Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Kirayı ödemeyen kiracı için kiraya verenin önünde üç yol vardır: 30 gün süre veren temerrüt ihtarı ve ardından fesih (TBK 315), aynı kira yılında iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası (TBK 352/2) ve tahliye talepli ilamsız icra takibi (İİK 269). Dava yoluna gidilecekse önce arabulucuya başvurmak zorunludur; icra yoluyla başlatılan tahliye takiplerinde bu şart aranmaz.

Kira Ödemeyen Kiracı Bir Bakışta

Temerrüt ihtarıKonut ve çatılı işyerinde en az 30 gün süre ve fesih uyarısı (TBK 315)
İki haklı ihtarAynı kira yılında iki ihtar; kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde dava (TBK 352/2)
İcra yoluTahliye talepli ödeme emri; 30 gün ödeme, 7 gün itiraz süresi (İİK 269)
İcra mahkemesiÖdeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde tahliye talebi
ArabuluculukDava açmadan önce zorunlu; ilamsız tahliye takibinde aranmaz
Kira alacağıBirikmiş kira ve faiz için kira alacağı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz
Kira ödemeyen kiracının tahliyesinde beş adım
Ödenmeyen kira nedeniyle tahliyede yol seçimi

Üç Yolun Karşılaştırması

Kira borcunun ödenmemesi, tahliye için tek başına yeterli değildir; kanunun öngördüğü ihtar ve süre şartlarının yerine getirilmesi gerekir. Hangi yolun seçileceği, borcun tutarına, kiracının ödeme alışkanlığına ve kiraya verenin hızlı sonuç beklentisine göre değişir.

YolŞartlarSüre ve merci
Temerrüt nedeniyle fesih (TBK 315)Muaccel kira borcu; en az 30 gün süre veren, fesih uyarılı yazılı ihtarSüre içinde ödenmezse fesih; arabuluculuk sonrası sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası
İki haklı ihtar (TBK 352/2)Aynı kira yılında farklı aylar için iki haklı yazılı ihtarKira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava; borç sonradan ödenmiş olsa da işletilebilir
Tahliye talepli icra takibi (İİK 269)Ödenmeyen kira için tahliye ihtarlı ödeme emriKiracıya 30 gün ödeme, 7 gün itiraz süresi; sonra icra mahkemesinden tahliye

Temerrüt yolunda tek bir ayın kirasının ödenmemesi yeterli olabilir. İki haklı ihtar yolu ise kiracının sürekli geç ödediği, ancak sonunda borcu kapattığı ilişkilerde işe yarar. Tahliye sebeplerinin tamamı ve süreleri için Kiracı Tahliye Davası sayfamıza bakabilirsiniz.

İhtarın İçeriği ve Sık Yapılan Hatalar

Temerrüt ihtarı; ödenmeyen ayları ve tutarları, ödeme için verilen süreyi ve sürenin sonunda sözleşmenin feshedileceğini açıkça içermelidir. Fesih uyarısı bulunmayan bir ihtar, TBK 315 kapsamında tahliyeye dayanak olmaz. Süre, ihtarın kiracıya tebliğiyle başlar; ispat kolaylığı için ihtarın noter aracılığıyla gönderilmesi uygundur.

HataSonucuDoğrusu
Muaccel olmayan kira için ihtar göndermekİhtar haklı sayılmazKira ödeme günü geçtikten sonra ihtar gönderin
30 günden kısa süre vermekTemerrüt fesih şartı oluşmazKonut ve çatılı işyerinde en az 30 gün verin
Fesih uyarısını yazmamakTBK 315’e dayanılamazSüre sonunda feshedileceğini açıkça belirtin
İki ihtarı aynı ay için göndermekİki haklı ihtar şartı oluşmazFarklı ayların kirası için ayrı ihtarlar gönderin
Kira yılı bittikten sonra 1 ayı kaçırmakİki ihtar yolu o yıl için kullanılamazKira yılının bitiş tarihini takvime işleyin

Kısmi ödemeler ve mazeretsiz geç ödemeler, ihtarın haklılığını tartışmalı hâle getirebilir. Kiraya veren kısmi ödemeyi kabul edecekse, kalan borç için haklarını saklı tuttuğunu yazılı olarak bildirmesi yararlıdır.

Tahliye Talepli İcra Takibi Nasıl İşler?

Kiraya veren, icra dairesinde ödenmeyen kira için tahliye talepli takip başlatabilir. Kiracıya gönderilen ödeme emrinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 günlük ödeme süresi ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye isteneceği belirtilir. Kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir. Uygulamada bu ödeme emri, TBK 315’teki ihtarın yerine de geçer.

  • Kiracı itiraz etmez ve 30 gün içinde ödemezse, kiraya veren ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir
  • Kiracı itiraz ederse, kira sözleşmesinin niteliğine göre icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istenir
  • Kiracının ödeme savunması kural olarak belgeyle ispat edilmelidir
  • Takip aynı zamanda birikmiş kira alacağının tahsilini de sağlar
  • Bu takipler için arabuluculuk şartı aranmaz; ancak genel mahkemede dava açılacaksa arabuluculuk gerekir

İcra yolu çoğu zaman davadan daha hızlı sonuç verir; ancak kiracının yazılı sözleşmeyi veya imzayı inkâr ettiği durumlarda süreç uzayabilir. Tahliye taahhüdü bulunan ilişkilerde Tahliye Taahhüdü sayfamızdaki yol da değerlendirilebilir. Birikmiş kira ve işlemiş faiz için Kira Alacağı Hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Kira Ödemeyen Kiracı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır?

Kiraya veren, 30 gün süre veren fesih uyarılı ihtar gönderip ardından dava açabilir ya da icra dairesinde tahliye talepli takip başlatabilir. Aynı kira yılında iki haklı ihtar varsa bu da ayrı bir tahliye sebebidir.

Kaç ay kira ödenmezse tahliye davası açılır?

Temerrüt yolunda tek bir ayın kirası bile yeterli olabilir; yeter ki borç muaccel olsun ve usulüne uygun ihtar gönderilsin.

İki haklı ihtar için kira yılı ne demek?

Kira sözleşmesinin başladığı tarihten itibaren hesaplanan bir yıllık dönemdir. İki ihtar aynı kira yılında ve farklı aylar için gönderilmelidir.

Tahliye için icra takibinde arabulucuya gitmek gerekir mi?

Hayır. İcra yoluyla başlatılan ilamsız tahliye takiplerinde arabuluculuk şartı aranmaz. Genel mahkemede tahliye davası açılacaksa arabuluculuk zorunludur.

Örnek 13 ödeme emrine kiracı itiraz ederse ne olur?

İtiraz takibi durdurur. Kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir; kiracı ödeme savunmasını belgeyle ispat etmelidir.

Kiracı 30 günlük süre içinde öderse tahliye edilir mi?

Temerrüt yoluyla tahliye istenemez. Ancak aynı kira yılında iki haklı ihtar şartı oluşmuşsa bu sebebe dayalı tahliye davası gündeme gelebilir.

İlgili Sayfalar

Kira ödemeyen kiracının tahliyesi için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 14.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları