Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Kira tespit davasında en çok hata zamanlamada yapılır. Dava her zaman açılabilir; ancak belirlenecek bedelin yeni kira döneminden itibaren uygulanması için dava, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmalıdır (TBK 345). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur ve piyasa koşullarına göre yeniden belirleme ancak 5 yılı dolduran kira ilişkilerinde mümkündür.

Kira Tespit Davası Bir Bakışta

DayanakTBK m.344 ve m.345
Görevli mahkemeSulh hukuk mahkemesi
Ön şartDava şartı arabuluculuk (6325 s. Kanun m.18/B)
5 yıl kuralı5 yılı aşan ilişkilerde emsal kira ve hakkaniyete göre yeni bedel (TBK 344/3)
ZamanlamaYeni dönemden 30 gün önce dava veya yazılı bildirim (TBK 345)
HesaplamaKira tespit davası hesaplama aracımızla yaklaşık farkı görebilirsiniz
Kira tespit davasında bildirimden karara beş adım
Kira tespitinde doğru zamanlama ve sıra

Dava Hangi Dönemden Etkili Olur? Zamanlama Tablosu

Kira tespit davasının sonucu, davanın veya bildirimin ne zaman yapıldığına göre farklı dönemlere uygulanır. Bu nedenle davayı açmadan önce kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve her yıl hangi tarihte yenilendiği kesin olarak belirlenmelidir.

Ne zaman ne yapıldı?Sözleşmede artış hükmüYeni bedel hangi dönemden uygulanır?
Dava, yeni dönemden en az 30 gün önce açıldıFark etmezYeni kira döneminin başından itibaren
Yeni dönemden en az 30 gün önce yazılı artış bildirimi yapıldı, dava o dönem içinde açıldıFark etmezYeni kira döneminin başından itibaren
Bildirim yapılmadı, dava yeni dönem içinde açıldıVarYeni kira döneminin başından itibaren (TBK 345)
Bildirim yapılmadı, dava yeni dönem içinde açıldıYokDavadan sonra başlayan kira döneminden itibaren
Dava kiracı tarafından açıldıFark etmezAynı kurallara göre belirlenir

30 günlük süre bir hak düşürücü süre değildir; kaçırılması davayı imkânsız kılmaz, yalnızca kararın uygulanacağı dönemi ileri iter. Bu fark, özellikle beş yılını dolduran ilişkilerde bir yıllık kira farkı anlamına gelebilir.

5 Yıl Kuralı: Hâkim Kira Bedelini Ne Zaman Serbestçe Belirler?

İlk beş yıl içinde yenilenen dönemlerde artış, önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasındaki değişimi aşamaz. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde ise her beş yılın sonunda hâkim, TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete uygun yeni bir bedel belirler (TBK 344/3).

Kira ilişkisinin süresiUygulanacak ölçütPratik sonuç
İlk 5 yıl, sözleşmede artış oranı varKararlaştırılan oran, en fazla TÜFE 12 aylık ortalamasıTespit davasına çoğu zaman gerek kalmaz
İlk 5 yıl, artış hükmü yokHâkim TÜFE sınırını aşmadan belirlerDava ile TÜFE oranında artış sağlanabilir
5. yılın sonu ve sonraki her 5 yılEmsal kira, TÜFE, kiralananın durumu, hakkaniyetBedel piyasa düzeyine yaklaştırılabilir
5 yıl sonrasındaki ara yıllarBelirlenen bedele TÜFE sınırıyla artışHer yıl yeniden dava gerekmez

Beş yıllık süre, kiralananın el değiştirmesiyle yeniden başlamaz; yeni malik mevcut sözleşmenin tarafı olur ve süre ilk kira ilişkisinin başlangıcından hesaplanır. Kira artış sınırlarının ayrıntısı için Kira Artış Oranı ve Kira Bedeline İtiraz sayfamıza bakabilirsiniz.

Arabuluculuk Aşaması ve Dava Hazırlığı

1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kira tespiti talebi de bu kapsamdadır. Başvuru, kiralananın bulunduğu yer veya karşı tarafın yerleşim yerindeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Anlaşma sağlanırsa son tutanak ilam niteliğinde belge sayılabilir; anlaşma olmazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.

Arabuluculuk süreci zaman aldığından, yeni kira dönemine kısa süre kala başvurulan dosyalarda 30 günlük eşik kaçabilir. Bu riski azaltmak için yazılı artış bildiriminin, arabuluculuk başvurusundan bağımsız olarak, yeni dönemden en az 30 gün önce kiracıya ulaştırılması yerinde olur.

  • Kira sözleşmesini ve ödeme dekontlarını hazırlayın
  • Aynı bölgedeki benzer nitelikli kiralanan emsallerini derleyin
  • Kiralananın metrekaresi, kat, cephe, yaş ve bakım durumunu belgeleyin
  • Yazılı bildirimi noter aracılığıyla göndermek ispat açısından güvenlidir
  • Dava harcı belirlenen ve ödenen kira arasındaki yıllık fark üzerinden hesaplanır

Kira tespit davalarının genel çerçevesi için Gayrimenkul ve Eşya Hukuku altındaki Kira Tespit Davaları sayfamızı inceleyebilirsiniz. Tahmini fark ve harç için Kira Tespit Davası Hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Kira Tespit Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira tespit davası ne zaman açılmalı?

Yeni bedelin yeni kira döneminden itibaren uygulanması için dava, yeni dönemden en geç 30 gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmalıdır.

Kira tespit davası için arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

5 yılı dolmayan kiracıya kira tespit davası açılır mı?

Açılabilir, ancak ilk 5 yıl içinde belirlenecek artış önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez.

Kira tespit davasını kiracı açabilir mi?

Evet. TBK 345, kira bedelinin belirlenmesi davasının kiracı tarafından da açılabileceğini öngörür.

Ev satılınca 5 yıllık süre yeniden mi başlar?

Hayır. Yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur; 5 yıllık süre ilk kira ilişkisinin başlangıcından hesaplanır.

Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?

Sulh hukuk mahkemesinde açılır. Davalının yerleşim yeri veya kiralananın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

İlgili Sayfalar

Kira tespit davaları için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 14.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları