kardeş kanunda doğrudan sayılmaz. Kiraya veren kanun gereği kardeşine bakmakla yükümlüyse bu durum ispatlanarak ihtiyaç ileri sürülebilir.

İhtiyaç davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk süresince hak düşürücü süre işlemez, yine de başvuru son güne bırakılmamalıdır.

Tahliyeden sonra ev başkasına kiraya verilirse ne olur?

Haklı sebep olmadan 3 yıl içinde eski kiracıdan başkasına kiralanırsa, kiraya veren eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

İlgili Sayfalar

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 14.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları