Sorularınız İçin Bizi Arayın: - 0532 113 15 08
Dil Seçimi
Menü
Sosyal Medya
Ara

Kısaca: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi arsasındaki payları, yüklenici ise inşa edeceği bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenir. Taraflardan biri edimini yerine getirmediğinde gecikme tazminatı, sözleşmeden dönme ve tapu iptali, eksik ve ayıplı iş bedeli veya tapu iptali ve tescil gibi farklı davalar gündeme gelir. Hangi davanın açılacağı, inşaatın seviyesine ve tapu devrinin yapılıp yapılmadığına göre belirlenir.

Kat Karşılığı İnşaat Davaları Bir Bakışta

Sözleşmenin niteliğiEser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin birleşimi; resmi şekilde yapılmalıdır
Arsa sahibinin başlıca davalarıGecikme tazminatı, dönme ve tapu iptali, eksik ve ayıplı iş bedeli
Yüklenicinin başlıca davasıBağımsız bölümler için tapu iptali ve tescil
Üçüncü kişilerYükleniciden daire alanlar, yüklenicinin edimi oranında hak ileri sürebilir
Ayıp zamanaşımıTaşınmaz yapılarda teslimden itibaren 5 yıl; ağır kusurda 20 yıl (TBK 478)
Görevli mahkemeKural olarak asliye hukuk; ticari veya tüketici niteliğine göre değişebilir
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan dava türleri
Kat karşılığı inşaatta uyuşmazlık yol haritası

Taraflara Göre Dava Türleri

Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıkları çoğu zaman tek bir talep içermez; aynı dosyada gecikme, eksik iş ve tapu devri meseleleri birlikte ortaya çıkar. Doğru davanın seçilmesi, sözleşmedeki teslim süresi, cezai şart hükümleri ve inşaatın fiziki seviyesiyle doğrudan ilgilidir.

Talep edenDavaNe zaman gündeme gelir
Arsa sahibiGecikme tazminatı (kira kaybı)Bağımsız bölümler sözleşmedeki sürede teslim edilmezse
Arsa sahibiSözleşmeden dönme ve tapu iptaliYüklenici işi hiç yapmaz veya inşaat düşük seviyede kalırsa
Arsa sahibiEksik ve ayıplı iş bedeliİş teslim edilmiş ancak eksik veya ayıplıysa
YükleniciTapu iptali ve tescilEdimini yerine getirdiği hâlde payları devredilmezse
Yükleniciden daire alanTapu iptali ve tescil veya tazminatYüklenici edimini yerine getirdiği oranda devre dayanarak

Geciken ve Yarım Kalan İnşaatlar

Yüklenici işe zamanında başlamaz veya işi, sözleşmedeki sürede bitiremeyeceği açıkça anlaşılacak ölçüde geciktirirse arsa sahibi sözleşmeden dönebilir (TBK 473). Dönme hâlinde arsa sahibine devredilen paylar için tapu iptali istenebilir; ancak inşaat ileri bir seviyeye ulaşmışsa mahkeme dönme yerine sözleşmenin ileriye etkili feshini ve hakkaniyete uygun bir tasfiyeyi değerlendirebilir.

Gecikme hâlinde arsa sahibinin en sık talep ettiği kalem, teslim edilmeyen bağımsız bölümlerin gecikme dönemindeki kira kaybıdır. Sözleşmede cezai şart varsa bunun koşulları ve ifa ile birlikte istenip istenemeyeceği ayrıca incelenmelidir.

  • Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılıp yapılmadığını kontrol edin
  • İnşaatın mevcut seviyesini mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırarak belgeleyin
  • Teslim tarihlerini, süre uzatımlarını ve yazışmaları dosyalayın
  • Yükleniciye karşı ihtar gönderirken talebinizi açıkça belirtin

Eksik ve Ayıplı İş, Süreler ve Görev

Teslim edilen yapıdaki ayıplar için arsa sahibi, ayıbın niteliğine göre bedelden indirim, ücretsiz onarım veya ayıbın giderilme bedelini isteyebilir. Açık ayıplar teslim sırasında, gizli ayıplar ise ortaya çıktığında gecikmeden yükleniciye bildirilmelidir. Taşınmaz yapılara ilişkin ayıp taleplerinde zamanaşımı teslimden itibaren 5 yıldır; yüklenicinin ağır kusuru varsa bu süre 20 yıla çıkar (TBK 478).

Taraf ilişkisiGörevli mahkeme (kural)Ön şart
Arsa sahibi ile yüklenici (tacir olmayan arsa sahibi)Asliye hukuk mahkemesiTalebe göre değerlendirilir
Her iki taraf tacir ve iş ticari işletmeyle ilgiliAsliye ticaret mahkemesiPara alacaklarında dava şartı arabuluculuk
Yükleniciden konut satın alan tüketiciTüketici mahkemesiDava şartı arabuluculuk veya hakem heyeti

Sözleşmenin kurulması ve geçerlilik koşulları için Gayrimenkul ve Eşya Hukuku altındaki kat karşılığı sözleşme sayfamıza, yükleniciden satın alınan konutun geç teslimi için Tüketici Hukuku altındaki konut teslim gecikmesi sayfamıza bakabilirsiniz.

Kat Karşılığı İnşaat Davaları Hakkında Sık Sorulan Sorular

Müteahhit binayı zamanında teslim etmezse ne olur?

Arsa sahibi gecikme süresince uğradığı kira kaybını gecikme tazminatı olarak isteyebilir. Gecikme ağırsa ve şartları varsa sözleşmeden dönülerek devredilen payların tapusunun iptali de istenebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl feshedilir?

Yüklenicinin temerrüdü veya işi zamanında bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması hâlinde arsa sahibi dönme veya fesih bildirebilir; uyuşmazlık hâlinde mahkemeden dönme ve tapu iptali istenir. İnşaat seviyesi yüksekse ileriye etkili fesih gündeme gelir.

Yarım kalan inşaat için ne yapılmalı?

Öncelikle mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırılarak inşaatın seviyesi belgelenmelidir. Ardından sözleşme hükümlerine göre fesih, tapu iptali veya tamamlama bedeli talepleri değerlendirilir.

Müteahhitten daire alan kişinin hakları nelerdir?

Yükleniciden daire satın alan kişi, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini yerine getirdiği oranda hak ileri sürebilir. Yüklenici edimini yerine getirmemişse bu kişinin arsa sahibine karşı tescil talebi zayıflar.

Kat karşılığı inşaatta ayıplı iş zamanaşımı kaç yıl?

Taşınmaz yapılardaki ayıplar için teslimden itibaren 5 yıl, yüklenicinin ağır kusuru hâlinde 20 yıldır (TBK 478).

Kat karşılığı inşaat davaları hangi mahkemede görülür?

Kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Taraflar tacir ve iş ticari ise asliye ticaret, konutu yükleniciden satın alan tüketici ise tüketici mahkemesi görevli olabilir.

İlgili Sayfalar

Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıkları için Adana’da avukat desteği

Av. Aytaç ER Hukuk Bürosu – Reşatbey Mah. Günep Panorama İş Merk. B Blok No:801, 01960 Seyhan/Adana · 0532 113 15 08 · avaytacer@gmail.com · Online randevu

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya avukat–müvekkil ilişkisi niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Son güncelleme: 14.11.2026

Yorum Bırakın
Google Yorumları Tümünü Gör
Web sitemizdeki çerezleri (cookie) kullanıcı deneyimini artıran teknik özellikleri desteklemek için kullanıyoruz. Detaylı bilgi için tıklayınız.
Tamam
WhatsApp Destek Hattı
Google Yorumları